SOUS-SECTION 3 EXONÉRATIONS

2. Dépenses concernées.

a. Acquisition d'un immeuble d'habitation.

36Le réinvestissement ouvrant droit au bénéfice de l'exonération s'entend de l'acquisition d'un droit réel de pleine propriété sur un immeuble ¹ . Le versement doit être affecté directement à l'acquisition du bien. C'est ainsi qu'un versement effectué en remboursement d'un prêt, quelle que soit sa nature, contracté pour l'acquisition du logement, ne pourrait être considéré comme un investissement immobilier pour l'application du présent dispositif.

b. Travaux de construction, reconstruction et agrandissement.

37L'exonération est également applicable en cas de réinvestissement du produit de la cession dans la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble d'habitation répondant aux conditions définies aux n°s 29 à 35 ci-dessus. Ces travaux nécessitent, en principe, l'obtention d'un permis de construire ou le dépôt de la déclaration préalable prévue par le code de l'urbanisme.

38Les travaux de reconstruction s'entendent des travaux comportant soit la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros oeuvre de locaux existants, soit encore de travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation, de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises...). Il peut s'agir également de travaux correspondant à une reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs.

Quant aux travaux d'agrandissement, ce sont ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

39D'une manière générale, il conviendra de prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci. La détermination de la nature des travaux constitue donc une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux. effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues notamment en matière de revenus fonciers (cf. DB 5 D 2225, n°s 33 et suivants ).

Remarque.

40L'affectation du produit de la vente ou du rachat à la réalisation de travaux d'amélioration n'ouvre pas droit au bénéfice de l'exonération. Les travaux d'amélioration s'entendent de ceux qui ont pour objet d'apporter à un immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Toutefois, l'exonération est applicable lorsque le réinvestissement concerne pour partie la réalisation de tels travaux à la double condition qu'ils soient effectués à l'occasion de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement financés exclusivement au moyen du produit de la cession et qu'ils soient indissociables de ceux-ci.

c. Dépenses de grosses réparations de la résidence principale.

41L'exonération est également applicable lorsque le produit de la cession est affecté au paiement de dépenses de grosses réparations visées au a du III de l'article 199 sexies C du CGI, à condition que le montant de ces dépenses soit au moins égal à 30 000 F.

1° Immeubles concernés.

42À la différence des autres travaux, les dépenses de grosses réparations doivent se rapporter à la résidence principale du contribuable auteur de la dépense et dont il est propriétaire ; l'immeuble doit, en outre, être situé en France (métropole ou départements d'outre-mer) et être achevé depuis plus de 15 ans.

La résidence principale s'entend du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Pour plus de précisions, il conviendra de se reporter à la DB 5 B 3321, n°s 28 et suivants.

2° Dépenses prises en compte.

43Seules sont concernées les dépenses de grosses réparations visées au a du III de l'article 199 sexies C du CGI. Pour plus de précisions sur la nature des dépenses pouvant être prises en compte pour l'application de l'exonération, il conviendra de se reporter aux indications de la DB 5 B 3322, n°s 52 et suivants.

L'exonération n'est applicable qu'à une opération déterminée et à condition que le montant des dépenses de grosses réparations soit au moins égal à 30 000 F.

Le bénéfice de la mesure est subordonné à la présentation de factures mentionnant la nature précise et le montant des travaux (cf. DB 5 B 3322, n° 89 ).

3° Non cumul de l'exonération avec les réductions d'impôt accordées au titre des dépenses afférentes à l'habitation principale.

44Lorsque le contribuable opte pour l'exonération de la plus-value retirée de la cession des titres d'OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation, les dépenses concernées ne peuvent bénéficier de la réduction d'impôt sur le revenu prévue par l'article 199 sexies C du CGI au titre des dépenses de grosses réparations.

En ce qui concerne les autres interdictions de cumul, cf. n° 49 ci-après.

d. Achat d'un terrain destiné à la construction d'un logement individuel.

45L'exonération s'applique, toutes autres conditions étant par ailleurs réunies, lorsque le produit de la cession est réinvesti dans l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un logement individuel répondant à l'ensemble des conditions définies plus haut (n°s 29 à 35 ).

Dans ce cas, l'exonération est subordonnée, en outre, à deux conditions supplémentaires spécifiques :

- le dépôt de la demande de permis de construire doit avoir été effectué avant le 30 juin 1995 ;

- les fondations doivent être achevées au plus tard le 30 septembre 1995 (sur cette notion, cf. DB 5 B 3361, n°s 30 à 34 ).

3. Délai de réinvestissement.

46Aux commentaires présentés au n° 22 , s'ajoutent les précisions suivantes :

D'une manière générale, l'investissement dans l'acquisition, la construction, la reconstruction, l'agrandissement d'un immeuble, la réalisation de grosses réparations ou l'achat d'un terrain peut se traduire par plusieurs versements et donc porter sur le produit de plusieurs cessions. Chacun de ces versements doit intervenir dans les deux mois de chacune des cessions de titres d'OPCVM réalisées du 1er octobre 1993 au 30 juin 1995.

Ainsi, les cessions de titres effectuées depuis le 1er octobre 1993 et qui ont servi à financer des versements opérés à compter de cette même date peuvent bénéficier de l'exonération. Il en est ainsi, notamment, des sommes versées à l'occasion de la signature d'une promesse de vente, à condition, bien entendu, que l'investissement soit effectivement réalisé. L'exonération ne sera en effet définitivement acquise qu'à la date d'acquisition effective de l'immeuble ou des constructions et sous réserve du respect de la condition d'affectation exclusive à l'habitation.

De la même façon, le réinvestissement pourra être effectué jusqu'au 31 août 1995 pour des cessions de titres qui interviendraient le 30 juin 1995, date limite d'application de la mesure.

