3° Locaux transformés en logements.

54La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation. En ce qui concerne la notion d'achèvement à prendre en compte, voir ci-dessus n° 53 .

c. Taux de la déduction.

55La déduction est égale à 10 % de la base définie aux n°s 44 à 51 les quatre premières années et à 2 % de cette base les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement, les 20 % restant étant destinés à tenir compte, de manière forfaitaire, de la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas et ne peut par conséquent faire l'objet d'un amortissement.

d. Calcul de l'annuité déductible.

56Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière ¹ annuités d'amortissement, ainsi que la cinquième compte tenu de la baisse de 10 % à 2 % du taux de la déduction, sont réduites prorata temporis. Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes :

57Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement précisées aux n°s 44 à 51 est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation du local en logement ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.

58Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.

59Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 10 % à 2 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus.

Exemple : un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre 1997. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 600 000 F. Les déductions opérées sont les suivantes :

- 1997 (première année) : 600 000 × 10 % × 4/12 = 20 000 F

- 1998 à 2000 : 600 000 × 10 % = 60 000 F

- 2001 (cinquième année) [600 000 × 10 % × 8/12] + [600 000 × 2 % × 4/12 ] = 44 000 F

- 2002 à 2020 : 600 000 × 2 % = 12 000 F

- 2021 (vingt-cinquième année) : 600 000 × 2 % × 8112 = 8 000 F

Le total des déductions effectuées, soit : 20 000 F + (3 × 60 000 F) + 44 000 F + (19 × 12 000 F) + 8 000 F, s'élève à 480 000 F, c'est-à-dire à 80 % du prix d'acquisition du bien.

Pour l'information pratique du bailleur et des services chargés de l'assiette de l'impôt, le tableau figurant en annexe à la présente sous-section propose un mode de calcul direct des annuités d'amortissement déductibles les première, cinquième et vingt-cinquième années lorsque le point de départ de la période d'amortissement intervient du 1er février au 1er décembre.

2. Amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration.

60Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées sur ce logement sont, dans tous les cas, prises en compte sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement.

a. Dépenses de reconstruction et d'agrandissement.

61Ces dépenses sont définies ci-dessus au n° 48 .

1° Condition : engagement de location.

62La possibilité d'amortir les dépenses de reconstruction et d'agrandissement est réservée aux propriétaires d'immeubles placés dans le champ d'application de la déduction au titre de l'amortissement à raison d'une option formulée au moment de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans indépendant de celui pris au moment de l'option précédemment exercée.

63Lorsque l'immeuble est la propriété d'une personne physique, cet engagement doit être annexé à la déclaration des revenus fonciers de l'année au titre de laquelle les travaux sont achevés. S'il appartient à une personne morale non soumise à l'impôt sur les sociétés, cet engagement incombe à la société qui doit le fournir lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année de l'achèvement des travaux. L'associé, quant à lui, doit s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par le nouvel engagement ainsi pris par la société.

2° Base de la déduction.

64La déduction est calculée sur le montant des travaux auxquels s'ajoutent les frais accessoires : honoraires d'architecte, frais de devis ou de mémoire des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, elle porte sur le prix d'achat des matériaux et, le cas échéant, du coût de la main d'oeuvre employée.

3° Modalités de la déduction.

65La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.

Le taux de la déduction est le même que celui applicable à l'investissement initial, soit 10 % les quatre premières années et 2 % les vingt années suivantes.

En ce qui concerne le calcul de l'annuité déductible, voir n°s 56 à 59 .

b. Dépenses d'amélioration.

66Elles sont définies aux n°s 27 et 30 à 32 de la DB 5 D 2224 . À l'inverse des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, la possibilité de déduire l'amortissement des dépenses d'amélioration n'est subordonnée à aucun engagement de location de l'immeuble ou de conservation des titres.

Dès lors qu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ou l'associé ne peut demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration, quand bien même il souhaiterait céder l'immeuble ou ses parts avant la fin de la période décennale d'amortissement.

Il est rappelé que les dépenses d'amélioration non dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement suivent le même régime que lesdites dépenses. Elles ouvrent donc droit à la déduction au titre de l'amortissement dans les mêmes conditions que celles-ci (voir n°s 61 à 65 ). Il en est ainsi notamment des dépenses de finition réalisées immédiatement après la livraison ou l'achèvement d'un logement neuf : le montant de ces dépenses s'ajoute à la base de la déduction opérée au titre de l'investissement initial (voir selon le cas n°s 45 à 51 et 64).

La base de la déduction est déterminée de la même façon que pour les dépenses de reconstruction et d'agrandissement (voir n° 64 ).

