SOUS-SECTION 6

Amortissements des logements neufs

  A. AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS NEUFS OU ASSIMILÉS DONNÉS EN LOCATION (AMORTISSEMENT DIT « PÉRISSOL »)

1Pour la détermination des revenus fonciers, l'amortissement des immeubles est normalement pris en compte par l'application de la déduction forfaitaire au taux de droit commun ou majoré prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI (cf. supra 5 D 2222, n° 10 ).

2Par dérogation à ce principe, l'article 29 de la loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier n° 96-314 du 12 avril 1996 prévoit que les propriétaires de logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, peuvent demander à bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement, les 20 % restant étant destinés à tenir compte, de manière forfaitaire, de la valeur du terrain qui ne se déprécie pas et ne peut par conséquent faire l'objet d'un amortissement.

3Cet avantage fiscal est applicable, dans les mêmes conditions :

- aux logements affectés à la location après réhabilitation dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA conformément aux dispositions du 7° de l'article 257 du CGI ;

- aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, avant le 31 décembre 1998, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme ;

- aux logements loués après transformation lorsque ces locaux étaient, avant leur acquisition, affectés à un usage autre que l'habitation.

4Ces dispositions sont codifiées à l'article 31-I-1° f du CGI et s'appliquent, dans les mêmes conditions, lorsque les immeubles sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, sous réserve d'un engagement par les associés de conservation de leurs parts. Elles peuvent par ailleurs bénéficier, en cas de transmission à titre gratuit du logement, aux héritiers, légataires et donataires, pour la période d'amortissement restant à courir à la date de la transmission.

5Les modalités d'application de ce dispositif et notamment les obligations déclaratives des contribuables qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement ont été précisées par le décret n° 96-632 du 16 juillet 1996, codifié aux articles 1 à 1 D de l'annexe II au CGI. Ces obligations sont exposées infra 5 D 322, n°s 1 à 11 .

6Afin de soutenir le secteur du logement, le dispositif visé à l'article 31-I-1° f du CGI et exposé ci-après a été temporairement prorogé pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999 remplissant certaines conditions, par l'article 14 de la loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier n° 98-546 du 2 juillet 1998.

  I. Champ d'application du dispositif

1. Personnes pouvant bénéficier de la déduction.

a. Personnes physiques.

7Les dispositions de l'article 31-I-1° f du CGI s'appliquent aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La déduction ne s'applique donc pas aux logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle même s'ils sont loués nus.

Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens de l'article 196 du CGI.

Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement qu'ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

b. Sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

1 ° Nature des sociétés.

8Les immeubles peuvent être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, qu'il s'agisse par exemple d'une société civile immobilière de gestion, d'une société immobilière de copropriété dont l'article 1655 ter du CGI prévoit le régime fiscal, d'une société civile de placement immobilier régie par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée ou de toute autre société de personnes (société en nom collectif, société en participation) dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

2° Titres concernés.

9Les parts des sociétés visées au n° 8 ci-dessus doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable : elles ne peuvent donc figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle alors même que les résultats de celles-ci seraient soumis à l'impôt sur le revenu.

c. Cas particuliers.

1 ° Démembrement du droit de propriété.

* Démembrement du droit de propriété de l'immeuble.

10Le démembrement du droit de propriété réalisé à l'occasion de l'investissement ¹ , c'est-à-dire de l'acquisition du logement, de son terrain d'assiette ou du local affecté à un usage autre que l'habitation ne fait pas obstacle à l'application des dispositions du f du 1° du I de l'article 31 du CGI.

L'usufruitier seul peut bénéficier de la déduction. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur de la pleine propriété du bien.

* Démembrement du droit de propriété des parts sociales.

11En cas de souscription de parts dont la propriété est démembrée ² , l'usufruitier peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander à bénéficier de la déduction à raison de la quote-part de l'amortissement calculé par la société correspondant à ses droits dans les bénéfices sociaux.

2° Indivision.

12L'acquisition ou la construction d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions prévues par la loi sont respectées.

En outre, compte tenu de la nature juridique de l'indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent simultanément être remplies :

- les indivisaires doivent s'engager conjointement dans l'acte d'acquisition à louer l'immeuble nu pendant une durée de neuf ans ³  ;

- le locataire du logement doit être une personne autre que l'un des indivisaires ou qu'une personne fiscalement à la charge de l'un deux.

Chaque indivisaire déduit de ses revenus fonciers la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise. S'il constate un déficit sur cette quote-part, il peut imputer son éventuel déficit foncier sur son revenu global dans la limite majorée de 100 000 F (cf. infra 5 D 3121, n°s 16 et s. ). Cette limite n'est pas réduite au prorata des droits dans l'indivision.

