SECTION 3 :

Affectation des logements

  A. LOCATION A USAGE DE RESIDENCE PRINCIPALE

39.La déduction forfaitaire majorée et la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs conventionnés sont réservées exclusivement aux locations non meublées à usage de résidence principale du locataire.

  I. Location effective et continue d'un logement nu

40.La location doit être effective et continue pendant la période d'engagement, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les coïndivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associé.

Il en est de même des logements mis à la disposition d'un occupant à titre précaire, en l'absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte période, pendant la période couverte par l'engagement de location.

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives.

A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause des déductions pratiquées.

41.La location doit être imposable dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé.

Il est par ailleurs rappelé que les profits tirés de la location d'immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur relèvent de la catégorie des BIC (cf. DB 5 D 111, n° 12 , édition du 10 mars 1999). Il en est de même lorsque le propriétaire fournit, de manière directe ou indirecte, des services attachés à la location des logements.

  II. Habitation principale du locataire

42.L'habitation principale s'entend, d'une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (sur cette notion, cf. DB 5 B 3321, n°s 28 à 36, édition du 20 juillet 1994).

Cette condition conduit notamment à exclure des avantages fiscaux les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales quand bien même ces logements seraient mis, gratuitement ou à titre onéreux, à la disposition de personnes qui en font leur habitation principale (voir toutefois n° 49. Et s. ).

43.Le fait que dans certaines résidences la personne physique, locataire direct du logement, bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice des avantages fiscaux si toutes les autres conditions sont remplies. Il convient notamment que :

- le local donné en location ait la nature de logement, c'est-à-dire qu'il soit conforme aux normes d'habitabilité lorsqu'il s'agit d'un logement ancien (voir n° 20 . ), ou conforme aux articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation lorsqu'il s'agit d'un logement neuf (voir n° 21 . ) ;

- les prestations ne soient pas fournies par le propriétaire du logement, de manière directe ou indirecte, notamment par l'intermédiaire d'une société dont il serait membre ;

- le logement soit loué nu à usage d'habitation principale à la personne qui l'occupe.

Tel peut être le cas, par exemple, des locations de logements nus situés dans une résidence de retraite, dans une maison d'accueil pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence pour étudiants.

  III. Qualité du locataire

44.Le locataire s'entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d'utiliser la chose louée en contrepartie du versement d'un loyer. Il s'agit, en pratique, de la personne ou de l'ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail). En outre, l'article 1751 du code civil prévoit que le bail est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux, lorsque le logement sert effectivement à l'habitation du couple, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire. Il en est de même si le bail a été conclu avant le mariage.

45.Par ailleurs, le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n'est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la déduction forfaitaire majorée de 25% ou de la déduction au titre de l'amortissement si le logement demeure sa propriété. La levée de l'option par l'accédant pendant la période couverte par l'engagement de location entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

46.  Pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 25% ou de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

- qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire ;

- qu'un ascendant ou un descendant du propriétaire ;

- qu'un ascendant ou un descendant de l'un des membres du foyer fiscal du propriétaire.

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

- qu'un des associés ;

- qu'un membre du foyer fiscal de l'un des associés ;

- qu'un ascendant ou un descendant de l'un des associés.

Il est toutefois admis que la location par la société à l'une de ces personnes n'entraîne la reprise de la déduction forfaitaire majorée à 25 % ou de la déduction au titre de l'amortissement qu'à l'égard du seul associé et pour l'imposition des revenus du seul logement concernés (voir n° s 94 . et 160 . ).

47.Pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 25%, le locataire ne doit pas être une personne occupant déjà le logement.

Il s'ensuit que le contribuable ne peut demander le bénéfice de cet avantage fiscal si le bail est conclu avec une personne occupant déjà le logement à quelque titre et à quelque usage que ce soit. Tel est le cas notamment lorsque le preneur était précédemment occupant à titre précaire ou à titre gratuit, locataire du logement en tant que résidence secondaire ou lorsque le bail est renouvelé ou reconduit avec le même locataire.

Le quatrième et le sixième alinéas du g du 1° du I de l'article 31 du CGI prévoient toutefois qu'à l'issue de la ou des périodes de prorogation du bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement (voir n° 131 . ) le propriétaire peut, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 25%, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

De même, il est admis qu'à l'expiration de la période d'amortissement initial, le contribuable qui ne demande pas la prorogation du bénéfice de la mesure peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée tout en continuant à louer le logement au même locataire, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

48.Il est également admis que le contribuable qui acquiert, auprès d'une personne ayant bénéficié de la déduction forfaitaire majorée, un logement ou des parts d'une société détenant un logement, puisse demander le bénéfice de cet avantage fiscal, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

  IV. Location à un organisme pour le logement de ses salariés

49.Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d'habitation principale du locataire, la location du logement consentie, dans les conditions fixées par le décret n° 99-244 du 29 mars 1999, à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages fiscaux.

  1. Qualité du locataire personne morale

50.Les propriétaires doivent louer exclusivement :

- à l'Etat ou à ses organismes (administrations de l'Etat, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics,...) ;

- aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics,...) ;

- aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées,...).

Sont donc exclus les sociétés de fait, les sociétés en participation et, d'une manière générale, tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles.

  2. Qualité de l'occupant personne physique

51.L'occupant du logement doit être une personne physique, employée par l'organisme locataire et dont la rémunération principale (c'est-à-dire représentant plus de 50 % de ses ressources professionnelles) entre dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI.

Ces personnes s'entendent :

- des personnes placées dans un état de subordination envers leur employeur (voir DB 5 F 1111 , édition du 10 février 1999) et de certains dirigeants de sociétés (président directeur général et membres du directoire des sociétés anonymes, gérants minoritaires de SARL ; voir DB 5 F 1113, n°s 25 à 38 , édition du 10 février 1999) ;

- de certaines personnes titulaires d'un statut particulier régi par le code du travail (voir DB 5 F 1112 , édition du 10 février 1999) ;

- des personnes titulaires de traitements publics (voir DB 5 F 1113, n° s 2 à 24 , édition du 10 février 1999).

Sont en revanche exclues les personnes dont les revenus sont assimilés à des salaires en vertu d'une disposition spéciale du code général des impôts (voir DB 5 F 1114 , édition du 10 février 1999).

En outre, la personne logée, même si elle fait partie du personnel de la personne morale locataire, ne peut être le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal ou l'un de ses descendants ou ascendants.

L'occupant ne doit pas nécessairement être titulaire d'un bail. Il peut s'agir de tout occupant régulier du logement (accessoire du contrat de travail ou concession).

La sous-location meublée à l'occupant par l'organisme locataire du logement ne fait pas perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de l'avantage fiscal.

  B. LOCATION A CARACTERE INTERMEDIAIRE

  I. Plafond de loyer

52.Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à celui fixé par l'article 2 duodecies de l'annexe III au code général des impôts pour les logements anciens éligibles à la déduction forfaitaire majorée de 25 % et par l'article 2 terdecies de l'annexe III au même code pour les logements neufs éligibles à la déduction au titre de l'amortissement. Il diffère selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble donné en location.

Par loyer, il convient d'entendre l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s'entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage, ...) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire. Ne peuvent, en revanche, être regardés comme constituant un supplément de loyer les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l'avance mais que la loi met à la charge des locataires.

  1. Plafonds mensuels de loyer par mètre carré

a) Plafonds applicables pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 25 %

53.Pour les baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 65 F en zone I bis, 55 F en zone 1, 35 F en zone II et 30 F en zone III.

b) Plafonds applicables pour le bénéfice de la déduction forfaitaire au titre de l'amortissement

54.Pour les baux de logements neufs conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, à 75 F par mètre carré en zone I bis, 65 F en zone 1, 50 F en zone II et 45 F en zone III.

c) Cas particuliers des locations conclues avec certains organismes

55.Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds définis ci-dessus.

d) Révision des plafonds

56.Ces plafonds de loyers sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par I'Institut national de la statistique et des études économiques. Cette moyenne est celle du dernier indice connu à la date de référence et des indices des trois trimestres qui précèdent.

Une instruction administrative précise, chaque année, les plafonds applicables.

Il est rappelé que ces dispositions s'appliquent sans préjudice de l'application de la législation afférente aux rapports locatifs et plus particulièrement celle relative aux modalités de révision du loyer en cours de bail.

e) Zone de situation de l'immeuble

57.Pour l'application de ces dispositions, les zones sont définies par l'arrêté du 29 mars 1999 pris pour l'application des articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III au code général des impôts. Celui-ci classe les communes en quatre zones :

- la zone I bis comprend Paris et ses communes limitrophes ;

- la zone I est composée des communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques, à l'exception de Paris et ses communes limitrophes ;

- la zone II est composée des communes appartenant à la zone II figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 précité ;

- la zone III est composée des communes situées en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II.

L'annexe III à la présente instruction énumère les communes comprises dans les zones I bis, I et II.

58.Remarque :

La loi prévoit, en faveur des bailleurs de logements qui bénéficient de la déduction forfaitaire majorée ou de la déduction au titre de l'amortissement et dont le locataire bénéficie d'une allocation de logement à caractère social ou à caractère familial prévue aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale, le versement en tiers-payant de cette allocation sur simple demande à formuler auprès de la caisse d'allocations familiales par le bailleur, sans qu'il ait besoin de l'accord de son locataire.

L'allocation qui est ainsi versée directement au propriétaire constitue pour celui-ci un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers. Elle est prise en compte pour l'appréciation du plafond de loyer.