CHAPITRE 4 RÉGIMES SPÉCIAUX ET EXONÉRATIONS
CHAPITRE 4
RÉGIMES SPÉCIAUX ET EXONÉRATIONS
1Certaines ventes d'immeubles échappent au régime fiscal de droit commun étudié ci-avant et sont soit soumises à des tarifs réduits soit exonérées.
2Antérieurement à l'intervention des lois de finances pour 1999 et 2000, il existait ainsi de nombreux régimes de faveur.
3L'article 39 de la loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre 1998 (JO du 31 décembre 1998, p. 20060) a aménagé le régime des mutations à titre onéreux d'immeubles. Cet aménagement s'est traduit notamment par la réduction de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement exigibles à raison des mutations à titre onéreux d'immeubles bâtis professionnels ou non bâtis, ce qui a entraîné la disparition de certains régimes de faveur.
4Poursuivant cette réforme, l'article 9 de la loi de finances pour 2000 n° 99-1172 du 30 décembre 1999 a unifié le régime d'imposition des mutations à titre onéreux d'immeubles en réduisant le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement dû pour l'acquisition des immeubles d'habitation et de garages et en l'alignant sur celui des acquisitions d'immeubles bâtis professionnels ou non bâtis. Le nouveau dispositif soumet, sauf dispositions particulières, l'ensemble des mutations à titre onéreux d'immeubles quelle que soit leur affectation au taux de 3,60 %.
De ce fait, seuls subsistent les régimes de faveur prévoyant une taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement à un taux inférieur à 3,60 %.
5Le présent chapitre, divisé en huit sections, est consacré à l'étude successive des :
- opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (cf. ci-après DB 7 C 141 ) ;
- acquisitions d'immeubles à usage d'habitation et de garages (cf. ci-après DB 7 C 142 ) ;
- acquisitions d'immeubles bâtis à usage professionnel et d'immeubles non bâtis ; acquisitions par certains organismes d'immeubles d'habitation nécessaires à leur fonctionnement (cf. ci-après DB 7 C 143 ) ;
- mesures en faveur du commerce et de l'industrie (cf. ci-après DB 7 C 144 ) ;
- mesures en faveur de l'agriculture et de la forêt (cf. ci-après DB 7 C 145 ) ;
- opérations réalisées par les collectivités publiques (cf. ci-après DB 7 C 146 ) ;
- mesures de caractère social (cf. ci-après DB 7 C 147 ) ;
- dispositions diverses (cf. ci-après DB 7 C 148 ).
6Pour ce qui concerne les immeubles situés en Corse, dans les départements du Bas-Rhin ; du Haut-Rhin et de la Moselle et dans les départements d'outre-mer, cf. ci-avant DB 7 C 1231, n os17 et suiv.
SECTION 1
Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 31 mars 2001)
Art. 257. - Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :
.....
7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles [Voir les articles 243 à 259 de l'annexe II].
Ces opérations sont Imposables même lorsqu'elles revêtent un caractère civil.
1. Sont notamment visés :
a. Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir, des biens assimilés à ces terrains par le A de l'article 1594-0 G ainsi que les indemnités de toute nature perçues par les personnes qui exercent sur ces immeubles un droit de propriété ou de jouissance, ou qui les occupent en droit ou en fait.
Sont notamment visés par le premier alinéa les terrains pour lesquels, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte qui constate l'opération, l'acquéreur ou le bénéficiaire de l'apport obtient le permis de construire ou commence les travaux nécessaires pour édifier un immeuble ou un groupe, d'immeubles ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation ;
Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation [Pour les ventes ayant acquis date certaine à compter du 22 octobre 1998].
Toutefois, lorsque le cédant est une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, il peut, sur option, soumettre la cession à la taxe sur la valeur ajoutée [Pour les ventes ayant acquis date certaine à compter du 22 octobre 1998].
Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application des troisième et quatrième alinéas [Voir l'article 260 de l'annexe II] ;
b. Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble ;
.....
2. Les dispositions qui précédent ne sont pas applicables :
aux opérations portant sur des immeubles ou parties d'immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens ;
aux opérations portant sur des droits sociaux qui sont afférents à des immeubles ou parties d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de l'achèvement de ces immeubles ou parties d'immeubles, ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens.
