SOUS-SECTION 3 EXONÉRATIONS
2. Titres d'OPCVM concernés.
20Les titres concernés par les nouvelles dispositions s'entendent des parts ou actions de fonds communs de placement (FCP) ou de sociétés d'investissement à capital variable (SICAV) qui ne distribuent pas intégralement leurs produits et qui, à un moment quelconque au cours de l'année d'imposition, ont employé directement ou indirectement 50 % au moins de leurs actifs en obligations, en bons du Trésor ou en titres de créances négociables sur un marché réglementé (CGI, art. 92 B-I bis ; cf. DB 5 G 4511, n°s 67 à 79 ).
En l'absence d'autres opérations sur valeurs mobilières, les plus-values retirées de la cession ou du rachat de ces titres sont, en principe, imposables :
- en 1993, lorsque le montant des cessions de ces titres est supérieur à la moitié du seuil général d'imposition prévu à l'article 92 B-I du CGI, soit 166 000 F ;
- en 1994, lorsque ce montant est supérieur à 100 000 F ;
- en 1995, lorsque ce montant est supérieur à 50 000 F ;
- quel que soit ce montant à compter du 1er janvier 1996.
3. Obligation de réinvestissement du produit de la cession.
21Sous réserve des périodes d'application précisées notamment au n° 18 , le produit de la vente des titres doit être réinvesti dans l'immobilier d'habitation (cf. n°s 29 et suiv. et n°s 78 et suiv.), dans les fonds propres des entreprises (cf. n°s 52 et suiv. ), dans l'acquisition d'un véhicule neuf (cf. n°s 66 et suiv. ), dans la réalisation de travaux d'entretien ou d'amélioration d'immeubles ou dans l'acquisition de divers biens mobiliers (cf. n°s 88 et suiv. ). Ce réinvestissement doit être effectué par le contribuable lui-même, pour son propre compte 1 .
II. Règles communes aux exonérations des articles 92 B quinquies et 92 B sexies du CGI
1. Délai de réinvestissement.
22Le réinvestissement doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la cession ou du rachat des titres d'OPCVM ; en pratique, ce délai sera décompté à partir de la date d'exécution de l'ordre de cession ou de rachat des titres. La date du réinvestissement s'entend, pour l'application des présentes dispositions, de celle du (des) versement(s) par le contribuable des sommes retirées de la cession ou du rachat des titres d'OPCVM.
2. Montant du réinvestissement.
23Aux termes mêmes de la loi, le remploi doit porter sur la totalité du produit de la cession des titres quand bien même il excéderait la limite d'exonération de 600 000 F ou 1 200 000 F. Il sera toutefois admis que le remploi puisse porter sur une partie seulement du produit de la vente à condition, dans cette hypothèse, que la fraction exonérée de la plus-value soit déterminée dans le rapport existant entre le montant du réinvestissement (dans la limite maximale de 600 000 F ou 1 200 000 F selon le cas) et le montant de la cession.
Exemple : Un contribuable célibataire cède des titres pour un montant de 700 000 F et réalise une plus-value de 100 000 F. Il réinvestit une partie seulement (500 000 F) du produit de la vente dans l'achat d'un logement.
La plus-value exonérée sera de 100 000 F (500 000 F / 700 000 F) = 71 428 F
Bien évidemment, lorsque cette faculté aura été utilisée par le contribuable, seules les cessions correspondant à la plus-value qui aura été exonérée (500 000 F dans l'exemple ci-dessus) seront neutralisées pour l'appréciation du dépassement des seuils d'imposition.
Outre le paiement du prix proprement dit, le produit de la vente des titres d'OPCVM peut être utilisé au paiement des frais afférents à l'opération tels par exemple, en cas d'acquisition d'un logement, la TVA ou les droits de mutation et les frais d'acte : honoraires du notaire, frais de timbre et de publicité foncière... (cf. DB 8 M 2123, n° 4).
3. Caractère optionnel de l'exonération.
24L'exonération constitue une faculté offerte au contribuable ; elle n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part. À défaut, le contribuable est réputé avoir renoncé à l'exonération. La demande d'exonération doit être formulée sur la déclaration des gains de cession de valeurs mobilières (imprimé n° 2074) souscrite au titre de l'année de réalisation de la plus-value dont l'exonération est demandée.
