SECTION 6 RÉDUCTION D'IMPÔT POUR CERTAINS INVESTISSEMENTS DANS L'IMMOBILIER LOCATIF
SECTION 6
Réduction d'impôt pour certains investissements dans l'immobilier locatif
1L'article 82-I de la loi de finances pour 1985 (loi n° 84-1208 du 29 décembre 1984), codifié à l'article 199 nonies-I du CGI, crée une réduction d'impôt au profit des contribuables qui, au cours de la période allant du 12 septembre 1984 au 31 décembre 1989, font construire ou acquièrent un logement neuf situé en France qu'ils s'engagent à louer non meublé à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans.
2L'article 82-II de la même loi de finances codifié sous l'article 199 decies-I du CGI étend le bénéfice de cette réduction d'impôt aux souscripteurs de certaines parts ou actions de sociétés immobilières d'investissements (SII) et de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
3Un décret n° 85-1111 du 17 octobre 1985 pris en application de l'article 82-III de la loi déjà citée et codifié aux articles 46 AA à 46 AG de l'annexe III au CGI a défini les obligations des contribuables bénéficiaires de ces réductions d'impôt et des sociétés dont les parts ou actions ouvrent droit. à cet avantage fiscal.
4L'article 23-II de la loi de finances pour 1987 (n° 86-1317 du 30 décembre 1986) codifié aux articles 199 nonies-II et 199 decies-II du CGI a modifié à nouveau ces dispositions en prévoyant pour les investissements réalisés à partir du 1er juin 1986 :
- le doublement du taux de la réduction d'impôt porté de 5 % à 10 % ;
- la réduction de neuf à six ans de la durée de l'engagement des contribuables ;
- la possibilité de bénéficier chaque année de la réduction d'impôt en cas d'investissements successifs ;
- la possibilité de bénéficier de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 nonies avant l'achèvement du logement.
5L'article 89 de la loi de finances pour 1988 (n° 87-1060 du 30 décembre 1987) a apporté des modifications à ce dispositif sur deux points. Il a supprimé :
6- la condition relative à l'achèvement des immeubles avant le 31 décembre 1989 en lui substituant deux nouvelles conditions, l'une relative à la déclaration d'ouverture de chantier et l'autre à l'achèvement des fondations (art. 199 nonies -I, 4e al. du CGI) ;
7- le plafond pluriannuel applicable aux réductions d'impôt accordées aux souscripteurs de parts ou actions en cas d'investissements successifs du 1er juin 1986 au 31 décembre 1989 (art. 199 decies-II du CGI).
8L'article 113 de la loi de finances pour 1990 (loi n° 89-935 du 29 décembre 1989) codifié à l'article 199 decies A du CGI a reconduit jusqu'au 31 décembre 1992 ce dispositif en le modifiant sur quatre points :
- les plafonds des dépenses ouvrant droit à réduction d'impôt sont augmentés ;
- la réduction d'impôt est étalée sur deux années ;
- la réduction d'impôt ne peut être obtenue qu'une fois sur la période 1990-1992 ;
- la réduction d'impôt ne peut être obtenue qu'au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
9En outre, cet article a précisé le régime applicable à certains investissements réalisés en 1989 et qui ne remplissent pas les deux conditions relatives aux dates d'ouverture du chantier et d'achèvement des fondations.
10Il a interdit enfin le cumul de la réduction d'impôt qu'il a instituée avec celle que prévoient les I et II des articles 199 nonies et 199 decies du CGI.
11L'article 44 de la loi d'orientation pour la ville (loi n° 91-662 du 13 juillet 1991) a prorogé ce dernier dispositif jusqu'au 31 décembre 1997, sans le modifier.
12L'article 7 de la loi de finances pour 1992 a aménagé cette prorogation en :
- distinguant deux périodes, 1990-1992 et 1993-1997, ouvrant droit chacune à une réduction d'impôt ;
- supprimant sous certaines conditions la réfaction de 25 % applicable aux souscriptions de titres de SCPI ou SII réalisées à compter du 18 septembre 1991 ;
- prévoyant qu'au titre d'une même année, un contribuable ne peut bénéficier de plusieurs réductions d'impôt même en cas d'investissements successifs au cours des deux périodes.
