B.O.I. N° 92 DU 10 NOVEMBRE 2009
CHAPITRE 2 :
MAJORATION DU CREDIT D'IMPOT POUR LES LOGEMENTS NEUFS « BBC »
9. Nature de la majoration . Conformément aux dispositions des derniers alinéas du III et du V de l'article 200 quaterdecies du CGI, issues de l'article 103 de la loi de finances pour 2009, le nombre d'annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d'impôt est porté de cinq à sept annuités et le taux du crédit d'impôt est porté à 40 % sur toute cette période, pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.
Les modalités d'application de cette majoration du crédit d'impôt sont exposées dans le présent chapitre.
Section 1 :
Logements concernés
10.La majoration du crédit d'impôt concerne uniquement :
- les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
- les logements que le contribuable fait construire ;
- les locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement.
Ne sont pas visés par la majoration du crédit d'impôt, les logements anciens, les logements rendus habitables ainsi que les logements acquis en l'état futur de rénovation mentionné à l'article L. 262-1 de code de la construction et de l'habitation.
Remarque : lorsqu'ils remplissent les conditions d'attribution de la majoration du crédit d'impôt (sur ce point, voir section 4 du présent chapitre), les logements concernés ne sont pas soumis à l'obligation de la justification du respect de l'éco-conditionnalité qui est commentée dans le chapitre 1 de la présente instruction.
Section 2 :
Annuités éligibles
11. Nombre d'annuités éligibles . Conformément aux dispositions du dernier alinéa du V de l'article 200 quaterdecies du CGI, issues de l'article 103 de la loi de finances pour 2009, les intérêts payés annuellement au titre des sept, au lieu des cinq, premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles sont pris en compte, lorsqu'ils concernent l'acquisition ou la construction de logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.
12. Définition des annuités éligibles . Le terme « annuité » s'entend de tout versement annuel d'intérêts alors même qu'il ne s'accompagne pas d'un amortissement du capital. Bien entendu, lorsque l'annuité comprend à la fois les intérêts et une part de capital, cette dernière n'est pas retenue. Chaque annuité d'intérêt est déterminée de mois à mois.
13. Point de départ du décompte des sept premières annuités éligibles . Conformément aux dispositions du dernier alinéa du VI de l'article 200 quaterdecies du CGI, le point de départ du décompte des sept premières annuités éligibles s'entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de l'offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat. Ce principe est applicable même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts sont différés dans le temps.
Les sept annuités d'intérêts payés éligibles se décomptent à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d'année, les contribuables bénéficient donc de huit crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.
Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l'acquisition d'un même logement (cas d'un prêt « relais » destiné à financer l'acquisition du nouveau logement dans l'attente de la revente de l'ancien), le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l'ensemble de ces deux prêts, dans la limite des sept premières annuités. Le point de départ de ces annuités s'entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.
Remarque : lorsque l'emprunt immobilier prévoit un déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA notamment), les intérêts dits « intercalaires », c'est-à-dire ceux dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés, constituent des intérêts éligibles au crédit d'impôt.
Dans cette hypothèse, le point de départ de la première annuité s'entend de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non de celle du déblocage intégral (voir toutefois, n° 14 . ci-après).
La circonstance que le contribuable se soit abstenu de verser tout ou partie des intérêts au cours d'une année considérée n'a pas pour effet de prolonger la durée d'application du crédit d'impôt au-delà de l'échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au-delà de l'échéance de la septième annuité. Il en est de même en cas de remboursement différé de la première échéance de remboursement des fonds empruntés, dès lors que ce différé n'a pas d'incidence sur le point de départ du décompte des sept premières annuités éligibles au crédit d'impôt.
De même, la souscription d'un prêt substitutif ne peut conduire à proroger la durée d'application du crédit d'impôt. Dans cette situation, la première mise à disposition des fonds empruntés s'entend de celle qui résulte du prêt initial, laquelle constitue le point de départ du décompte des sept premières annuités éligibles.
14. Exception en cas de construction ou d'acquisition en l'état futur d'achèvement . En cas de construction ou d'acquisition en l'état futur d'achèvement et par exception au principe énoncé au n° 13 ., la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement.
Cette exception est subordonnée à une demande du contribuable effectuée au plus tard lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement. Cette demande est irrévocable et exclusive de l'application des modalités de droit commun mentionnées ci-avant.
En pratique, un contribuable qui, dans une telle situation, aurait bénéficié du crédit d'impôt au titre d'intérêts versés avant la date de l'achèvement ou de la livraison du logement, devrait, pour bénéficier sur option de l'application différée du dispositif, revenir explicitement sur son choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d'impôt précédemment obtenus.
Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d'impôt ainsi remis en cause serait, le cas échéant, assorti du paiement de l'intérêt de retard mentionné à l'article 1727 du CGI.
Section 3 :
Incidence de l'application de la majoration sur la base et le plafond du crédit d'impôt
15.L'application de la majoration du crédit d'impôt commentée dans le présent chapitre n'emporte aucune conséquence sur la détermination de la base du crédit d'impôt, ainsi que sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte.
S'agissant de la base du crédit d'impôt, il est rappelé que seuls les intérêts payés annuellement au titre, selon le cas, des cinq ou sept annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles, ouvrent droit au crédit d'impôt. Sont exclues de la base du crédit d'impôt, les dépenses relatives aux frais d'emprunt et aux cotisations d'assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts. Pour plus de précisions sur les intérêts éligibles, voir la fiche n° 6 du BOI 5 B-14-08 précité.
S'agissant du plafond annuel de la base du crédit d'impôt, il est rappelé que le montant annuel des dépenses prises en compte pour le calcul du crédit d'impôt est plafonné à 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et à 7 500 € pour un couple, marié ou pacsé, soumis à imposition commune. Ces montants sont doublés lorsqu'au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces montants sont également majorés de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents. Pour plus de précisions, voir n° 20 du BOI 5 B-14-08 précité.
