SECTION 1 PRINCIPE
2. Absence de bail à construction.
18En l'absence de bail à construction ou de tout autre bail on se retrouve dans les situations visées à l'article 555 du code civil, qui ne s'applique d'ailleurs que si les constructions existent au moment de la contestation entre les parties, l'évaluation du fonds dépendant du choix du propriétaire.
Le propriétaire conservant la propriété des constructions doit rembourser le tiers qui a construit l'immeuble d'une somme équivalente :
- soit à la plus-value apportée au fonds par la construction ;
- soit au coût de construction en fonction de leur état au jour de l'expertise.
Dans cette hypothèse, le droit d'accession réunit dans le patrimoine du propriétaire du fonds, le terrain et la construction évalués en valeur libre sous déduction des indemnités dues au tiers, qui en matière d'impôt de solidarité sur la fortune ne viennent pas en diminution de la valeur des immeubles mais intéressent :
- soit le passif patrimonial si ces indemnités qui doivent avoir une existence certaine restent à verser au 1er janvier de l'année d'imposition ;
-soit les liquidités taxables qui sont de fait diminuées de la somme réglée au tiers, si le règlement est intervenu avant le 1er janvier.
VIII. Entreprises en difficulté
19Dans le cas d'entreprises en difficulté, c'est-à-dire d'entreprises ayant subi chroniquement des déficits traduisant une situation particulièrement obérée et dont les perspectives d'avenir sont compromises, le service doit faire preuve de prudence dans l'évaluation de leur valeur.
Il en est notamment ainsi, lorsqu'elles sont déficitaires depuis plusieurs exercices, des entreprises :
- dont le marché des produits est saturé ou est dominé par une concurrence bénéficiant de conditions favorables ;
- ou dont la production est très liée à une mode ou repose sur des procédés techniques périmés ;
- ou dont les mécanismes de prise de décision et les modes d'organisation sont inadaptés et inefficaces.
De même, le recours par des voies multiples à des aides publiques, le refus répété de crédits bancaires, ou à plus forte raison la réalisation, dans un tel contexte, d'actifs importants constituent de très fortes présomptions de difficultés durables.
20 Remarque : Comptes courants détenus dans des sociétés en difficulté
Si le compte courant n'est pas bloqué, il appartient au redevable de l'évaluer à la valeur pour laquelle il peut être recouvré compte tenu de la situation financière de la société. Cette doctrine est confirmée par la Cour de Cassation (Cass. Com., arrêt du 23 février 1999, n° 482 D ; cf. annexe IV).
Si le compte courant est bloqué, il s'analyse en une créance à terme susceptible d'être évaluée d'après les règles prévues par l'article 760 du CGI (cf. DB 7 S 352, n° 2 ). Il convient alors de retenir la valeur du compte courant en capital augmentée des intérêts échus et non encore payés à la date du fait générateur de l'impôt, de même que des intérêts courus à la même date. En revanche, si la société se trouve en état de redressement ou de liquidation judiciaire à la date du fait générateur de l'impôt, c'est alors la valeur probable de recouvrement qu'il y a lieu de déclarer. Si les sommes recouvrées sont ensuite supérieures à celles déclarées, les déclarations doivent être régularisées en conséquence.
IX. Stocks des entreprises
21Les stocks doivent être pris en compte pour leur valeur marchande, laquelle englobe la marge de commercialisation dès lors que, dans le cadre d'opérations courantes, leur vente en l'état à un acquéreur quelconque procurerait un bénéfice et que les liquidités ainsi dégagées seraient de toute façon comprises dans l'assiette des biens taxables. Mais, bien entendu, les produits en cours et les produits semi-ouvrés, qui ne peuvent être vendus avec bénéfice qu'après transformation ou achèvement, doivent être évalués à partir de leur prix de revient.
En ce qui concerne les stocks de vins et d'alcools, cf. DB 7 S 352 n° 29 .
