DIVISION D

REVENUS FONCIERS

AVERTISSEMENT

La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 10 mars 1999.

Elle se substitue aux instructions, notes et réponses ministérielles publiées jusqu'à cette date au BOI dans la série 5 FP, division D qui pourront donc être archivés jusqu'au BOI 5 D-1-99 inclus.

TEXTES

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(Législation applicable au 22 avril 1998)

1. Définition des revenus fonciers.

Art. 14. - Sous réserve des dispositions de l'article 15 et de l'article 15 bis, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale :

1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :

a. De l'outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l'article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l'immeuble ;

b. De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;

c. Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres ;

2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.

2. Exemptions permanentes.

Art. 15. - I. (Abrogé).

II. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu.

Cette exonération s'applique également aux locaux compris dans des exploitations agricoles et affectés à l'habitation des propriétaires exploitants.

3. Exemptions temporaires.

Art. 15 bis. - I. Les personnes qui concluent un contrat de location d'un logement, conforme aux normes minimales définies par décret en Conseil d'État [Voir l'article 74 T de l'annexe II], avec des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou des étudiants bénéficiant d'une bourse à caractère social ou avec un organisme sans but lucratif qui met ce logement à la disposition de personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement et qui est agréé à cet effet par le représentant de l'État dans le département sont exonérées, pendant les trois premières années de location, de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve que le prix de celle-ci soit inférieur à un plafond fixé par décret [Voir l'article 41 DC de l'annexe III].

L'exonération est prorogée par périodes de trois ans si les conditions prévues au premier alinéa sont toujours remplies au début de chaque période. Il en est de même en cas de reconduction ou de renouvellement du contrat de location.

II. Les modalités d'agrément ainsi que le contenu des déclarations à souscrire par les personnes et organismes mentionnés au I sont fixés par décret [Voir les articles 41 DD à 41 DG de l'annexe III].

Art. 15 ter. - I. À compter du 1er janvier 1992, dans les communes de moins de 5 000 habitants, les propriétaires d'un logement conforme aux normes minimales telles que définies pour l'application de l'article 15 bis, vacant depuis plus de deux ans, sont exonérés de l'impôt sur le revenu pour les produits des deux premières années de cette location s'ils s'engagent à le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de neuf ans sous réserve que le prix de la location et le montant annuel des ressources du locataire soient inférieurs à des plafonds fixés par décret [Voir les articles 2 septies et 2 octies de l'annexe III].

La location doit prendre effet avant le 1er juillet 1992.

Le revenu global de l'année au cours de laquelle l'engagement ou les conditions de location ne sont pas respectés est majoré du revenu indûment exonéré.

Un même contribuable ne peut pour un même logement bénéficier de cette disposition et des dispositions relatives aux opérations de restauration immobilière mentionnées au 3° du I de l'article 156 et au b du 1° du I de l'article 31.

Un décret fixe les modalités d'établissement de la preuve de la vacance des locaux par le contribuable ainsi que les obligations déclaratives de celui-ci [Voir les articles 2 nonies et 2 decies de l'annexe III].

II. Dans les communes de moins de 5.000 habitants, les propriétaires d'un logement vacant depuis plus de deux ans à compter du 1er juillet 1994 sont exonérés d'impôt sur le revenu pour les produits des deux premières années de location s'ils s'engagent à le louer nu à usage de résidence principale du locataire pour une durée de neuf ans. La location doit prendre effet avant le 1er juillet 1996.

Les autres dispositions du I sont applicables.

Art. 15 quater. - I. À compter du 1er janvier 1993, les propriétaires d'un logement conforme aux normes minimales définies pour l'application de l'article 15 bis [voir l'article 74 T de l'annexe II], vacant depuis plus d'un an au 31 décembre 1992, sont exonérés de l'impôt sur le revenu pour les produits des deux premières années de cette location s'ils s'engagent à le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet avant le 31 décembre 1993.

Le revenu global de l'année au cours de laquelle l'engagement n'est pas respecté est majoré du revenu indûment exonéré.

