Section 2 :

Personnes concernées

12.La taxe s'applique aux cessions réalisées :

- par les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ;

- par les sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ;

- par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du même code.

  A. PERSONNES PHYSIQUES

a) Principe

13.Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il s'agit des personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI.

La taxe ne s'applique pas aux profits tirés d'une activité professionnelle imposables à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.

Dès lors, les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel, ne sont pas concernés par la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles.

b) Exceptions

14. Titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité . Ne sont pas soumis à la taxe forfaitaire certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale qui cèdent un immeuble, une partie d'immeuble ou un droit relatif à ces biens.

En effet, en application du III de l'article 150 U du CGI, ces personnes n'entrent pas dans le champ d'application du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers à la double condition que :

- elles ne soient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession ;

- leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI, appréciée au titre de cette année.

Pour plus de précisions, voir les instructions administratives des 14 janvier 2004 et 4 août 2005 publiées au bulletin officiel des impôts (BOI) sous les références 8 M-1-04 (n°s 9 à 18 ) et 8 M-1-05 (n°s 6 à 8 )

  B. SOCIÉTÉS ET GROUPEMENTS SOUMIS À L'IMPOT SUR LE REVENU ET DONT LE SIÈGE EST EN FRANCE

15.Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions de terrains réalisées par des sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI, c'est-à-dire des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Sont donc exclues les personnes morales et sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés selon le régime d'imposition de droit commun (CGI, art. 206-1 à 4) ainsi que selon le régime spécial prévu aux articles 206-5 et 219 bis du CGI (collectivités sans but lucratif).

16.Sociétés de personnes translucides. Les sociétés de personnes translucides s'entendent des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, c'est-à-dire des sociétés dont les résultats sont imposés à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés.

Les sociétés ou groupements soumis au régime fiscal des sociétés de personnes ont une personnalité distincte de celle de leurs associés. En conséquence, ces sociétés ou groupements constituent en principe des sujets d'imposition.

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège hors de France, ils sont soumis au régime prévu par l'article 244 bis A du CGI (voir n° 18 . ).

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège en France, leurs associés non-résidents sont imposables dans les mêmes conditions que les associés résidents, à raison de la quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leurs droits.

Sont toutefois exclues les sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, dès lors que les plus-values qu'elles réalisent relèvent du régime des plus-values professionnelles.

17. Sociétés transparentes . Les sociétés transparentes, au sens de l'article 1655 ter du CGI, sont des sociétés immobilières de copropriété qui ont pour unique objet :

- soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ;

- soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés ;

- soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres.

Les sociétés transparentes, au sens de l'article 1655 ter du CGI, sont réputées, sur le plan fiscal, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Elles ne sont donc pas personnellement soumises à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles qu'elles réalisent.

Dès lors, leurs associés sont traités fiscalement comme s'ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société et auxquels donnent vocation les droits sociaux qu'ils détiennent. Lorsqu'il s'agit de personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé ou de sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, ces associés doivent être imposés pour les profits occasionnels retirés, le cas échéant, de la vente par la société de terrains composant le patrimoine de celle-ci.

  C. CONTRIBUABLES DOMICILIÉS HORS DE FRANCE

18.La taxe s'applique aux cessions réalisées par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI.

En effet, en application de l'article 244 bis A du CGI, et sous réserve des conventions internationales, sont soumis à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l'actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits :

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège est situé hors de France ;

- depuis le 1 ^er janvier 2005, les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

Pour plus de précisions, voir la fiche n° 14 de l'instruction administrative du 4 août 2005 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-05

Section 3 :

Biens concernés

19.La taxe forfaitaire s'applique aux seules cessions de terrains nus (A) qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible (B).

  A. NATURE DES TERRAINS

20. Terrains nus . Entrent dans le champ d'application de la taxe forfaitaire :

- les terrains nus ;

- les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis au sens du 1° du I du A de l'article 1594-0 G du CGI (pour plus de précisions, voir documentation administrative DB 8 A-1131, n° 44 et 45 du 15 novembre 2001).

Les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.

21. Terrains nus ayant fait l'objet d'un lotissement . La taxe s'applique aux cessions de terrains divisés en lots.

En revanche, lorsque les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, acquièrent des terrains en vue de les revendre après lotissement, les profits correspondants sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et n'entrent donc pas dans le champ d'application de la taxe.

22. Terrains nus inscrits à l'actif . La taxe ne s'applique pas aux cessions de terrains figurant à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale.

  B. CLASSEMENT DES TERRAINS EN ZONE CONSTRUCTIBLE

23.La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation (1) ou par une carte communale dans une zone constructible (2).

Elle s'applique ainsi notamment aux cessions de terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan d'occupation des sols (POS), que ce classement soit intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, ou après cette date.

Elle ne s'applique pas aux cessions de terrains situés dans des communes ne disposant d'aucun de ces documents d'urbanisme, même lorsque la commune concernée, ou l'EPCI dont elle est membre, décide d'instituer la taxe (voir n° 9 . ). Il s'agit notamment des communes qui, à défaut d'avoir établi un des documents locaux d'urbanisme précités, sont soumises au règlement national d'urbanisme (RNU).

  1. Plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme en tenant lieu

24.Les plans locaux d'urbanisme (PLU) sont les documents locaux définis aux articles L. 123-1 à L. 123-20 du code de l'urbanisme. Ils peuvent être établis dans toutes les communes. Les PLU doivent notamment délimiter les zones urbaines ou à urbaniser.

L'article L. 123-19 du code précité dispose que les plans d'occupation des sols (POS) approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (soit le 1 ^er avril 2001) ont les mêmes effets et sont soumis au même régime juridique que les PLU.

Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d'aménagement sont encadrés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le PSMV est un document d'urbanisme qui, sur le périmètre des secteurs sauvegardés, se substitue au plan d'occupation des sols (POS) ou au plan local d'urbanisme (PLU) lorsqu'ils existent. Le PSMV est élaboré conjointement par l'Etat et la commune ou l'EPCI compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme (code de l'urbanisme : art. L. 313-1 à L. 313-3 et R. 313-1 à R.313-23).

25.Zones urbaines. L'article R. 123-5 du code de l'urbanisme définit les zones urbaines (ou zones « U »). Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones « U » sont en principe constructibles.

Les zones « U » des PLU correspondent aux zones urbaines (ou zones « U ») des POS définies dans l'ancien article R. 123-18 du code de l'urbanisme.

26. Zones à urbaniser . L'article R. 123-6 du code précité est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.

On distingue deux types de zones à urbaniser, selon que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie immédiate d'une telle zone ont ou non une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

A l'inverse, lorsque les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.

Seules les cessions de terrains situés dans la première catégorie, c'est-à-dire les zones à urbaniser ouvertes à l'urbanisation, peuvent être soumises à la taxe forfaitaire. Ces zones correspondent aux zones d'urbanisation future, dites zones « NA » dans les POS.

Remarque  : Lorsqu'une commune ou un EPCI décide de réaliser ou de faire réaliser l'aménagement et l'équipement de terrains en créant une zone d'aménagement concerté (ZAC, cf. art. L. 311-1 et suivants du code de l'urbanisme), la cession de ces terrains est susceptible de donner lieu à l'application de la taxe forfaitaire dès lors qu'ils sont situés dans l'une des zones définies aux n°s 25 . et 26 . , et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Cela étant, la taxe forfaitaire ne s'applique pas, sous certaines conditions, aux terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ou dont la cession résulte de l'exercice par le contribuable du droit de délaissement (voir n° 42 . ).