67La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux. Lorsque des travaux d'amélioration de nature différente sont simultanément réalisés sur un même logement, le point de départ de la période s'apprécié distinctement pour chaque nature de travaux.

Exemple : un propriétaire engage en 2015 des travaux d'isolation thermique achevés la même année et de remplacement d'installation d'une salle de bains achevés l'année suivante. Il pourra commencer à amortir les premiers en 2015 et les seconds en 2016.

Les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Si le point de départ de la période d'amortissement a lieu à compter du 1er février de l'année d'imposition, il est appliqué un prorata par douzième à l'annuité d'amortissement.

68Les première et dernière ² annuités d'amortissement sont réduites prorata temporis selon les modalités prévues aux n°s 57 et 58 .

Exemple : un contribuable réalise des dépenses d'amélioration qui sont achevées le 15 avril 2010 et s'élèvent à 50 000 F. Les déductions opérées sont les suivantes :

- 2010 (première année) : 50 000 x 10 % x 9/12 = 3 750 F

- 2011 à 2019 : 50 000 x 10 % = 5 000 F

- 2020 : 50 000 x 10 % x 3/12 = 1 250 F.

Le total des déductions effectuées, soit 3 750 F + (9 x 5 000 F) + 1 250 F, s'élève bien à 50 000 F.

3. Non-cumul avec les réductions d'impôt pour investissement immobilier.

69Pour un même logement, le bénéfice de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de celui des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif (CGI, art. 199 nonies à 199 decies D) ou pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies).

Un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut par conséquent demander le bénéfice de l'une ou l'autre de ces réductions d'impôt pour un logement et opter pour le dispositif de l'amortissement pour un ou plusieurs autres logements. Si ces logements se situent dans le même immeuble, le propriétaire pourra bénéficier de l'un ou l'autre de ces avantages fiscaux ³ pour chaque logement destiné à une utilisation distincte par référence à la notion d'unité d'évaluation utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (voir DB 6 C 2132 ).

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut ouvrir droit pour certains associés au dispositif de l'amortissement et pour d'autres à l'une des réductions d'impôt citées ci-dessus.

4. Baisse du taux de la déduction forfaitaire à 6 %.

70Cf. 5 D 2222, n° 2 .

5. Relèvement à 100 000 F du plafond d'imputation des déficits fonciers.

71Cf. 5 D 3121, n°s 3 et suiv.

  III. Prorogation du dispositif

72Afin de soutenir le secteur du logement, l'article 14 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier proroge temporairement les dispositions de l'article 31-I-1° f du CGI jusqu'au 31 août 1999.

Cette mesure est toutefois limitée aux seules acquisitions de logements, neufs ou en l'état futur d'achèvement, dont le permis de construire a été accordé avant le 1er janvier 1999 et qui auront été achevés avant le 1er janvier 2001.

1. Champ d'application de la mesure de prorogation.

a. Logements concernés.

73À la différence du régime de la déduction au titre de l'amortissement applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, la prolongation jusqu'au 31 août 1999 de ce dispositif concerne uniquement les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement dont le permis de construire prévu à l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme a été délivré avant le 1er janvier 1999. En outre, dans le cas des immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, l'achèvement de la construction doit intervenir avant le 1er janvier 2001.

74Il est précisé que sont considérés comme neufs et peuvent à ce titre ouvrir droit au bénéfice de la mesure de prorogation, les logements acquis à titre onéreux entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation ou de transformation dont la nature et l'importance ont abouti à la création de logements neufs dont la vente entre dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI (cf. DB 8 A 1121, n°s 47 à 49).

75Sont en revanche exclus de la mesure de prorogation, les logements que le contribuable fait construire ⁴ et les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de leur transformation en logements.

b. Conditions d'application de la prorogation.

1 ° Date du permis de construire.

76Seuls les logements pour lesquels le permis de construire prévu à l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme a été délivré, ou accordé tacitement, avant le 1er janvier 1999 ouvrent droit au bénéfice de la mesure de prorogation du régime de la déduction au titre de l'amortissement.

77Lorsqu'elles ne modifient pas substantiellement la nature ou les conditions de réalisation de la construction, les modifications apportées, après le 1er janvier 1999 à un permis de construire délivré ou accordé tacitement avant cette date, ne font pas obstacle, toutes conditions étant par ailleurs remplies, au bénéfice de la prorogation du dispositif.

1   Vingt-cinquième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué.

2   Onzième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué.

3   Sous réserve, bien entendu, des règles particulières qui régissent la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif (plafonnement de la base de la réduction, unicité de la réduction par période).

4   Bien entendu les logements pour lesquels la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme est intervenue avant le 1er janvier 1999 demeurent éligibles au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement en vertu des dispositions antérieures et quelle que soit la date de leur achèvement.