SOUS-SECTION 2  

Durée et point de départ de l'exonération

1Dans le régime général, l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de deux années, à compter de l'achèvement de la construction.

2Le point de départ de l'exonération est fixé, conformément au principe de l'annualité, au 1 ^er janvier de l'année suivant celle où est intervenu le changement, constitué par l'achèvement des travaux.

3Normalement, la preuve de l'achèvement d'une construction devrait résulter du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux. Mais, en pratique, le service est amené à apprécier la date d'achèvement en fonction des éléments d'information en sa possession. À cet égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d'addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier.

4Il se dégage de la jurisprudence du Conseil d'État une règle constante selon laquelle la construction d'un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d'addition de construction doivent être tenus pour achevés, en ce qui concerne l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties, lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une utilisation effective de l'immeuble en cause, c'est-à-dire que les locaux sont habitables s'il s'agit d'un logement ou utilisables s'il s'agit d'un bâtiment recevant une autre affectation (industrielle, commerciale, artisanale ou professionnelle).

5À cet égard, le Conseil d'Etat a jugé que :

Un immeuble doit être considéré comme achevé à la date où le gros oeuvre en est entièrement terminé, encore bien que certaines malfaçons auraient ultérieurement nécessité l'exécution de divers travaux de consolidation ou d'amélioration, d'ailleurs de peu d'importance (CE, arrêt du 2 novembre 1938, dame veuve X... , RO, p 466).

Dans le même sens, cf. CE, arrêt du 27 octobre 1967, req. n° 69421, X... , Dup., 1968, p. 41.

À cet égard, seule la date effective d'achèvement de la construction d'un immeuble habitable en dépit de malfaçons détermine le point de départ de l'exonération de deux ans. C'est donc cette date qu'il convient de retenir et non celle de la signature du constat d'achèvement des travaux de la maison (CE, arrêt du 14 janvier 1983, n° 32296).

6Ces décisions doivent être rapprochées également des arrêts des 8 mars 1937 et 15 mars 1937, RO, p. 159 et 173 et du 20 novembre 1961. RO, p. 462, lesquels posent qu'un immeuble doit être considéré comme achevé à la date où le gros oeuvre, la maçonnerie et la couverture en sont entièrement terminés.

Doivent également être considérés comme achevés :

- un immeuble dans lequel il ne reste plus à effectuer que des travaux concernant les installations de chauffage et d'électricité, les ascenseurs, la serrurerie et à terminer la pose des parquets (CE, arrêt du 22 novembre 1952, Société anonyme immobilière de Notre-Dame-de-la-Victoire, RO, p. 121) ;

- un immeuble dans lequel les murs, la couverture, les fermetures extérieures, les parquets et les plâtres sont terminés et où il ne reste à effectuer que des aménagements dont l'absence ne fait pas obstacle à l'occupation des locaux (CE, arrêt du 17 décembre 1955, X... , RO, p. 451) ;

- un immeuble dans lequel le propriétaire a emménage et où seuls des travaux de simple finition restent à effectuer (CE, arrêt du 19 septembre 1984, n° 48760) ;

- un immeuble dans lequel le propriétaire s'est installé avec sa famille, même s'il est affecté de malfaçons et n'est pas conforme au permis de construire (CE, arrêt du 28 septembre 1983, n° 28317).

En revanche, ne peut être considéré comme achevé un immeuble dans lequel il reste à construire l'escalier et à poser les parquets et carrelages (CE, arrêt du 27 février 1950, X... , RO, p. 22), ni celui dans lequel les plâtres n'ont pas été exécutés et les parquets n'ont pas été posés (CE, arrêt du 12 janvier 1953, dame X... , RO, p. 200), ni de même celui qui n'est pas encore alimenté en électricité (CE, arrêt du 7 décembre 1983, n° 32283).

Dans un immeuble en copropriété, la date d'achèvement de la construction à retenir pour l'assiette de la taxe foncière est, en ce qui concerne chaque appartement cotisé séparément audit impôt, la date de finition de l'appartement considéré et non pas seulement celle à laquelle les parties communes de l'immeuble sont terminées (CE, arrêt du 3 mai 1954, X... , RO, p. 55).

Ainsi, dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux est apprécié distinctement pour chaque appartement, et non, globalement, à la date d'achèvement des parties communes.

Le Conseil d'État a, d'autre part, jugé qu'une construction ne peut être regardée comme achevée dès lors que, initialement conçue pour être alimentée en eau par la commune, elle n'a pas bénéficié du branchement originellement prévu. La date d'achèvement a, dans ce cas, été confondue avec la date à laquelle, un puits ayant été creusé, la maison a pu être alimentée en eau potable (CE, arrêt du 7 janvier 1977, req. n° 96362).