BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 M-1-12

N° 19 DU 23 FEVRIER 2012

INSTRUCTION DU 15 FEVRIER 2012

TAXE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES.
MODIFICATION DE L'ASSIETTE DE LA TAXE.
COMMENTAIRES DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI N° 2009-323 DU 25 MARS 2009 DE MOBILISATION
POUR LE LOGEMENT ET LA LUTTE CONTRE L'EXCLUSION

(C.G.I., art. 1529)

NOR : ECE L 12 20453 J

Bureau C 2

INTRODUCTION

1. Rappel . L'article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l'article 19 de la loi n° 2006-1771 de finances rectificative pour 2006, autorise les communes, pour les cessions intervenues depuis le 1 ^er  janvier 2007, à instituer par délibération une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles. L'article 66 de la loi n° 2006-1666 de finances pour 2007 permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), compétents pour l'élaboration de ces documents locaux d'urbanisme, d'instituer cette taxe à leur profit en lieu et place et avec l'accord des communes qu'ils regroupent.

Codifiée sous l'article 1529 du code général des impôts (CGI), cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain, par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible, est calculée, au taux de 10 %, sur une assiette forfaitairement fixée aux deux tiers du prix de vente du terrain.

Sous réserve de certaines exonérations, la taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

2. Modification de l'assiette de la taxe . L'article 38 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifie l'assiette de la taxe ¹  :

- la taxe est par principe désormais assise sur la plus-value réalisée, calculée par différence entre le prix de cession du terrain défini à l'article 150 VA du CGI diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ;

- elle reste par exception calculée selon les règles antérieures, soit sur une assiette égale aux deux tiers du prix de vente, en l'absence d'éléments de référence permettant de calculer la plus-value réalisée.

Les autres caractéristiques de la taxe, notamment son champ d'application, ses cas d'exonération, ses modalités de paiement et son taux, ne sont pas modifiées (voir l'instruction administrative du 28 novembre 2007 publiée au BOI sous la référence 8 M-3-07 ).

La présente instruction commente ces nouvelles dispositions, qui sont applicables aux cessions à titre onéreux intervenues depuis le 28 septembre 2009 .

CHAPITRE 1 :

RAPPEL DE L'ECONOMIE GENERALE DE LA TAXE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES

Section 1 :

Champ d'application de la taxe

3. Communes et établissements publics de coopération intercommunale concernés . La taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles est une taxe locale facultative instituée sur délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent pour l'élaboration des documents d'urbanisme (voir BOI 8 M-3-07, n°  9 et 10 ).

Pour instituer la taxe, la commune ou l'EPCI compétent doit disposer d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (plan d'occupation des sols ou plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou d'une carte communale (voir BOI 8 M-3-07, n°  24 et 27 ).

4. Personnes concernées . La taxe s'applique aux cessions réalisées :

- par les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ;

- par les sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI précité ;

- par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement prévu à l'article 244  bis  A du même code.

Pour plus de précisions, voir le BOI 8 M-3-07, n°  13 à 18 .

5. Biens concernés . La taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Pour plus de précisions, voir BOI 8 M-3-07, n°  20 à 27 .

A cet égard, aux termes du n° 20 de ce BOI, sont compris dans le champ de la taxe les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis. Compte tenu de la réforme du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur les opérations immobilières issue de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237 du 9 mars 2010), les terrains supportant des bâtiments destinés à être démolis s'entendent désormais des terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, …). En ce sens, réponse ministérielle Voisin, Journal officiel Assemblée nationale du 5 juillet 2011, page 7311, n° 101544.

6. Opérations imposables . Seules sont imposables à la taxe les cessions à titre onéreux de terrains. Les cessions de droits relatifs à un terrain, ainsi que les mutations à titre gratuit, sont exclues du champ d'application de la taxe.

Pour plus de précisions, voir BOI 8 M-3-07, n°  29 à 38 .

7. Opérations exonérées . La taxe ne s'applique pas :

- aux cessions de terrains exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions des 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI ;

- aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de dix-huit ans au moment de la cession ;

- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois son prix d'acquisition.

Pour plus de précisions, voir BOI 8 M-3-07, n°  40 à 57 .

Section 2 :

Modalités de détermination de la taxe

8. Fait générateur de la taxe . Le fait générateur de la taxe est constitué par la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en zone constructible. Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à imposition à la taxe (voir BOI 8 M-3-07 n°  58 ).

9. Assiette de la taxe . Pour les cessions intervenues jusqu'au 27 septembre 2009, la taxe est assise sur un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA du CGI (voir BOI 8 M-3-07 n°  60 ).

10. Taux . Le taux de la taxe est fixé à 10 %.

11. Redevable de la taxe . La taxe est due par le cédant (voir BOI 8 M-3-07, n°  63 ).

12. Obligations déclaratives et de paiement . La taxe est en principe déclarée et payée à la conservation des hypothèques. L'imprimé 2048-IMM retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe.

Pour plus de précisions, voir BOI 8 M-3-07, n°  62 à 75 .

CHAPITRE 2 :

NOUVELLES MODALITES DE DETERMINATION DE L'ASSIETTE DE LA TAXE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES

13.Pour les cessions intervenant à compter du 28 septembre 2009, l'assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée (section 1). Elle n'est calculée selon les règles antérieures, soit sur une assiette forfaitaire égale aux deux tiers du prix de vente du terrain, qu'en l'absence d'éléments de référence permettant de calculer la plus-value (section 2).

Section 1 :

Par principe, calcul de la taxe sur la plus value réalisée

14.Pour les cessions intervenant depuis le 28 septembre 2009, l'assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée, déterminée par différence entre le prix de cession du terrain défini à l'article 150 VA du CGI (A) et le prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (B).

  A. PREMIER TERME DE LA DIFFERENCE : PRIX DE CESSION DU TERRAIN

15.Le prix de cession à retenir pour déterminer la base imposable est celui défini à l'article 150 VA du CGI, à savoir le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte.

Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts (CGI, I de l'article 150 VA).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, II de l'article150 VA).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret ² , supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (CGI, III de l'article 150 VA).

Les précisions apportées sur le prix de cession aux numéros 37 à 44 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sont applicables mutatis mutandis .