B.O.I. N° 34 du 30 MARS 2009
Section 3 :
Période d'application
Sous section 1 : Entrée en vigueur
81.Les organismes ou sociétés visées aux n os 71 à 73 peuvent bénéficier des dispositions du III de l'article 210 E à compter de l'entrée en vigueur de l'article 34 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée, soit le 28 juillet 2005, et pour les titres de SPI, aux exercices clos à compter du 31 décembre 2007.
Par ailleurs, la cession des biens immobiliers au profit de l'association « Foncière Logement » ou des sociétés civiles immobilières visées au n° 72 peut bénéficier des dispositions du III de l'article 210 E à compter de l'entrée en vigueur de l'article 43 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 précitée, soit le 7 mars 2007, et pour les titres de SPI, aux exercices clos à compter du 31 décembre 2007.
Enfin, le taux réduit d'imposition applicable aux plus-values imposables sous le bénéfice du présent dispositif est porté à 19 %, au lieu de 16,5 %, pour les opérations réalisées à compter du 1 er janvier 2009.
Sous section 2 : Echéance d'application
82.Les dispositions du III de l'article 210 E s'appliquent aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2009.
CHAPITRE 3 :
CESSIONS PAR DES ORGANISMES INTERVENANT DANS LE LOGEMENT SOCIAL SOUS RESERVE DE REMPLOI
83.L'article 50 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, codifié au IV de l'article 210 E, prévoit que les plus-values dégagées par les organismes et sociétés mentionnés au 4° du 1 de l'article 207 à l'occasion de cessions taxables d'immeubles bâtis sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux de 19 % si l'organisme ou la société cédante s'engage à investir dans un délai de trois ans à compter de la cession une somme égale à la plus-value diminuée de cet impôt dans la construction, l'acquisition, la réhabilitation ou la rénovation de logements locatifs entrant dans le champ du service d'intérêt général prévu au neuvième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation.
84.Les dispositions du IV de l'article 210 E s'appliquent quelle que soit la qualité du bénéficiaire de la transmission, personne morale soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, ou éventuellement personne physique.
Section 1 :
Champ d'application
Sous-section 1 :
Organismes concernés
85.Peuvent bénéficier du présent dispositif les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (cf. n° 71 ), à l'exception des sociétés anonymes de crédit immobilier, les sociétés d'économie mixte visées à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation (cf. n° 72 ) et les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d'habitations à loyer modéré. Pour plus de précisions sur les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 423-1-1 du même code, il convient de se reporter au n° 27 de l'instruction du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
Sous-section 2 :
Opérations concernées
A. NATURE DES OPERATIONS
86.Les cessions visées au IV de l'article 210 E s'entendent de toutes les opérations entraînant la sortie de l'actif de l'organisme ou de la société de biens immobiliers bâtis opérant transfert de propriété.
En pratique, il s'agira le plus souvent de ventes.
B. ELEMENTS CEDES
87.En application du IV de l'article 210 E, les plus-values nettes pouvant bénéficier du taux de 19 % sont celles relatives aux cessions de biens immobiliers bâtis, dans la mesure, bien entendu, où elles ne sont pas exonérées en application du 4° de l'article 207.
88.Sont visés par le présent dispositif les cessions d'immeubles bâtis, dont l'organisme ou la société cédante a, au moment de la cession, la propriété pleine et entière.
En revanche, les cessions de terrains nus sont exclues du présent dispositif, ainsi que les droits réels portant sur des immeubles bâtis tels que les usufruits sur immeubles.
Il en va de même pour la cession de titres de SPI, qui sont exclus du champ d'application du IV de l'article 210 E.
89.Il est rappelé que les cessions d'immeubles réalisées par les organismes ou sociétés mentionnés au n° 85 sont notamment taxables à l'impôt sur les sociétés lorsque les immeubles cédés ne concourent pas à la réalisation d'opérations effectuées au titre du service d'intérêt général défini aux neuvième, dixième et onzième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ou à la réalisation de services accessoires à ces opérations.
Il ressort de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation que le service d'intérêt général porte, sous réserve que certaines conditions soient remplies, sur trois catégories d'opérations : celles relatives aux logements locatifs, celles relatives à l'accession à la propriété ainsi que les services accessoires à ces deux catégories d'opérations et enfin celles relatives à la gestion de copropriétés.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter à l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
Section 2 :
Modalités d'imposition de la plus-value nette
90.Le montant des plus-values nettes pouvant bénéficier des dispositions du IV de l'article 210 E est déterminé dans les conditions de droit commun. Sauf dispositions contraires commentées dans la présente instruction, les règles générales concernant la détermination des plus et moins-values sont précisées dans la documentation administrative de base 4 B 13 et suivants datée du 7 juin 1999 à laquelle il convient de se reporter.
Sous-section 1 :
Détermination de la plus-value nette
91.Le montant des plus-values nettes éligibles au taux réduit de 19 % en application du IV de l'article 210 E est déterminé dans les conditions prévues au n° 78 .
Il est rappelé que les moins-values nettes éventuellement réalisées par un organisme ou une société visée au n° 85 lors de la cession d'un immeuble bâti sont déductibles dans les conditions de droit commun, mais peuvent aussi s'imputer sur les plus-values réalisées lors d'une autre opération soumise aux dispositions de l'article 210 E.
Sous-section 2 :
Application du taux réduit
92.Les plus-values nettes réalisées dans les conditions prévues au IV de l'article 210 E sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % prévu au IV de l'article 219. Elles sont également soumises à la contribution sociale prévu à l'article 235 ter ZC.
Ces plus-values nettes peuvent être utilisées pour compenser un déficit dans les conditions mentionnées au n° 41 .