Un même contribuable ne peut pour un même logement bénéficier de cette disposition et des dispositions relatives aux opérations de restauration immobilière mentionnées au 3° du I de l'article 156 et au b du 1° du I de l'article 31.

Les modalités d'établissement de la preuve de la vacance des locaux par le contribuable ainsi que les obligations déclaratives de celui-ci sont celles qui sont définies pour l'application de l'article 15 ter [voir les articles 2 nonies et 2 decies de l'annexe III].

II. Les dispositions du I s'appliquent dans les mêmes conditions et sous les mêmes sanctions aux produits des deux premières années de location d'un logement vacant depuis plus d'un an entre le 30 juin 1994 et le 31 décembre 1994 et dont la location a pris effet avant le 31 décembre 1995.

III. Les dispositions du I s'appliquent dans les mêmes conditions et sous les mêmes sanctions aux produits des deux premières années de location d'un logement vacant depuis plus d'un an au 31 décembre 1995 et dont la location a pris effet avant le 31 décembre 1996.

Art. 16 à 27. - (Abrogés).

4. Détermination du revenu imposable.

Art. 28. - Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.

Art. 29. - Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut.

Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit.

Art. 30. - Sous réserve des dispositions du II de l'article 15, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu'ils pourraient produire s'ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d'immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale, ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. Il est majoré, s'il y a lieu, des recettes visées au deuxième alinéa de l'article 29.

Art. 31. - I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

1° Pour les propriétés urbaines :

a. les dépenses de réparation et d'entretien, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, effectivement supportés par le propriétaire ;

a bis. le montant des primes d'assurances versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés. Lorsque le contrat comporte également la garantie d'autres risques, la fraction des primes destinées à couvrir le risque de loyers impayés doit être distinguée [Disposition applicable aux primes payées à compter du 1er janvier 1996. Les primes payées entre le 30 septembre 1994 et le 31 décembre 1995 étaient déductibles lorsque le contrat avait pour objet exclusif de couvrir le risque de loyers impayés] ;

b. les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

b bis. les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

b ter. dans les secteurs sauvegardés définis aux articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager définies à l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 modifiée relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État, les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire et prévus par les plans de sauvegarde et de mise en valeur rendus publics ou par la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration, à l'exception des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Toutefois, constituent des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants prévus par les mêmes plans de sauvegarde ou imposés par la même déclaration d'utilité publique et rendus nécessaires par ces démolitions. Il en est de même des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, dans le volume bâti existant dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration. Pour l'application de ces dispositions, les conditions mentionnées au 3° du I de l'article 156 doivent être remplies [Dispositions applicables aux dépenses payées par les propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995. Pour les dépenses payées par les propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux avant le 1er janvier 1995, le régime fiscal applicable est celui qui est défini dans l'édition du code général des impôts en vigueur à la date du 2 septembre 1994] ;

b quater. dans les zones franches urbaines telles que définies au B du 3 de l'article 42 modifié de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire [voir la note sous l'article 1466 A], les travaux de démolition rendus nécessaires par le réaménagement d'un ou plusieurs immeubles, dès lors que le représentant de l'État dans le département a donné son accord à la convention mentionnée au cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Toutefois, constituent des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants prévus par la même convention et rendus nécessaires par ces démolitions. Pour l'application de ces dispositions, les conditions mentionnées au cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 doivent être remplies ;

[Dispositions applicables aux dépenses payées à compter du 1er janvier 1997].

Les obligations déclaratives incombant aux contribuables concernés par les dispositions prévues au premier alinéa sont fixées par décret [Voir les articles 41 DP à 41 DR de l'annexe III].

c. les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités locales, de certains établissements publics ou d'organismes divers ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux perçue dans la région Île-de-France prévue à l'article 231 ter ;

d. les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e. une déduction forfaitaire fixée à 14 % des revenus bruts et représentant les frais de gestion, l'assurance à l'exclusion de celle visée au a bis et l'amortissement.