2 bis. Le transfert à titre onéreux d'un immeuble bâti d'une commune à une communauté de communes, en application du premier alinéa de l'article L. 5214-18 du code général des collectivités territoriales n'est pas pris en compte pour l'application du 2.
.....
Art. 1594 F quinquies. - Sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,60 % :
A. lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée en vertu du 7° de l'article 257, les mutations à titre onéreux d'immeubles autres que ceux mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G [Voir les articles 290 et 291 de l'annexe II] ;
.....
Art. 1594-0 G. - Sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement :
A. I. lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions :
1° De terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis ;
2° D'immeubles inachevés ;
3° Du droit de surélévation d'immeubles préexistants et d'une fraction du terrain supportant ceux-ci, proportionnelle à la superficie des locaux à construire.
II. Cette exonération est subordonnée à la condition :
1° Que l'acte d'acquisition contienne l'engagement, par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte les travaux nécessaires, selon le cas, pour édifier un immeuble ou un groupe d'immeubles, pour terminer les immeubles inachevés ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation, et qu'il précise le nombre, la nature et la destination des immeubles dont la construction est projetée ;
1° bis. Que soit produit un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible ;
2° Que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application des dispositions du IV, de l'exécution des travaux prévus au 1° et de la destination des locaux construits ou achevés, en précisant si ces locaux sont ou non affectés à l'habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale.
III. L'exonération prévue au présent article n'est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu'à concurrence d'une superficie de 2.500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.
Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.
Pour les terrains destinés à la construction d'immeubles non affectés à l'habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions.
IV. Une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au II peut être accordée par le directeur des services fiscaux du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret, notamment en cas de force majeure ou lorsqu'il s'agit de la construction d'ensembles à réaliser progressivement par tranches successives [Voir l'article 266 bis de l'annexe III].
V. En cas d'acquisition d'un terrain compris dans le périmètre d'une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu'à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement.
VI. Pour l'application des dispositions du présent article les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation.
VII. Les modalités d'application des I à V sont fixées par décret [Voir l'article 266 bis de l'annexe III].
Art. 1840 G ter. - I. En cas de défaut de production de la justification prévue au 2° du II du A de l'article 1594-0 G, l'acquéreur est tenu d'acquitter, à première réquisition, l'imposition dont il avait été exonéré et, en outre, un droit supplémentaire de 1 % [pour le recouvrement des droits dont l'acquéreur avait été exonéré et du droit supplémentaire, voir l'article 198 quinquies de l'annexe IV. En ce qui concerne la déduction de la taxe sur la valeur, ajoutée, voir l'article 291 de l'annexe II].
II. Les personnes mentionnées aux 1°,1° bis et 3° du I de l'article 35 ayant acquis des biens visés au I du A de l'article 1594-0 G avant le 1er janvier 1993 pour lesquels le délai pour construire expire au 31 décembre 1998 sont tenues d'acquitter le montant des impositions dont elles avaient été exonérées, réduit respectivement de 75 %, 50 % ou 25 % selon que les justifications prévues au 2° du II du A de l'article 1594-0 G sont produites au plus tard les 31 décembre 2000, 2002 ou 2004.
III. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret [voir l'article 266 bis de l'annexe III].
ANNEXE II
Art. 290. - Pour les actes constatant soit des ventes, soit des apports en société de terrains à bâtir ou de biens assimilés à ces terrains par le A de l'article 1594-0 G du code général des impôts, soit le versement d'indemnités de toute nature aux personnes qui exercent sur ces immeubles un droit de propriété ou de jouissance ou qui les occupent en droit ou en fait, l'exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement prévue à ce texte est subordonnée aux conditions, formalités et justifications visées au A de l'article 1594-0 G précité et à l'article 266 bis de l'annexe III audit code.
Art. 291. - Lorsque les conditions prévues à l'article 290 ne sont pas remplies, les actes ayant bénéficié de l'exonération visée audit article sont soumis à la taxe de publicité foncière ou aux droits d'enregistrement dans les conditions de droit commun, ainsi qu'au droit supplémentaire de 1 % prévu au I de l'article 1840 G ter du code général des impôts.