X. Titres de sociétés ou de groupements
1. Titres de sociétés cotées en bourse.
22Les valeurs mobilières admises aux négociations sur un marché réglementé sont évaluées selon des règles spécifiques exposées DB 7 S 352, n°s 22 et suivants.
2. Titres de sociétés non cotées en bourse
a. Règles générales.
23La Cour de cassation a estimé, dans divers arrêts, que la valeur vénale des titres des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande. En conséquence, cette valeur doit être déterminée en tenant compte, non seulement de la valeur mathématique obtenue par actualisation de la valeur de l'actif net comptable de la société, mais également de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. Il y a lieu également de prendre en compte les valeurs dégagées à l'occasion des mutations antérieures des mêmes titres et les perspectives d'avenir de la société en fonction notamment de sa capacité d'autofinancement.
Par ailleurs, la valeur des titres peut être différente selon qu'ils permettent ou non de détenir le pouvoir de décision dans l'entreprise. En principe, dans l'affirmative, la valeur mathématique est privilégiée. En revanche, s'ils ne représentent qu'une fraction minoritaire, le rendement attendu pourra constituer la principale référence.
En définitive, l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés résulte de la combinaison de ces différentes méthodes suivant une pondération qui permet de prendre en considération les caractéristiques de la société et le contexte économique dans lequel elle évolue.
b. Parts des sociétés civiles immobilières.
24Aucune exception n'étant prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières, celles-ci doivent être comprises à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune.
c. Parts de groupements fonciers agricoles (GFA).
25Les groupements fonciers agricoles ont pour objet la création ou la conservation d'une ou plusieurs exploitations agricoles.
Leur actif social est composé d'immeubles affectés à l'activité agricole ainsi que des apports en numéraire.
La valeur des parts sociales est donc égale à la valeur des biens composant l'actif du groupement, déduction faite du passif social et sans qu'il y ait lieu de pratiquer un abattement supplémentaire.
Toutefois, l'application du principe de la détermination de la valeur des parts d'un GFA en fonction de l'actif net ne fait pas obstacle à un examen approfondi de chaque situation particulière.
XI. Biens à usage agricole
1. Terres agricoles.
26Conformément à la règle générale exposée ci-dessus n° 3 , la valeur vénale des biens agricoles est le prix auquel ces biens pourraient ou auraient pu normalement être négociés à l'époque considérée tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations d'immeubles présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. Les acquisitions et les cessions réalisées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural constituent, au même titre que les mutations intervenues entre particuliers, des éléments d'appréciation très utiles.
2. Terres agricoles situées en zone constructible.
27Leur valeur correspond aux prix constatés sur le marché foncier lors des mutations de parcelles de terre situées dans une même zone d'urbanisme, bénéficiant des mêmes éléments de viabilité et affectées au même usage. Dans la mesure où le marché des terrains situés dans une même zone constructible du POS aurait fait apparaître une valeur supérieure à celle que leur confère l'usage purement agricole auquel ils sont affectés, cette plus-value doit être prise en considération.
3. Bâtiments d'habitation des exploitations agricoles.
28Lorsque les bâtiments d'habitation ne peuvent être dissociés de. l'ensemble de l'exploitation, la valeur de l'ensemble peut effectivement être inférieure à la somme des valeurs particulières de chacun des éléments constitutifs de cette exploitation.
A contrario, si les bâtiments d'habitation peuvent être dissociés de l'ensemble, la valeur patrimoniale de l'exploitation peut être augmentée de la plus-value dégagée par le caractère dissociable du bien.
4. Biens loués par bail à long terme.
29Dans la généralité des cas, il est effectivement constaté que lors de la vente d'une exploitation louée à long terme, le prix de cession est inférieur à celui que l'exploitation aurait pu avoir. si elle avait été vendue libre de toute occupation.
L'abattement pour indisponibilité est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir et doit être déterminé par une analyse attentive du marché local.