13Ces dispositions ont été complétées par l'article 5 de la loi de finances pour 1993 qui a :
- ouvert la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt au taux de 15 % pour des locations de caractère « intermédiaire » (CGI, art. 199 decies B ) ;
- aménagé le dispositif existant sur deux points :
• exclusion du droit à la réduction d'impôt des locations conclues à compter du 1er janvier 1993 avec les membres du foyer fiscal du contribuable, ses ascendants et ses descendants ;
• imputation de la réduction d'impôt après application éventuelle de la décote.
14L'article 26 de la première loi de finances rectificative pour 1993 n° 93-859 du 22 juin 1993, codifié à l'article 199 decies C du CGI, a étendu le champ de la réduction d'impôt à certains travaux réalisés en vue de la transformation en logements de locaux vacants.
15L'article 97 de la loi de finances pour 1994 n° 93-1352 du 30 décembre 1993 a supprimé, pour les locations ouvrant droit à la réduction d'impôt au taux de 10 % conclues à. compter du 1er janvier 1994, l'exclusion de location aux membres de la famille (cf. n° 13 ).
16L'article 66 de la loi n° 94-679 du 8 août 1994 a permis aux propriétaires de produire un bail écrit en remplacement de l'engagement de location.
17L'article 9 de la loi de finances pour 1995, codifié à l'article 199 decies D du CGI, a reconduit le dispositif prévu à l'article 199 decies C en le modifiant sur différents points.
18L'article 24 de la loi de finances rectificative pour 1995 du 4 août 1995 a accordé le bénéfice de la réduction d'impôt aux contribuables donnant en location leur logement à un organisme public ou privé qui l'affecte à l'habitation principale d'un membre de son personnel.
19L'article 11 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 a, pour les investissements réalisés en 1997 dans les zones franches urbaines, assoupli les conditions d'octroi de la réduction d'impôt au taux de 15 %.
20Enfin, l'article 13 de la loi de finances rectificative pour 1998, codifié aux articles 199 decies E , 199 decies F et 199 decies G du CGI, a institué une réduction d'impôt au profit des contribuables qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002, réalisent certains investissements locatifs dans les résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale.
21La présente section est consacrée à l'examen des réductions d'impôt prévues respectivement :
- aux articles 199 nonies et 199 decies du CGI (sous-section 1) ;
- à l'article 199 decies A du même code (sous-section 2) ;
- à l'article 199 decies B du CGI relatif aux investissements immobiliers locatifs dits « intermédiaires » (sous-section 3) ;
- à l'article 199 decies C du CGI relatif à la transformation de locaux vacants en logements (sous-section 4) ;
- à l'article 199 decies D du CGI relatif à la transformation de locaux en logements (sous-section 5) ;
- aux articles 199 decies E à 199 decies G du CGI relatifs aux investissements locatifs réalisés dans les résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale (sous-section 6).
SOUS-SECTION 1
Réduction d'impôt prévue aux articles 199 nonies et 199 decies du CGI
AVIS AUX UTILISATEURS
L'ancien article 199 nonies du CGI prévoyait, sous certaines conditions, une réduction d'impôt pour les contribuables qui faisaient construire ou acquéraient un logement neuf situé en France, qu'ils s'engageaient à louer nu à usage d'habitation principale pendant six ans.
L'ancien article 199 decies du CGI prévoyait que cette réduction d'impôt était également accordée, sous certaines conditions, aux souscripteurs de parts de certaines sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ou d'actions de certaines sociétés immobilières d'investissement (SII).
Cette réduction d'impôt a cessé de s'appliquer au 31 décembre 1997.
Les développements figurant dans la documentation de base, relatifs à cette ancienne réduction d'impôt, sont devenus sans objet et ne sont plus mis en ligne dans la base de l'année 2005 et des années suivantes. Ils demeurent, bien entendu, disponibles dans les bases des années antérieures.