Toutefois, la taxe sur la valeur ajoutée qui a été perçue à l'occasion de l'opération constatée par les actes considérés est admise en déduction de ces Impositions dans la limite de leur montant, à moins qu'elle n'ait déjà fait l'objet d'une déduction à l'occasion d'une nouvelle mutation du même immeuble.
ANNEXE III
Art. 266 bis. - I. Au plus tard dans les trois mois qui suivent l'expiration du délai de quatre ans visé au II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts, l'acquéreur doit produire un certificat du maire de la commune de la situation des biens attestant que les immeubles créés, achevés ou construits en surélévation sont en situation d'être habités ou utilisés dans toutes leurs parties. Le certificat précise si les immeubles sont ou non affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale. Il mentionne en outre la date de délivrance du permis de construire, la date d'achèvement des travaux et la date de délivrance du certificat de conformité.
II. Lorsque le terrain acquis est destiné à la construction d'une maison individuelle et que sa superficie excède 2.500 mètres carrés, l'exonération prévue au A de l'article 1594-0 G du code général des impôts s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport existant entre 2.500 mètres carrés et la superficie totale du terrain.
En cas d'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un ensemble de maisons individuelles, la limite de 2.500 mètres carrés prévue ci-dessus s'applique à chaque maison.
III. Le directeur des impôts du lieu de la situation des immeubles est autorisé à proroger le délai de quatre ans prévu au A de l'article 1594-0 G du code général des Impôts. La demande de prorogation doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti.
Lorsqu'il s'agit de la construction d'ensembles à réaliser progressivement par tranches successives, cette prorogation est accordée après avis du directeur des services départementaux du ministère de l'équipement et du logement.
Dans les autres cas, la demande de prorogation doit être motivée et énoncer le délai supplémentaire normalement nécessaire à la bonne fin des travaux entrepris. La durée de la prorogation susceptible d'être accordée ne peut excéder un an. Elle peut être renouvelée dans les mêmes conditions.
Lorsque la prorogation a été accordée, le certificat prévu au I doit être fourni dans les trois mois qui suivent l'expiration du délai finalement imparti pour la construction.
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A. GÉNÉRALITÉS
1Certaines mutations immobilières sont soumises à la TVA par l'article 257-7° du CGI.
Il s'agit :
- des mutations portant sur certains terrains à bâtir ou sur des biens assimilés à ces terrains par le A de l'article 1594-0 G du CGI 1 ;
- des ventes d'immeubles en l'état futur d'achèvement ;
- des mutations à titre onéreux d'immeubles achevés, sous réserve que celles-ci soient consenties dans les cinq ans de l'achèvement desdits immeubles et qu'elles n'aient pas été précédées d'une mutation consentie depuis cet achèvement au profit d'une personne autre qu'un marchand de biens.
2Ces mutations sont également soumises à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % (CGI, art. 1594 F quinquies A / ancien art. 692). Toutefois, sont exonérés de la taxe de publicité foncière sous certaines conditions :
- les cessions soumises à la TVA de terrains à bâtir et de biens assimilés (CGI, art. 1594-0 G-A ) ;
- les opérations effectuées dans le cadre de la législation sur les habitations à loyer modéré (CGI, art. 1049 ; cf. ci-après DB 7 C 1472 ).
3Les règles qui gouvernent la perception de la taxe de publicité foncière sur les actes constatant des ventes d'immeubles qui entrent dans le champ d'application de la TVA sont exposées ci-dessus DB 7 C 1223 n° 22 (voir aussi DB 8 A 16).
Seuls quelques principes d'ordre général ou quelques précisions sont rappelés ci-dessous.
1 Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées par des personnes physiques depuis le 22 octobre 1998 ne sont plus, en principe, soumises à la TVA mais aux droits d'enregistrement lorsque ces terrains sont destinés à la construction d'immeubles que ces personnes affectent à l'habitation (cf. ci-après, DB 7 C 143 , DB 8 A 1141 et 8 A 1142).