Dans l'hypothèse où un bail à long terme est consenti à un parent du bailleur, l'indisponibilité relative du bien née de l'existence d'un tel bail doit également trouver son prolongement lors de l'évaluation de l'exploitation pour l'application d'un abattement d'importance identique à celui qui aurait été pris en compte si le preneur avait été étranger au bailleur.
ANNEXE I
Arrêt Cour de Cassation
Chambre Commerciale, financière et économique
du 20 octobre 1998, n° 1675 P :
« Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Chambéry, 9 mai 1996), que, dans sa déclaration faite au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune pour les années 1990 à 1993, M. X... a évalué les titres cotés en bourse dont il avait l'usufruit en procédant à un abattement de 10 % par rapport à leur valeur en pleine propriété ; qu'il a demandé l'annulation de l'avis de mise en recouvrement des droits complémentaires résultant du redressement qui lui a été notifié ;
Attendu que M. X... reproche au jugement d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le pourvoi, que la valeur intégrale d'une action faisant l'objet d'un démembrement de propriété résulte de l'addition des valeurs respectives auxquelles sa nue-propriété et son usufruit pourraient être négociés ; que ce total n'est pas nécessairement égal au cours de l'action en pleine propriété, seule cotée ; qu'en refusant de rechercher ces valeurs, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 G du code général des impôts ;
Mais attendu qu'après avoir relevé qu'aux termes de ce texte les biens grevés d'un usufruit sont imposables au titre de l'impôt sur la fortune dans le patrimoine de l'usufruitier sur leur valeur en pleine propriété, donc sur la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété réunis, le jugement retient qu'aux termes de l'article 885 T bis du code général des impôts, les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d'imposition ; qu'à partir de ces constatations et appréciations, le tribunal a retenu à bon droit que les dispositions légales étaient claires et ne souffraient aucune dérogation ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; ... »
ANNEXE II
Arrêt Cour de Cassation
Chambre Commerciale, financière et économique
du 12 janvier 1999, n° 129 P :
« Mais sur le second moyen
Vu les articles 885 G et 885 T bis du code général des impôts ;
Attendu qu'il résulte du premier texte que les biens ou droits grevés d'un usufruit sont, sauf exceptions inapplicables à l'espèce, compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ; qu'aux termes du second, les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précédent la date d'imposition ;
Attendu que, pour ordonner le dégrèvement demandé, le jugement énonce que la valeur des titres mobiliers dont la propriété est démembrée, reposant sur l'aléa lié à la réunion de droits différents, ne peut qu'être amoindrie ;
Attendu qu'en statuant ainsi, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, ..... »
ANNEXE III
Arrêt Cour de Cassation
Chambre Commerciale, financière et économique
du 13 février 1996, n° 301 P :
« Vu les articles 885 S et 761 du code général des impôts ;
Attendu, selon le jugement attaqué, que M. X... a évalué dans la déclaration de son patrimoine soumis à l'impôt sur les grandes fortunes, l'appartement qu'il occupait avec son épouse, en prenant en considération cette situation de fait ; que l'administration des impôts a procédé à un redressement, fondé sur une valeur de l'immeuble libre d'occupation ; que le Tribunal a rejeté l'opposition de M. X... à l'avis de mise en recouvrement des droits complémentaires estimés dus ;
Attendu que pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le jugement a retenu que si l'appartement est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire et sa famille, mais non par un tiers titulaire d'un engagement de location, il doit être considéré comme libre ; qu'une telle occupation ne modifie pas l'étendue des droits de propriété de M. X... et donc la valeur marchande du bien ; qu'il n'existe, en effet, aucun obstacle juridique à ce que le propriétaire puisse vendre ce bien à un acquéreur éventuel, sans que les dispositions protectrices du logement familial prévues à l'article 215 du code civil modifient cette situation et le caractère de bien libre ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'état de fait relevé par le jugement, le bien était occupé et devait être évalué en fonction de cette circonstance, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE ... ».