Section 4 :
Taux
16. Taux de 40 % applicable au titre des sept premières annuités . Conformément aux dispositions du dernier alinéa du V de l'article 200 quaterdecies du CGI, issues de l'article 103 de la loi de finances pour 2009, le taux du crédit d'impôt applicable aux intérêts versés au titre des sept premières annuités est de 40 % pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.
Section 5 :
Niveau de performance exigé pour le bénéfice de la majoration
17. Niveau de performance fixé par décret . Conformément aux dispositions du dernier alinéa du III de l'article 200 quaterdecies du CGI, issues de l'article 103 de la loi de finances pour 2009, le niveau de performance global exigé pour le bénéfice de la majoration est défini par décret. Il s'agit du décret n° 2009-1 du 2 janvier 2009, publié au Journal officiel du 3 janvier 2009 et reproduit en annexe 2 de la présente instruction, qui a inséré à cet effet un article 46 AZA septies dans l'annexe III au CGI.
18. Logements répondant aux conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » . Conformément aux dispositions de l'article 46 AZA septies de l'annexe III au CGI, sont concernés par la majoration du crédit d'impôt, les logements qui répondent aux conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » telles que définies au 5° de l'article 2 de l'arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique » (voir annexe 3 de la présente instruction).
19. Date à laquelle le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » doit être délivré pour ouvrir droit au bénéfice de la majoration . Pour ouvrir droit au bénéfice de la majoration, le logement doit avoir fait l'objet de la délivrance du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » :
- au plus tard à la date d'acquisition, s'agissant des logements acquis neufs achevés. La date d'acquisition s'entend de la date de la signature de l'acte authentique d'achat (voir toutefois n° 22 . de la présente instruction) ;
- à la date d'achèvement de l'immeuble, s'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou des locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement (voir toutefois n° 22 . de la présente instruction).
Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à crédit d'impôt, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la DB 6 C 1322 .
Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.
Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
20. Date à laquelle le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable . Le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de crédit d'impôt est demandé pour la première fois.
En conséquence, les contribuables qui acquièrent un logement en l'état futur d'achèvement ou qui font construire un logement, peuvent bénéficier de la majoration du crédit d'impôt avant même l'achèvement du logement et par conséquent avant la délivrance du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », lorsqu'ils n'ont pas demandé à bénéficier pour la première fois du crédit d'impôt à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement (sur ce point, voir n° 14 . de la présente instruction).
21. Justificatif exigé . Afin de simplifier et de faciliter les démarches des contribuables, ceux-ci ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le justificatif correspondant à la majoration du crédit d'impôt dont ils demandent à bénéficier.
Cela étant, les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration le document justifiant que le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » a été délivré au logement pour lequel le bénéfice de la majoration a été demandé.
Ce document peut être demandé dans le cadre de l'exercice du pouvoir de contrôle de l'administration au plus tôt :
- lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au cours de laquelle l'acquisition est intervenue, s'agissant des logements acquis neufs ;
- lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle l'achèvement de l'immeuble est intervenu, s'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou des locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement (sur la notion d'achèvement, voir n° 19 . de la présente instruction).
A cet égard, il est rappelé que, conformément aux dispositions des articles 4 et suivants de l'arrêté du 8 mai 2007 mentionné au n° 18 . de la présente instruction, le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » est délivré sur la demande du maître d'ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l'Etat et accrédité selon la norme EN 45011 par le Comité français d'accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).
22. Situation des logements pour lesquels des travaux leur permettant de répondre aux conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » sont réalisés après leur acquisition ou leur achèvement . En principe, seule l'acquisition ou la construction de logements neufs répondant aux conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » ouvre droit au bénéfice de la majoration du crédit d'impôt.
Il est toutefois admis que la majoration puisse s'appliquer lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » sont réalisés concomitamment à son acquisition (cas des logements neufs) ou immédiatement après son achèvement (cas des logements acquis en l'état futur d'achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou encore des locaux non affectés à l'usage d'habitation qui sont transformés en logement).
Ainsi, pour l'application de cette mesure de tempérament, les travaux doivent être réalisés et achevés dans les douze mois qui suivent :
- la date de signature de l'acte authentique, s'agissant des logements neufs ;
- l'achèvement de l'immeuble, s'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou des logements non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement.
Ces travaux doivent être financés au moyen du prêt qui a permis de financer l'acquisition ou la construction du bien ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer l'acquisition ou la construction du logement.
S'agissant d'une mesure dérogatoire, celle-ci doit être appliquée strictement au regard de l'appréciation du délai de douze mois. Cela étant, cette disposition n'a pas pour effet de proroger la durée majorée d'application du crédit d'impôt (sur ce point, voir n os 11 . à 14 . de la présente instruction). Dans ce cas, le bénéfice de la majoration doit être également demandé lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d'impôt est demandé pour la première fois (sur ce point, voir n° 20 . de la présente instruction).
Compte tenu des modalités d'entrée en vigueur du bénéfice de la majoration (voir ci-après n° 23 .), seuls les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1 er janvier 2009 sont visés par cette mesure. S'agissant des logements que le contribuable fait construire ou des locaux non affectés à usage d'habitation qui sont transformés en logement, cette mesure s'applique aux logements qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de cette même date (sur l'entrée en vigueur de la majoration, voir ci-après n° 23 .).
Ainsi, par exemple, les logements acquis antérieurement au 1 er janvier 2009 qui font, au cours de l'année 2009, l'objet de travaux leur permettant de répondre aux conditions d'attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la dérogation, quand bien même ces travaux sont réalisés dans les douze mois de l'acquisition.