Un même contribuable peut bénéficier d'une exonération au titre d'un réinvestissement dans l'immobilier et concurremment d'une exonération au titre d'un réinvestissement dans les fonds propres des entreprises.
4. Exonération des plus-values.
25Pour chacune des deux mesures - investissement dans l'immobilier, d'une part, et dans les fonds propres d'une entreprise, d'autre part-, l'exonération 2 s'applique dans la limite d'un montant de cession de 600 000 F pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé ou 1 200 000 F pour des contribuables mariés soumis à imposition commune. Ces limites s'apprécient sur la période d'application des mesures, c'est-à-dire :
- du 1er octobre 1993 au 30 juin 1995 pour ce qui a trait au réinvestissement dans l'immobilier d'habitation ;
- du 1er octobre 1993 au 31 décembre 1994 pour ce qui a trait au réinvestissement dans les fonds propres des entreprises.
26En cas de franchissement de ces limites, la fraction de la plus-value dont le montant est exonéré est déterminée selon le rapport existant entre 600 000 F ou 1 200 000 F, selon le cas, et le montant de la cession.
Pour l'année 1994, les montants de 600 000 F et 1 200 000 F sont diminués, le cas échéant, du montant des cessions réalisées en 1993 ayant ouvert droit au bénéfice de l'exonération. Un exemple au n° 65 illustre ces dispositions.
Pour l'année 1995, et pour les seuls réinvestissements réalisés dans l'immobilier d'habitation : se reporter au n° 48 .
5. Neutralisation des cessions de titres d'OPCVM pour l'appréciation du dépassement des seuils d'imposition (général et spécifique, cf. DB 5 G 4511, n° 80 ).
27Conformément aux principes applicables en la matière, l'imposition des plus-values de cession de titres d'OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation est subordonnée à la condition que le montant total des cessions de valeurs mobilières, titres et droits sociaux assimilés effectuées par le foyer fiscal au cours de l'année excède le seuil d'imposition prévu au I bis de l'article 92 B (cf. DB 5 G 4511, n° 66 ) ou celui visé au I du même article (cf. DB 5 G 4511, n° 61 ).
Lorsque l'exonération prévue aux articles 92 B quinquies et 92 B sexies du CGI est demandée, ces limites d'imposition sont appréciées, pour l'imposition des autres gains nets réalisés au cours de la même année par le foyer fiscal, en faisant abstraction du montant de la cession correspondant à la plus-value ainsi exonérée. Ainsi, un contribuable qui ne dépasserait le seuil d'imposition que par suite de la prise en compte de cessions de titres d'OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation dont le produit est réinvesti dans l'immobilier ou dans les fonds propres d'une entreprise serait, à condition qu'il demande l'exonération des plus-values résultant de ces opérations, exonéré d'impôt sur les autres plus-values réalisées au cours de la même année (voir exemples aux n°s 64 et suivants ).
6. Obligations déclaratives.
28Les contribuables qui entendent bénéficier de l'exonération prévue aux articles 92 B quinquies et 92 B sexies du CGI doivent en faire la demande expresse sur la déclaration des gains de cession de valeurs mobilières (imprimé n° 2074, cadre A) produite en même temps que la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la plus-value dont l'exonération est demandée a été réalisée.
Pour bénéficier de l'exonération, les intéressés ont dû justifier 3 :
- de la nature des titres d'OPCVM cédés ou rachetés ainsi que de la date et du montant des cessions ou des rachats pour lesquels l'exonération est demandée. Cette justification a été apportée par la production de l'avis d'opéré établi par l'établissement financier qui avait procédé à la vente ou au rachat des titres ;
- de la date, du montant et de la nature exacte des paiements effectués en remploi (en ce qui concerne la nature et la forme des justificatifs, voir n°s 50 et 62 ).
III. Règles spécifiques au réinvestissement dans un immeuble d'habitation
(CGI, art. 92 B quinquies )
1. Nature des immeubles.
29L'immeuble dans lequel le réinvestissement est effectué doit être affecté exclusivement à l'habitation et situé en France.
a. Notion d'habitation.
1 ° Habitation proprement dite.