3° Héritiers, légataires ou donataires.

13En cas de transmission à titre gratuit d'un logement pour lequel l'option pour la déduction de l'amortissement a été exercée, le ou les héritiers, légataires ou donataires peuvent demander la reprise à leur profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités (cf. n°s 43 à 79 ), du régime de déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date de la transmission. En cas de donation, elle permet au donateur de conserver le bénéfice des déductions qu'il a pratiquées. Cette reprise devant concerner l'ensemble des héritiers, légataires ou donataires du logement, leur demande doit être effectuée conjointement. La circonstance que l'un des héritiers, légataires ou donataires ne souhaiterait pas ou ne serait pas en droit de bénéficier de cette mesure (parce qu'il est locataire ou occupant du logement par exemple) s'opposerait à ce que les autres héritiers, légataires ou donataires puissent en demander le bénéfice et, en cas de donation, entraînerait la reprise des déductions pratiquées par le donateur.

2. Immeubles concernés.

a. Propriétés urbaines.

14La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique qu'aux propriétés urbaines (cf. 5 D 213 n° 4 ). Elle ne peut par conséquent bénéficier aux logements neufs qui font partie intégrante d'une exploitation agricole.

b. Immeubles situés en France.

15Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

c. Biens à usage de logement.

16La déduction ne s'applique que si l'investissement porte sur un logement au sens des articles R. 111-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ou sur un local transformé ensuite en un tel logement.

L'acquisition ou la construction isolée de dépendances de logements (exemple : garage), qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvrent donc pas droit à la déduction.

17Les locaux à usage mixte ne peuvent être considérés comme des logements au sens des dispositions du f du 1° du I de l'article 31 du CGI. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d'habitation ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si le local est affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette condition est remplie. il faut prendre en considération le rapport existant entre :

- d'une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l'habitation et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.) ;

- d'autre part, la superficie développée totale du bien.

La ventilation de la surface est effectuée au moyen d'une déclaration, qui doit être jointe à l'engagement de location.

Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société acquiert un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l'immeuble.

La base de la déduction (voir n°s 44 et s. ) est affectée du rapport déterminé ci-dessus.

Cette mesure de tempérament ne s'applique pas aux locaux que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et qu'il transforme en logements.

d. Logements neufs et assimilés.

1 ° Logements acquis neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 ⁴ .

18Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Toutefois, les appartements témoins d'un programme immobilier ouvrent droit à l'avantage fiscal si toutes les autres conditions sont remplies.

En ce qui concerne la notion d'achèvement, voir n° 53 .

En revanche, ne peuvent être considérés comme neufs au sens du f du 1° du I de l'article 31 du CGI des logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.

Il est toutefois admis de considérer comme neufs pour l'application des dispositions précitées les logements mis en location à compter du 1er janvier 1996 par une société, quelle qu'en soit la forme, exerçant, même à titre accessoire, une activité de construction-vente à condition que l'acquisition desdits logements intervienne avant l'expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu (R.M. FERON, n° 42638, JO AN du 3 février 1997, p. 516 ⁵ ).

2° Logements acquis en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 ⁶ .

19La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (code de la construction et de l'habitation, art. L. 261-3).

3° Logements réhabilités acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998.

20Il s'agit des logements acquis à titre onéreux entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI (cf. DB 8 A 1121, n°s 47 à 49). Il peut s'agir également d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et dont l'acquisition entre dans le champ de la TVA en vertu des mêmes dispositions.

Les logements réhabilités par l'acquéreur en vue de leur location n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.

1   Lorsque le démembrement a lieu postérieurement à la réalisation de l'investissement et pendant la période couverte par l'engagement de location, voir n° 74 .

2   Lorsque le démembrement a lieu postérieurement à la réalisation de l'investissement et pendant la période couverte par l'engagement de location, voir n° 75 .

3   Pour les acquisitions antérieures au 30 août 1996 et pour les logements que les contribuables font construire, l'engagement, dont le modèle figure infra 5 D 322 , annexe I, doit être signé conjointement par l'ensemble des indivisaires et produit par chacun d'eux dans les conditions définies infra 5 D 322, n° 2 .

4   Sous certaines conditions, les logements acquis neufs entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999 peuvent également bénéficier du dispositif (cf. ci-après n° 72 ).

5   Initialement, cette solution de tempérament avait été réservée aux logements mis en location en 1996 par les sociétés de construction-vente.

6   Sous certaines conditions, les logements acquis en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999 peuvent également bénéficier du dispositif (cf. ci-après n° 72 ).