SOUS-SECTION 2

Notion d'unité d'évaluation

1Lors des précédentes révisions générales des propriétés bâties, l'unité d'évaluation était constituée par la propriété ou l'établissement industriel appartenant à un même propriétaire.

2Sous le régime de l'ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959, la valeur locative cadastrale des propriétés bâties doit servir de base à la fois à la taxe foncière, à la taxe d'habitation et à la taxe professionnelle.

Il importe donc que, non seulement chaque propriété, mais encore chaque fraction de propriété susceptible de donner lieu à une imposition au titre de la taxe d'habitation, de la taxe professionnelle ou d'une taxe annexe, fasse l'objet d'une évaluation séparée.

3C'est pourquoi, l'article 1494 du CGI dispose que la valeur locative des biens passibles de l'une de ces taxes doit être déterminée pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. La portée de cette disposition est précisée à l'article 324-A de l'annexe III au CGI.

  A. GÉNÉRALITÉ DES LOCAUX

En ce qui concerne les biens autres que les établissement industriels, l'unité est constituée par le local. Cette unité peut être représentée :

4- soit par une « propriété », s'il s'agit d'une « maison individuelle » comportant un ensemble de sols, terrains ¹ et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés, en raison de leur agencement à être utilisés par un même occupant ² . Par opposition à la « maison individuelle » on désigne comme « immeuble collectif » tout immeuble normalement aménagé pour recevoir au moins deux occupants.

Cette distinction s'effectue toujours en considérant la destination normale de la propriété : ainsi, l'hébergement provisoire d'un jeune ménage par des parents occupant une maison individuelle ne saurait permettre de ranger celle-ci parmi les immeubles collectifs si la maison occupée ne comporte notamment qu'une seule cuisine, qu'un seul compteur d'eau, de gaz et d'électricité.

5- soit par une « fraction de propriété » s'il s'agit d'un « appartement » situé dans un « immeuble collectif » et normalement destiné à une utilisation distincte.

Doit, en principe, être regardé comme constituant une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte tout local qui, en raison de son aménagement, ne peut être mis à la disposition permanente que d'un seul occupant : appartement, studio, ancienne chambre d'employé de maison transformée en logement indépendant, magasin commercial, etc.

6En revanche, ne sauraient être considérés comme constituant un local distinct, ni la pièce meublée d'un logement louée en meublé à un étudiant, ni les pièces occupées temporairement par un jeune ménage dans l'appartement des parents de l'un des conjoints, ni le garage d'une maison individuelle faisant l'objet à titre accidentel d'une location séparée, etc.

7Le statut juridique sous lequel se place l'occupation (location, copropriété, sous-location, location en meublé, etc.) est sans incidence sur la définition de l'unité d'évaluation.

C'est ainsi que dans le cas d'un immeuble loué dans sa totalité à un locataire principal, l'unité d'évaluation est constituée, non par l'ensemble de l'immeuble, mais par chacune des fractions de la propriété - appartements, pièces indépendantes, etc. - normalement destinées à faire l'objet d'une occupation distincte.

8Les logements vacants, ceux occupés par leur propriétaire et, dans les immeubles collectifs et les ensembles immobiliers, les locaux des services communs donnant lieu en fait à une occupation individuelle (loge de concierge, logement de gardien, bureau de syndic, etc.) ou à une exploitation particulière assujettie à la taxe professionnelle (chaufferie d'ensemble immobilier, etc.) doivent également recevoir une évaluation séparée.

9Quant aux parties des immeubles collectifs réservées à l'usage commun des occupants (garages de bicyclettes, buanderies ou séchoirs communs, etc.) leur nature et leur utilisation collective conduisent naturellement à une évaluation distincte et globale.

10En définitive, l'unité d'évaluation est définie par rapport à l'occupant : à titre de règle pratique, il est possible de dire que dans un immeuble collectif entièrement occupé, il y a au moins autant de locaux distincts que de familles occupant l'immeuble.

  B. ÉTABLISSEMENTS INDUSTRIELS

11En ce qui concerne les établissements industriels, l'unité d'évaluation est constituée suivant la même distinction que pour la généralité des locaux :

- soit par la « propriété » s'il s'agit d'un établissement industriel comportant un ensemble de sols, terrains ³ , bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation, et font partie du même groupement topographique ⁴ .

- soit par une « fraction de propriété » s'il s'agit d'un établissement (généralement de faible importance) situé dans un immeuble collectif et destiné normalement à une utilisation distincte.

12S'agissant de déterminer une valeur locative qui doit notamment être utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe professionnelle cette définition présente une double particularité :

131° L'établissement industriel se présente comme une entité économique dont les éléments constitutifs sont indissociables au regard de l'exploitant : peu importe à cet égard que les biens appartiennent à un ou plusieurs propriétaires ⁵ .

Comme pour les maisons, la notion d'établissement industriel est donc appréciée en fonction de l'occupant, c'est-à-dire, au cas particulier, de l'exploitant ;

142° Sa valeur locative n'est cependant dégagée globalement que s'il forme un groupement topographique ou une unité foncière unique.

S'il s'étend sur plusieurs unités foncières, sa valeur locative doit être décomposée par unité foncière : chaque fraction d'établissement doit alors être considérée comme une propriété distincte au sens de l'article 1494 du Code général des Impôts et faire l'objet d'une évaluation selon des règles propres :

- soit aux établissements industriels (cas d'un atelier de fabrication isolé, d'un poste de transformation électrique) ;

- soit aux locaux commerciaux et biens divers (siège social de l'entreprise, local affecté à l'exercice d'une activité commerciale distincte de l'activité industrielle, tel un magasin de vente au détail...) ;

- soit même aux locaux d'habitation (cas du logement du directeur ou du gardien...).

A ce sujet, voir également ci-après C 2134 , paragraphe C.

1   Il est rappelé que sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des construction (CGI art. 1381-4°). Par dépendance indispensable et immédiate d'un bâtiment, il faut entendre les emplacements de faible étendue attenant ou servant d'accès ou de dégagement audit bâtiment (cours, passages, jardins n'excédant pas cinq ares, etc.).

2   La « famille » ou le « ménage » est considéré, à cet égard, comme un « occupant ».

3   Dans la mesure où ils sont employés à un usage industriel ou constituent des dépendances indispensables et immédiates des constructions ( cf. art. 1381 du CGI).

4   Toute propriété bâtie devant être imposée dans la commune où elle est située, la notion de groupement topographique s'inscrit dans le cadre communal.

5   Toutefois, pour les besoins de l'imposition la taxe foncière, il est nécessaire dans un tel cas, de procéder à une répartition de la valeur locative cadastrale.