TITRE 2 BAUX D'IMMEUBLES

TITRE 2

BAUX D'IMMEUBLES

Le régime fiscal des baux d'immeubles varie selon qu'il s'agit de baux à durée limitée ou de baux à vie ou à durée illimitée.

CHAPITRE PREMIER  

BAUX D'IMMEUBLES À DURÉE LIMITÉE

AVIS AUX UTILISATEURS

Jusqu'au 30 septembre 1998, les loyers des baux d'immeubles à durée limitée et certains baux de meubles étaient généralement soumis à un droit d'enregistrement intitulé « droit de bail » au taux de 2,5 % auquel s'ajoutait, le cas échéant, une taxe additionnelle de même montant assise sur les loyers des locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans.

La suppression de ces dispositifs par l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998 a été commentée au BO 5 L-5-99 .

Les développements figurant dans la documentation de base, relatifs à l'ancien droit de bail, sont donc devenus sans objet et ne sont plus mis en ligne dans la base de l'année 2006 et des années suivantes. Ils demeurent, bien entendu, disponibles dans les bases des années antérieures.

SECTION 7

Baux soumis à publication au fichier immobilier

TEXTES

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(législation applicable au 11 avril 1997)

Art. 742. - Les baux à durée limitée d'immeubles faits pour une durée supérieure à douze années sont soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %.

Cette taxe est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir. La valeur à retenir pour son assiette ne peut être inférieure, le cas échéant, à celle qui sert de base à la liquidation des droits d'enregistrement suivant les dispositions du présent code.

Art. 743. - Sont exonérés de la taxe de publicité foncière :

1° Les baux à construction ;

2° Les baux à long terme conclus en application des articles L 416-1 à L 416-6, L 416-8 et L 416-9 du Code rural ;

3° (Transféré sous l'article 1594 J).

Art. 743 bis. - Pour les immeubles loués pour une durée supérieure à douze ans dans les conditions prévues au 2° de l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail, l'assiette de la taxe de publicité foncière est réduite du montant de la quote-part de loyers correspondant aux frais financiers versés par le preneur. La quote-part de loyers correspondant aux frais financiers est indiquée distinctement dans le contrat de crédit-bail [Disposition applicable aux contrats de crédit-bail conclus à compter du 1er janvier 1996].

Art 1594 J. - Sur délibération du conseil général, les baux à réhabilitation sont exonérés de taxe de publicité foncière. La délibération prend effet dans les délais prévus à l'article 1594 E.

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1Les baux d'immeubles de plus de douze ans doivent être publiés au fichier immobilier.

2À ce sujet, il est précisé que pour les contrats de crédit-bail immobilier conclus à compter du 1er janvier 1996 dans les conditions prévues à l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 modifiée, une modalité particulière de calcul du délai de douze ans s'applique. En effet, lorsque de tels contrats de crédit-bail prévoient le paiement de pré-loyers correspondant au seul remboursement des frais financiers supportés par le crédit-bailleur, entre la date de signature du contrat et la date d'entrée en jouissance, il est admis que la période pendant laquelle courent ces pré-loyers ne soit pas prise en compte pour le calcul du délai de douze ans. Cette solution n'est applicable qu'à la condition que le contrat fasse apparaître distinctement la période correspondant aux pré-loyers et qu'aucune quote-part de ceux-ci ne soit prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble prévu au contrat.

3La taxe départementale de publicité foncière est perçue lors de la publication de l'acte au fichier immobilier [Disposition applicable à tous les actes présentés à la formalité dès le 2 janvier 1984, quelle que soit la date de l'acte. Avant cette date, la taxe était perçue pour le compte de l'État.) Bien entendu, ces baux sont par ailleurs assujettis au droit de bail dans les conditions exposées ci-avant.

  A. ASSIETTE, TARIF ET LIQUIDATION DE LA TAXE DÉPARTEMENTALE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

4Les baux à durée limitée donnent ouverture à la taxe au taux de 0,60 % sur le montant cumulé de toutes les années à courir.

5Toutefois, pour les baux ordinaires dont la durée est supérieure à vingt ans et par analogie avec le régime des baux à durée illimitée (cf. infra 7 E 222, n° 2 ) l'assiette de la taxe est limitée à vingt fois la moyenne annuelle du loyer et des charges afférents à toute la durée de ces baux.

6De même, conformément aux dispositions de l'article 57-XII de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire n° 95-115 du 4 février 1995, modifié par l'article 25-I de la loi de finances rectificative n° 96-1182 du 30 décembre 1996, l'assiette de la taxe départementale de publicité foncière (TDPF) relative aux contrats de crédit-bail immobilier de plus de douze ans conclus à compter du 1er janvier 1996 dans les conditions prévues par l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 modifiée, est réduite du montant de la quote-part des loyers correspondant aux frais financiers versés par le preneur. La détermination de l'assiette taxable à la TDPF au taux de 0,60 % est donc constituée par le montant cumulé des loyers diminué de la rémunération versée au crédit-bailleur. Il s'agit, par conséquent, de la quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente telle qu'elle est mentionnée à l'article 1er du décret n° 95-617 du 6 mai 1995 (cf. BOI 4 A-6-95). Lorsque le contrat de crédit-bail mentionne une période de pré-loyers, le montant des pré-loyers n'entre pas dans l'assiette de la TDPF à la double condition que le contrat de crédit-bail mentionne expressément la période au titre de laquelle ils sont perçus et qu'ils correspondent effectivement au seul remboursement des frais financiers, c'est à dire qu'ils ne soient pas pris en compte pour la fixation du prix de cession de l'immeuble.

7Pour la liquidation de la taxe, les sommes et valeurs sont arrondies à la dizaine de francs inférieure.

8La taxe départementale de publicité foncière est liquidée, pour les baux soumis à la TVA, sur le prix exprimé augmenté des charges ou sur la valeur locative réelle si elle est supérieure. Il est fait abstraction de la TVA payée par le bailleur et facturée au locataire.

  B. RÉGIMES SPÉCIAUX ET EXONÉRATIONS

9Les baux ruraux à long terme conclus en application des articles L 416-1 à L 416-6, L 416-8 et L 416-9 du Code rural (cf. DB 7 G 2622, n°s 2 et suiv. ) sont exonérés de la taxe départementale de publicité foncière. Cette exonération est applicable même si, lors de la publication de l'acte à la Conservation des Hypothèques, l'état des lieux n'a pas encore été établi.

10Les baux à construction (cf. infra 7 E 422, n° 1 ) bénéficient de la même exonération, ainsi que les baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles.

11Il en va de même pour les baux à réhabilitation lorsque les conseils généraux ont utilisé la faculté d'exonération qui leur est offerte par l'article 1594 J du CGI (cf. infra 7 E 43 ).

12 Remarque. - régime particulier applicable dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle.

Dans ces départements, il n'est pas perçu de taxe départementale de publicité foncière sur les actes constatant des baux de plus de douze ans.

Toutefois, pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er juin 1995 relatifs aux baux de plus de douze ans portant sur des immeubles situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, un droit d'enregistrement de 0,60 % est perçu à la recette des impôts de la résidence du rédacteur de l'acte. Cette extension du champ d'application du droit d'enregistrement de 0,60 % résulte du décret n° 95-343 du 27 mars 1995 pris en application de la loi n° 94-342 du 29 avril 1994 relative à l'informatisation du livre foncier des départements précités.