De même que pour le dispositif prévu au I de l'article 210 E (cf. n° 42 ), lorsque l'organisme ou la société remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de 15 % prévu en faveur des petites et moyennes entreprises par le b du I de l'article 219, ce taux réduit est susceptible de s'appliquer pour l'imposition de tout ou partie des plus-values nettes réalisées lors de la cession d'immeubles bâtis.
93. Cas particuliers :
S'agissant de la cession portant sur un actif non amortissable (terrain) acquis sous le bénéfice du régime de faveur prévu aux articles 210 A et 210 B, la plus-value soumise au taux réduit est déterminée par rapport à la valeur fiscale de cet actif, c'est-à-dire par rapport à sa valeur dans les écritures de la société absorbée ou apporteuse.
En revanche, les plus-values en instance de réintégration sur les actifs amortissables à la date de la cession, en application du d de l'article 210 A, sont imposables dans les conditions de droit commun. Sur le régime applicable en cas de fusion, scission et apport partiel d'actif d'un organisme de logement social, il convient de se reporter aux n os 114 et suivants de l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
Section 3 :
Engagement d'investissement dans les logements sociaux
94.Les organismes et sociétés intervenant dans le logement social mentionnés au n° 85 peuvent bénéficier de l'imposition au taux réduit de 19 % sur les plus-values nettes réalisées dans les conditions précitées sous réserve de prendre l'engagement d'investir une somme égale à la plus-value, diminuée de l'impôt dû au taux de 19 %, dans un délai de trois ans dans la construction, l'acquisition, la réhabilitation ou la rénovation de logements locatifs entrant dans le champ du service d'intérêt général prévu au neuvième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation.
Sous-section 1 :
Forme de l'engagement
95.Le II de l'article 46 quater-0 ZZ bis C de l'annexe III au CGI prévoit que l'engagement d'investissement pris au titre des cessions réalisées au cours de l'exercice précédent doit être joint par l'organisme ou la société à sa déclaration de résultat.
Cet engagement, établi sur papier libre, doit comporter pour chaque cession les informations suivantes :
- le prix de cession de l'immeuble et la date à laquelle est intervenue la cession ;
- le montant de l'obligation d'investissement et la date à laquelle elle doit être satisfaite.
Sous-section 2 :
Nature des investissements éligibles
96.Les investissements dans les opérations de construction, d'acquisition, de réhabilitation ou de rénovation réalisés dans le cadre du service d'intérêt général prévu au neuvième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, sont éligibles.
A. OPERATIONS CONCERNEES
97.L'organisme ou la société cédante doit donc construire, acquérir, réhabiliter ou rénover des logements locatifs sociaux.
98.Pour l'application du présent dispositif, les travaux de réhabilitation sont de deux ordres, selon qu'ils interviennent ou non sur le gros œuvre.
Les travaux de réhabilitation légère ou moyenne s'entendent de ceux qui, sans toucher au gros œuvre, permettent la remise aux normes d'habitabilité actuelles d'un bâtiment ancien. Sont par exemple visés les frais d'installation d'un équipement sanitaire complet, accompagnés ou non de la réfection de l'électricité, d'installation d'un chauffage central ou électrique et d'amélioration de l'isolation.
Les travaux de réhabilitation lourde ou exceptionnelle s'entendent de ceux qui, outre les travaux précédemment décrits, entraînent une redistribution des pièces dans un logement ou des logements par étage accompagnée d'une reprise du gros œuvre, sans toucher à l'équilibre existant, et d'une remise aux normes d'habitabilité actuelles. Dans certains cas, ces travaux peuvent conduire à reprendre la structure porteuse de l'immeuble lorsque sa solidité est atteinte en profondeur.
Les travaux de rénovation s'entendent de ceux qui impliquent la reprise totale ou de l'essentiel des structures intérieures d'un immeuble ou qui sont destinés à doter les bâtiments des normes actuelles de confort. Dans cette dernière hypothèse, ces travaux doivent constituer des éléments de l'actif immobilisé, c'est-à-dire entraîner une augmentation de valeur et prolonger d'une manière notable la durée d'utilisation du parc locatif social.
Il est précisé que ces opérations de réhabilitation et de rénovation constituent nécessairement des activités d'amélioration du secteur exonéré d'impôt sur les sociétés en application du 4° de l'article 207. En revanche, toutes les opérations d'amélioration du secteur exonéré ne sont pas éligibles au présent dispositif. Il en est notamment ainsi des travaux de réparation, de maintenance et d'assainissement.
B. LOGEMENTS CONCERNES
99.L'organisme ou la société cédante doit investir dans des logements locatifs sociaux qui sont :
- les logements locatifs à loyers plafonnés destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution de logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Ces logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS). Pour plus de précisions, il convient de se reporter au n° 43 et à l'annexe I à l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 ;
- les logements locatifs destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les revenus excèdent les plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés en matière de prêts locatifs intermédiaire (PLI), lorsque ces logements représentent moins de 10 % des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 détenus par l'organisme ou la société. Pour plus de précisions, il convient de se reporter aux n os44 et 45 ainsi qu' à l'annexe I à l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
Sur le caractère locatif des logements, il convient de se reporter aux n os 39 et suivants de l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
100.Les logements locatifs, dans lesquels l'organisme ou la société doit investir, sont donc ceux qui sont affectés à l'activité locative sociale dans les conditions définies au n° 46 de l'instruction administrative du 25 janvier 2006 publiée au BOI 4 H-1-06 .
La tolérance prévue au n° 49 de cette instruction, concernant les logements acquis afin d'être améliorés, mais dont le conventionnement intervient postérieurement à la réalisation des travaux, est applicable.