Section 4 :

Opérations imposables

28.Seules sont imposables à la taxe forfaitaire sur les terrains nus devenus constructibles les cessions de terrains réalisées à titre onéreux.

  A. CESSIONS DE TERRAINS

29.Seules les cessions de terrains sont soumises à la taxe forfaitaire. Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe.

En outre, il n'est pas tenu compte :

- de l'origine de propriété des terrains cédés (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit) ;

- de l'intention spéculative ou non du cédant (voir cependant n°s 13 . et 21. pour les profits de lotissement) ;

- de l'affectation ou de la destination des terrains (voir cependant n°s 22. et 38. pour les terrains figurant à l'actif d'une entreprise individuelle).

  B. CESSIONS A TITRE ONEREUX

30.La taxe forfaitaire s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d'application de la taxe.

Il n'y a pas lieu de tenir compte :

- des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son terrain ;

- de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire (voir toutefois le n° 42. sur l'exonération applicable en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique) ;

- des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère (sur le prix de cession à retenir dans cette dernière situation, voir n°s 55 . et 60 . ) ;

- de l'affectation donnée par le contribuable aux disponibilités dégagées par la cession.

  1. Ventes et opérations assimilées

31.Constituent notamment des cessions à titre onéreux :

- les ventes ;

- les expropriations malgré leur caractère de vente forcée (sauf celles exonérées sous condition de remploi, voir n° 42 . ) ;

- les échanges. L'échange d'un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d'un achat. La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ d'application de la taxe forfaitaire (sauf les échanges couverts par l'exonération applicable aux remembrements et opérations assimilées, voir n° 43 . ) ;

- les apports en société.

  2. Partages

32. Définition . Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens entre les différents coïndivisaires.

33. Principe . Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à la taxe forfaitaire à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l'attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier.

En d'autres termes, la taxe forfaitaire n'est due que lorsqu'une soulte est versée par le ou les attributaires aux autres copartageants.

34. Exception . Il a paru possible d'admettre que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l'indivision ou leurs descendants ne constituent pas des cessions à titre onéreux, à la condition qu'ils portent sur des biens provenant d'une indivision successorale ou conjugale (indivision de communauté conjugale ou indivision entre époux séparés de biens). Aucune taxe n'est donc due à cette occasion, même si le partage s'effectue à charge de soulte.

Cette mesure de tempérament ne s'applique pas notamment aux soultes exprimées :

- dans les partages de biens indivis reçus par voie de donation-partage ;

- dans les partages d'immeubles reçus en conversion du prix de vente d'un terrain à bâtir recueilli dans le patrimoine du de cujus.

Lorsque les immeubles partagés ne peuvent être réputés provenir d'une indivision successorale ou de communauté conjugale, le partage constitue une mutation à titre onéreux, mais seulement dans la proportion des droits appartenant aux copartageants autres que l'attributaire.

  3. Licitations

35. Définition . La licitation consiste en une vente, soit aux enchères, soit à l'amiable, de biens indivis.

36. Licitation au profit d'un tiers étranger à l'indivision . Lorsque la licitation est effectuée au profit d'un tiers étranger à l'indivision, elle constitue une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable à la taxe forfaitaire au nom de chaque coïndivisaire pour sa part dans l'indivision. Il n'y a pas lieu à cet égard de distinguer suivant que la licitation fait ou non cesser l'indivision à l'égard de tous les biens et de tous les indivisaires. Il en est de même en cas de cession de droits successifs.

37. Licitation au profit d'un coïndivisaire . Lorsque la licitation est effectuée au profit d'un coïndivisaire ou ses descendants, il convient de procéder à la même distinction que pour les partages, suivant que la licitation porte ou non sur un bien provenant d'une indivision successorale ou conjugale (voir n° 34 . ).

  4. Inscription à l'actif du bilan d'une entreprise individuelle

38.L'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l'exercice de la profession) ne constitue pas une cession à titre onéreux et n'entre donc pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.

Les précisions apportées dans la fiche n° 1 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sur la notion de cession à titre onéreux sont applicables mutatis mutandis.

Section 5 :

Opérations exonérées

39.En application des dispositions des 3 ^ème à 5 ^ème alinéas du II de l'article 1529 du CGI, la taxe ne s'applique pas :

- aux cessions de terrains exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI (A) ;

- aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans (B) ;

- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d'acquisition de celui-ci (C).

  A. EXONERATIONS APPLICABLES EN MATIÈRE DE PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS

40.La taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI. Il s'agit des cessions de terrains :

- qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant, lorsque ces dépendances sont cédées conjointement (CGI, art. 150 U-II, 3°) ;

- pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (CGI, art. 150 U-II, 4°) ;

- échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U-II, 5°) ;

- dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U-II, 6°) ;

- avant le 31 décembre 2007 au profit d'un organisme en charge du logement social (CGI, art. 150 U-II, 7°) ;

- avant le 31 décembre 2007 à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social (CGI, art. 150 U-II, 8°).