Cas particulier des ventes en l'état futur d'achèvement.

47La vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution. L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'acheteur échelonne ses paiements suivant un échéancier qui tient compte de l'avancement effectif des travaux de sorte qu'ils ne peuvent pas excéder au total 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble ; sauf contestation, le solde est payable lors de la remise des clefs.

Toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, l'exonération est applicable en cas de réinvestissement dans l'acquisition d'un immeuble en l'état futur d'achèvement :

- quelle que soit la date de signature du contrat (celle-ci peut être antérieure au 1er octobre 1993) ;

- lorsque le produit des cessions de parts ou actions d'OPCVM est affecté aux paiements échelonnés réalisés dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ;

- à condition que ces paiements interviennent du 1er octobre 1993 au 31 août 1995 (pour une cession de titres d'OPCVM réalisée au plus tôt le 1er octobre 1993 et au plus tard le 30 juin 1995).

En revanche, les paiements qui interviendraient après le 31 août 1995 seraient exclus du dispositif alors même qu'ils se rapporteraient à des contrats conclus pendant la période.

4. Appréciation des limites de cession dans le cadre du dispositif de l'article 92 B quinquies.

48Les limites d'exonération de 600 000 F pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et de 1 200 000 F pour un contribuable marié soumis à imposition commune sont appréciées sur l'ensemble de la période d'application du dispositif, c'est-à-dire du 1er octobre 1993 au 30 juin 1995. En cas de franchissement des limites, la fraction de la plus-value dont le montant est exonéré est déterminée selon le rapport existant entre 600 000 F ou 1 200 000 F, selon le cas, et le montant de la cession. Pour l'année 1995, les montants de 600 000 F ou 1 200 000 F sont diminués, le cas échéant, du montant des cessions réalisées en 1993 et 1994 ayant ouvert droit au bénéfice de l'exonération (voir exemple au n° 65 ).

5. Non cumul avec d'autres avantages fiscaux.

49Afin d'éviter un cumul d'avantages fiscaux, la loi prévoit que l'exonération de la plus-value retirée de la cession de titres d'OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation ne peut se cumuler en ce qui concerne l'article 92 B quinquies avec :

- la réduction d'impôt pour investissement dans les départements d'outre-mer (CGI, art. 199 undecies) ;

- la réduction d'impôt pour dépenses de grosses réparations (CGI, art. 199 sexies et 199 sexies C dans les conditions indiquées aux n°s 41 à 44 ).

6. Justificatifs à joindre à la déclaration n° 2074.

50Outre un justificatif relatif aux opérations sur OPCVM (cf. ci-avant n° 28 ), le contribuable doit fournir :

- une attestation du notaire en cas d'acquisition immobilière ;

- les factures comportant le détail précis des travaux en cas de réalisation de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou de grosses réparations ;

Ces documents doivent comporter l'identification complète (nom, adresse, raison sociale) de leur auteur et du contribuable, l'adresse et l'affectation de l'immeuble concerné.

- le cas échéant, justification de la date du dépôt de la demande de permis de construire et de l'achèvement des fondations. Cette justification est apportée par la production, selon le cas, d'une copie du récépissé de dépôt ou d'une attestation de l'entreprise chargée des fondations.

7. Sanctions du non-respect des conditions d'exonération.

51La constatation du non respect de l'une des conditions définies pour l'application de l'exonération prévue par l'article 92 B quinquies du CGI entraîne l'imposition de la plus-value au titre de l'année de sa réalisation dans les conditions de droit commun. Le montant des cessions correspondantes est alors pris en compte pour l'appréciation du franchissement des seuils d'imposition prévus aux I et I bis de l'article 92 B du CGI en ce qui concerne les autres plus-values réalisées par ailleurs au cours de la même année.

Ces régularisations sont opérées dans le délai normal de reprise prévu à l'article L. 169 du LPF. Les cotisations d'impôt correspondantes sont assorties, dans les conditions de droit commun, de l'intérêt de retard de 0,75 % par mois prévu à l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, des pénalités prévues en cas de mauvaise foi (CGI, art. 1729).

  IV. Règles spécifiques au réinvestissement dans les fonds propres des entreprise

s (CGI, art. 92 B sexies )

52L'exonération du gain net imposable retiré de la cession de parts ou actions d'OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation visés à l'article 92 B-I bis du CGI est applicable sous certaines conditions lorsque le produit de la cession est investi dans l'augmentation de capital en numéraire de certaines sociétés non cotées ou mis à la disposition de ces mêmes sociétés sur un compte bloqué individuel dans les conditions fixées à l'article 125 C du CGI.

1. Conditions relatives à la société bénéficiaire de l'apport ou du versement.

a. La société bénéficiaire de l'apport ou du versement doit exercer à titre exclusif une activité industrielle ou commerciale au sens de l'article 44 sexies du CGI.

53Il s'agit en pratique des entreprises qui exercent une activité commerciale ou industrielle au sens de l'article 34 du CGI à l'exclusion des activités bancaires, financières, d'assurances, de gestion ou de location d'immeubles. Sont donc également exclues du dispositif, les activités visées à l'article 35 du CGI (activités de marchands de biens, de construction d'immeubles en vue de la vente, d'intermédiaires dans le négoce de biens, de lotisseurs, etc.) et les activités non commerciales, artisanales, agricoles ou purement civiles.

1   Le remploi pourra valablement être effectué dans l'acquisition de droits indivis en pleine propriété. En revanche, l'exonération n'est pas applicable en cas d'acquisition :

- de droits immobiliers en usufruit ou en nue-propriété ;

- d'un immeuble en « multipropriété » dès lors que l'acquéreur est titulaire d'un droit mobilier de séjour (limité dans le temps) et non pas d'un droit réel de propriété.