30D'une manière générale, est considéré comme affecté à l'habitation, un immeuble utilisé pour le logement des personnes. Il importe peu, à cet égard, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou de locaux donnés en location nue ou meublée.
L'affectation à l'habitation doit être exclusive. Le réinvestissement dans un immeuble affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) n'ouvrirait donc pas droit, même partiellement, au bénéfice de l'exonération.
2° Dépendances de l'habitation.
31Le réinvestissement peut porter non seulement sur les locaux d'habitation proprement dits, mais également sur les dépendances immédiates et nécessaires de cette habitation.
Les dépendances immédiates et nécessaires s'entendent :
- des locaux et aires de stationnement utilisés comme annexes de l'habitation (garages, parkings, remises...) ;
- des cours, des passages et en général de tout terrain servant de voie d'accès à l'habitation et à ses annexes ;
- d'une manière plus générale, de l'ensemble du terrain (y compris l'assise de la construction) entourant l'immeuble dans la limite de 2 500 m 4 ou de la superficie nécessaire pour construire dans les communes où les règlements d'urbanisme fixent une superficie minimum supérieure à 2 500 m 42 .
Cas particulier des garages.
32• Le point de savoir si un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire d'une habitation est une question de fait qui ne peut être résolue qu'après examen des circonstances particulières de chaque affaire. Toutefois, il n'y a pas lieu d'écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire pour les garages (et emplacements de stationnement) situés à une distance inférieure à 1 km de l'habitation et utilisés exclusivement par les occupants de celle-ci, que l'acquisition du garage ou de l'emplacement soit concomitante ou non de celle du logement.
• Le réinvestissement dans « l'acquisition » d'emplacements de stationnement amodiés n'ouvre pas droit au bénéfice de l'exonération dès lors que l'utilisateur n'acquiert qu'un droit mobilier d'occupation et non un droit réel immobilier.
3° Date d'appréciation de l'affectation à l'habitation.
33Pour l'application des présentes dispositions, l'appréciation de la condition d'affectation de l'immeuble à usage exclusif d'habitation s'apprécie à la date de l'acquisition de l'immeuble ou du paiement de la dépense.
4° Modalités d'acquisition ou de détention de l'immeuble.
34Seuls sont concernés les immeubles acquis ou détenus directement par le contribuable lui-même, à l'exclusion par conséquent de toute acquisition ou détention sous couvert d'une société, même à prépondérance immobilière (SCI, SCPI, SA, SARL...). Toutefois, l'acquisition de parts de sociétés d'attribution mentionnées à l'article 1655 ter du CGI est assimilée à une acquisition directe pour l'application de cette disposition et ouvre droit au bénéfice de la mesure.
b. L'immeuble doit être situé en France.
35Seuls ouvrent droit au bénéfice de l'exonération, les investissements effectués dans des immeubles situés en France, c'est-à-dire dans les départements métropolitains et dans les quatre départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion).
1 Ne pouvait pas bénéficier de la mesure un contribuable qui, après avoir cédé des titres d'OPCVM, aurait fait donation du produit de la vente à un tiers pour la réalisation d'une acquisition ou d'une dépense éligible.
2 Cas particulier : sort des reports d'imposition attachés aux titres cédés. Il est rappelé que les plus-values en instance d'imposition issues d'un échange réalisé à compter du 1er janvier 1992 deviennent en principe imposables au titre de l'année de la cession des titres reçus à l'occasion de l'échange (cf. DB 5 G 4511, n° 24 ). Au cas particulier, il est admis que l'exonération des plus-values en cas de réinvestissement du produit de la cession dans l'immobilier ou les fonds propres des entreprises s'applique, dans les mêmes conditions aux plus-values en report d'imposition attachées aux titres cédés.
3 Compte tenu de la date de publication des textes, les contribuables qui avaient demandé le bénéfice de l'exonération, sans joindre à leur déclaration n° 2074 annexée à la déclaration d'ensemble des revenus de 1993 les pièces justificatives nécessaires, ont été invités à les produire dans les meilleurs délais.
4 Toutefois, lorsque la superficie nécessaire pour construire est inférieure à 2 500 m 2 et qu'elle est nettement précisée à la date d'acquisition, c'est cette superficie qui doit être retenue pour apprécier la consistance des dépendances immédiates et nécessaires.