[Le taux de 14 % est applicable à compter de l'imposition des revenus de 1997. Il était de 13 % depuis l'imposition des revenus de 1995 et de 10 % depuis l'imposition des revenus de 1993].

Lorsque l'option prévue au f est exercée, la déduction, fixée à 6 %, représente les frais de gestion et l'assurance à l'exclusion de celle visée au a bis ;

Le taux de cette déduction est porté à 35 % pour les revenus des dix premières années de location des logements ouvrant droit à la réduction visée au II de l'article 199 nonies à la condition que ces logements soient loués à titre de résidence principale pendant les six années qui suivent celle de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure. En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, le supplément de déduction pratiqué à ce titre fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Ce taux est accordé dans les mêmes conditions pour les revenus fonciers perçus par les contribuables qui, pour la gestion de leur patrimoine personnel, souscrivent entre le 1er juin 1986 et le 31 décembre 1989 à la constitution des sociétés civiles régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée fixant le régime applicable aux sociétés civiles de placement immobilier autorisées à faire publiquement appel à l'épargne ou aux augmentations de capital de telles sociétés constituées durant la même période, lorsque le produit de cette souscription est exclusivement destiné à financer la construction ou l'acquisition d'immeubles locatifs neufs situés en France et affectés pour les trois quarts au moins de leur superficie à usage d'habitation principale du locataire.

Le taux de 35 % mentionné au deuxième alinéa, est ramené à 25 % pour les investissements qui ouvrent droit à la réduction d'impôt dans les conditions mentionnées au I de l'article 199 decies A ;

f. pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

L'avantage prévu au premier alinéa est applicable, dans les mêmes conditions, aux logements affectés à la location après réhabilitation dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application du 7° de l'article 257 et aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, avant le 31 décembre 1998, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme. Il en est de même des logements loués après transformation lorsque ces locaux étaient, avant leur acquisition, affectés à un usage autre que l'habitation. Dans ce cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

L'option, qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas de transmission à titre gratuit, le ou les héritiers, légataires ou donataires, peuvent demander la reprise à leur profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu aux premier et deuxième alinéas pour la période d'amortissement restant à courir à la date de la transmission.

Lorsque l'option est exercée, les dispositions du b ne sont pas applicables mais les droits suivants sont ouverts :

1. les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant des dépenses pour les quatre premières années et à 2 % de ce montant pour les vingt années suivantes. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une nouvelle durée de neuf ans ;

2. les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.

Les dispositions des premier à cinquième alinéas s'appliquent dans les mêmes conditions lorsque les immeubles sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés à la condition que les porteurs de parts s'engagent à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans mentionnée au troisième alinéa et au 1 du quatrième alinéa.

Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements définis aux troisième à sixième alinéas n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de la rupture de l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s'applique pas.

Pour un même logement, les dispositions du présent f sont exclusives de l'application des dispositions des articles 199 nonies à 199 undecies.

Un décret en Conseil d'Etat détermine les modalités d'application du présent f, notamment les obligations déclaratives incombant aux contribuables et aux sociétés qui y sont mentionnés, ainsi que les modalités de décompte des déductions pratiquées au titre des amortissements considérés [Voir les articles 1 à 1 D de l'annexe II].

2° Pour les propriétés rurales :

a. les dépenses énumérées aux a à d du 1° ;

b. les primes d'assurances ;

c. les dépenses d'amélioration non rentables afférentes aux éléments autres que les locaux d'habitation et effectivement supportées par le propriétaire. Les dépenses engagées pour la construction d'un nouveau bâtiment d'exploitation rurale, destiné à remplacer un bâtiment de même nature, vétuste ou inadapté aux techniques modernes de l'agriculture, sont considérées comme des dépenses d'amélioration non rentables à condition que la construction nouvelle n'entraîne pas une augmentation du fermage ;

c bis. dans les conditions fixées par décret [Voir l'article 2 undecies de l'annexe III], les dépenses d'amélioration et de construction, qui s'incorporent aux bâtiments d'exploitation rurale, destinées à satisfaire aux obligations prévues par les textes d'application de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 modifiée relative aux installations classées pour la protection de l'environnement [Disposition applicable aux dépenses payées à compter du 1er janvier 1996] ;