  1. Exonérations permanentes

a) Dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale

41.Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant au jour de la cession ou de l'habitation en France des non-résidents définie au 2° du II de l'article 150 U du CGI, à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (CGI, art. 150 U-II, 3°).

Les précisions apportées aux numéros 29 à 35 de la fiche n° 2 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sont applicables mutatis mutandis.

b) Expropriations

42.Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation. Cette exonération est subordonnée au remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité (CGI, art. 150 U-II, 4°).

Il est admis, compte tenu du caractère très particulier de ces opérations, que cette exonération s'applique, sous les mêmes conditions et limites, lorsque la cession du terrain résulte de l'exercice par le contribuable du droit de délaissement prévu aux articles L. 111-1, L. 123-2, L. 123-17 et L. 311-2 du code de l'urbanisme dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 et suivants du même code. Il en est également ainsi des cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur effectuées dans le cadre de la procédure d'acquisition amiable mentionnée au I de l'article L. 561-3 du code de l'environnement.

Les précisions apportées aux numéros 37 à 52 de la fiche n° 2 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sont applicables mutatis mutandis.

c) Opérations de remembrement ou assimilées

43.Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U-II, 5°).

Les précisions apportées aux numéros 53 à 63 de la fiche n° 2 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sont applicables mutatis mutandis.

d) Montant des cessions

44.Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U-II, 6°). Le seuil d'imposition de 15 000 € s'apprécie par bien et non annuellement.

45. Cession de plusieurs parcelles ou lots . En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots, il convient de distinguer selon que la cession est réalisée auprès d'acquéreurs distincts ou d'un même acquéreur.

En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition cession par cession, c'est-à-dire acquéreur par acquéreur.

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles non adjacentes et faisant l'objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition parcelle par parcelle.

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles d'un seul tenant, même si ces parcelles font l'objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition globalement.

46. Cession d'un terrain détenu en indivision . En cas de cession d'un terrain détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise du terrain, sans qu'il soit besoin de connaître la valeur totale de celui-ci.

Il en est de même en cas de cession d'un terrain détenu par des époux ou acquis en tontine.

  2. Exonérations temporaires

a) Cessions de terrains au profit d'organismes de logements sociaux

47.Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2007 à un organisme d'habitation à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux ou à un organisme mentionné à l'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation (CGI, art. 150 U-II, 7°).

Pour plus de précisions, voir l'instruction administrative du 4 novembre 2005 publiée au BOI sous la référence 8 M-2-05 .

b) Cessions de terrains à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un organisme de logements sociaux

48.Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2007 à une collectivité territoriale en vue de leur cession à l'un des organismes mentionnés au 7° du II de l'article 150 U du CGI (voir n° 47 . ).

Pour plus de précisions, voir l'instruction administrative du 25 août 2006 publiée au BOI sous la référence 8 M-3-06 .

  B. TERRAINS CLASSÉS EN ZONE CONSTRUCTIBLE DEPUIS PLUS DE 18 ANS

49.La taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en zone constructible depuis plus de 18 ans (CGI, art. 1529-II, 4ème alinéa).

  1. Date de classement

50.La date qui constitue le point de départ du délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement :

- par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation (voir n°s 24. à 26 . ) ;

- ou par une carte communale dans une zone constructible (voir n° 27 . ).

51. Plan local d'urbanisme ou document en tenant lieu . Il s'agit de la date à laquelle revêt un caractère exécutoire la délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant qui approuve le plan, sa modification ou sa révision.

Lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT), la délibération approuvant le PLU est exécutoire dès l'accomplissement des formalités de publicité et sa transmission au préfet. En l'absence de SCOT couvrant le territoire de la commune, l'acte publié approuvant le PLU n'est exécutoire qu'un mois après sa transmission au préfet, en application des dispositions prévues à l'article L. 123-12 du code de l'urbanisme.

Lorsque la commune fait partie d'un EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme, les dispositions du code de l'urbanisme relatives aux plans locaux d'urbanisme (C. urb. art. L. 123-1 à L. 123-20) sont applicables à cet établissement public, qui exerce cette compétence en concertation avec chacune des communes concernées (art. L. 123-18 du code de l'urbanisme).

Lorsque le classement du terrain en zone constructible résulte d'une modification ou d'une révision du plan, la date à prendre en compte s'entend de celle à laquelle cette modification ou cette révision, ayant fait l'objet d'une enquête publique, est approuvée (code de l'urbanisme, art. L. 123-13).

Lorsqu'un terrain a été successivement classé, d'abord dans une zone « U » ou dans une zone « NA » d'un POS, puis, suite à la révision du POS et à sa transformation en PLU, dans une zone « U » ou dans une zone « AU » ouverte à l'urbanisation d'un PLU (voir n°s 25 . et 26 . ), il convient de retenir, pour la détermination de l'exonération pour durée de détention, la date de classement la plus ancienne.

52. Carte communale . Il s'agit de la date à laquelle la carte approuvée par une délibération du conseil municipal est également approuvée par un arrêté préfectoral, en application des dispositions prévues à l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme.