II. Normes d'habitabilité

20.Le logement doit répondre à des normes minimales d'habitabilité définies en annexe au décret n° 99-244 du 29 mars 1999. Celle-ci est jointe en annexe I à la présente instruction.

  E. LOGEMENTS NEUFS ET ASSIMILES

21.La déduction au titre de l'amortissement des logements neufs prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI s'applique uniquement aux investissements qui portent sur un logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation ou sur un local transformé ensuite en un tel logement. L'immeuble doit par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions.

22.Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, il convient que l'investissement soit réalisé à titre onéreux. Il en est ainsi lorsque le logement neuf est acquis par remise d'un terrain (dation en paiement).

Les logements acquis à titre gratuit n'ouvrent pas droit à cet avantage fiscal. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété d'un logement ou de droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou des titres peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de l'amortissement pour la période restant à courir à la date de transmission.

  I. Logements acquis neufs à compter du 1er janvier 1999

23.Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

En ce qui concerne la notion d'achèvement, voir n° 128 . .

La circonstance qu'un logement ait fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de logement neuf au sens du g du 1° du I de l'article 31 du CGI. En revanche, ne peuvent être considérés comme neufs les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.

Il est toutefois admis de considérer comme neufs pour l'application des dispositions précitées les appartements témoins d'un programme immobilier si toutes les autres conditions sont remplies.

  II. Logements acquis en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 1999

24.La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (code de la construction et de l'habitation, art. L. 261-3).

Aucune condition de délai d'achèvement des travaux n'est exigée.

  III. Logements réhabilités acquis à compter du 1er janvier 1999

25.Il s'agit des logements acquis à titre onéreux à compter du 1er janvier 1999 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI (cf. DB 8 A 1121, n°s 47 à 49, édition du 15 décembre 1995). II peut s'agir également d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et dont l'acquisition entre dans le champ de la TVA en vertu des mêmes dispositions.

N'ouvrent donc pas droit à cet avantage fiscal :

- les logements réhabilités par l'acquéreur en vue de leur location ;

- les logements qui étaient la propriété du contribuable avant le 1er janvier 1999 et qu'il réhabilite.

  IV. Locaux acquis inachevés à compter du 1er janvier 1999

26.Les contribuables qui, à compter du 1er janvier 1999, acquièrent à titre onéreux un immeuble inachevé peuvent, toutes conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement dès lors que :

- le local acquis inachevé n'a jamais été utilisé ni occupé entre la date de son acquisition et celle de son achèvement ;

- l'immeuble a, une fois achevé, la nature de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation.

Il n'est pas nécessaire que la destination initiale de l'immeuble acquis inachevé soit l'habitation.

Par ailleurs, il est admis que la circonstance que la déclaration d'ouverture de chantier prévu à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme soit antérieure au 1er janvier 1999 ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal.

  V. Logements que le contribuable fait construire à compter du 1er janvier 1999

  1. Règle générale

27.Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er janvier 1999, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme, ouvrent droit au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement.

Les dispositions légales ne subordonnent pas l'application de cet avantage fiscal à la condition que le permis de construire et la déclaration d'ouverture de chantier soient accordés au bailleur souscrivant l'engagement de location.

  2. Précisions

a) Additions de construction

28.Les travaux d'addition de construction ou de surélévation réalisés sur un immeuble existant peuvent entrer dans le champ de la déduction au titre de l'amortissement si les conditions prévues par le g du 1° du I de l'article 31 sont réunies. Il convient notamment que :

- les travaux aient fait l'objet, à compter du 1er janvier 1999, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme. Il importe peu que l'acquisition ou la construction de l'immeuble existant soit antérieure au 1er janvier 1999 ;

- ces travaux se traduisent par la création d'un logement neuf au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation ;

- le nouveau logement constitue une unité d'habitation distincte des locaux existants. Ainsi, la construction qui consisterait en l'adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à l'être n'ouvrirait pas droit à la déduction au titre de l'amortissement.

Sous ces conditions, il est possible que les logements existants bénéficient de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI et que l'addition de construction ou la surélévation de l'immeuble ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de cet article.

Sur la base amortissable, voir n° 120 . .

b) Construction sur sol d'autrui : bail à construction et emphytéose

29.Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas peuvent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, s'il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur est propriétaire, jusqu'à l'expiration du bail, des constructions qu'il édifie (cf. art. L. 251-1 à L. 251-9 du code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne le bail à construction et art. L. 451-1 à L. 451-13 du code rural en ce qui concerne l'emphytéose).

Sur la base amortissable, voir n° 121 . .

  VI. Locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 1999 et transformés en logements

30.L'acquisition à titre onéreux, à compter du 1er janvier 1999, de locaux affectés à un usage autre que l'habitation suivie de leur transformation ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement. Les locaux qui étaient la propriété du contribuable ou d'un membre de son foyer fiscal avant le 1er janvier 1999 n'entrent donc pas dans le champ de la déduction au titre de l'amortissement.

  1. Local affecté à un usage autre que l'habitation

a) Principe

31.Seuls les locaux affectés à la date de l'acquisition ou, s'ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, à un usage autre que l'habitation sont éligibles. Il s'agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange, de hangar, etc..

L'acquisition d'un immeuble affecté à l'habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration, ne saurait ouvrir droit au bénéfice du dispositif puisque la condition tenant à l'affectation du local à un usage autre que l'habitation ne serait pas remplie.

32.Le local ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété.

b) Cas particuliers

• Cas d'un immeuble affecté à usage d'hôtel

33.Il résulte de la jurisprudence du Conseil d'Etat que des travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d'hôtel n'ont pas pour effet de transformer en locaux d'habitation des locaux qui ne l'auraient pas été auparavant (CE, 7 décembre 1987, n° 67252 ; 9 mars 1988, n° s 81067 et 81068).

Il s'ensuit que l'acquisition, à compter du 1er janvier 1999, de locaux affectés à usage d'hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements locatifs n'ouvre pas droit à la déduction au titre de l'amortissement.

• Transformation d'un immeuble mixte

34.L'acquisition d'un immeuble affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d'habitation ne peut normalement ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, que dans les cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du local antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l'habitation.

• Transformation de dépendances en logements

35.L'acquisition, à compter du 1er janvier 1999, de dépendances d'un immeuble suivie de leur transformation en logement n'ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement que si ledit immeuble était, avant l'acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l'habitation. A l'inverse, l'acquisition de garages, de greniers ou de combles situés dans un immeuble d'habitation ou dans un immeuble mixte, suivie de leur transformation en logement, n'ouvre pas droit à la déduction.

  2. Notion de transformation

36.Le 3° de l'article 2 novodecies de l'annexe III au code général des impôts précise que les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant.

Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l'habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration, notamment parce qu'ils ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie tels que cuisine et salle de bains.

Les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont présumés répondre à la définition de la transformation donnée ci-dessus. A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles au régime de la déduction que si les travaux consistent au minimum en l'installation de l'équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.

37.Le local doit faire l'objet, dans sa totalité, d'une transformation en logement. L'opération ne peut conduire à la création d'un local à usage mixte sauf dans le cas où la condition prévue au n° 14 . est satisfaite.

38.L'acquéreur doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d'entreprises établies à son nom. En revanche, il n'est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.