d. une déduction forfaitaire fixée à 14% des revenus bruts et représentant les frais de gestion et l'amortissement. En ce qui concerne les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction qui bénéficient de l'exonération de quinze ans de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue au II bis de l'article 1385, le taux de la déduction forfaitaire est porté à 15 % pendant la durée de cette exonération ; le taux de 15 % s'applique également aux revenus provenant des biens ruraux placés sous le régime des baux à long terme mentionnés au 2° de l'article 743 ;

[Le taux de 14 % est applicable à compter de l'imposition des revenus de 1997. Il était de 13 % depuis l'imposition des revenus de 1995 et de 10 % depuis l'imposition des revenus de 1981].

e. (Disposition devenue sans objet : loi n° 83-1179 du 29 décembre 1983, art. 22-III-1).

II. (Transféré sous l'article 156-II-1° ter).

Art. 32. - 1. Par dérogation aux dispositions de l'article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 30.000 F, le revenu imposable correspondant est fixé, sur demande du contribuable, à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d'un abattement d'un tiers. La limite de 30.000 F est ajustée, le cas échéant, au prorata du temps de location au cours de l'année civile.

2. L'option prévue au 1 s'applique à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l'article 170.

L'option ne peut pas être exercée lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :

a. monuments historiques et assimilés ou immeubles en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l'article 156 ;

b. immeubles au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter ou du b quater du 1° du I de l'article 31 ou de celles du deuxième ou du cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 ;

c. logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35 % ou 25 % ou de la déduction au titre de l'amortissement prévues au e et au f du 1° du I de l'article 31 ;

d. parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter, qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8.

3. L'option pour le régime défini au 1 est exercée pour une période de trois ans lors du dépôt de la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle elle s'applique. Irrévocable durant cette période, elle est renouvelable tacitement sauf renonciation expresse dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit chaque période triennale. Toutefois, elle cesse immédiatement de produire ses effets au titre de l'année au cours de laquelle le seuil prévu au 1 est dépassé ou l'une des exclusions mentionnées au 2 est applicable.

[Dispositif applicable à compter de l'imposition des revenus de 1997].

Art. 33. - (Abrogé).

5. Bail à construction.

Art. 33 bis. - Sous réserve des dispositions de l'article 151 quater, les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d'un bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, ont le caractère de revenus fonciers au sens de l'article 14.

Le revenu imposable correspondant est déterminé en faisant application de la déduction prévue au e du 1° du I de l'article 31 pour les propriétés urbaines.

Art. 33 ter. - I. Lorsque le prix du bail consiste, en tout ou partie, dans la remise d'immeubles ou de titres dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 251-5 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur peut demander que le revenu représenté par la valeur de ces biens calculée d'après le prix de revient soit réparti sur l'année ou l'exercice au cours duquel lesdits biens lui ont été attribués et les quatorze années ou exercices suivants.

En cas de cession des biens, la partie du revenu visé à l'alinéa précédent qui n'aurait pas encore été taxée est rattachée aux revenus de l'année ou de l'exercice de la cession. Le cédant peut, toutefois, demander le bénéfice des dispositions de l'article 163-OA.

Il en est de même en cas de décès du contribuable. Toutefois, chacun de ses ayants droit peut demander que la partie du revenu non encore taxée correspondant à ses droits héréditaires soit imposée à son nom et répartie sur chacune des années comprises dans la fraction de la période de quinze ans restant à courir à la date du décès.

II. Les dispositions du I s'appliquent également aux constructions revenant sans indemnité au bailleur à l'expiration du bail.

Toutefois, la remise de ces constructions ne donne lieu à aucune imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans. Si la durée du bail est inférieure à trente ans, l'imposition est due sur une valeur réduite en fonction de la durée du bail dans des conditions fixées par décret [Voir l'article 2 sexies de l'annexe III].