SECTION 2 MODALITÉS DE CONSTATATION DES CHANGEMENTS AFFECTANT LES PROPRIÉTÉS BÂTIES OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES ET SANCTIONS
SECTION 2
Modalités de constatation des changements affectant les propriétés bâties
Obligations des propriétaires et sanctions
1La constatation des changements affectant les propriétés bâties est fonction de leur nature. À cet égard, une distinction est établie entre les changements qui doivent faire l'objet d'une déclaration obligatoire (constructions nouvelles, changements de consistance et changements d'affectation) et ceux qui sont constatés d'office par l'Administration (changements de caractéristiques physiques et d'environnement).
A. CHANGEMENTS DEVANT FAIRE L'OBJET D'UNE DÉCLARATION DE LA PART DES PROPRIÉTAIRES
2L'article 1406 du CGI prévoit que les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d'affectation doivent être portés à la connaissance de l'Administration par les propriétaires, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive. Il subordonne, en outre, le bénéfice de l'exemption de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par les articles 1383, 1384, 1384 A et 1385 du CGI à la déclaration du changement qui la motive.
1. Personne tenue à déclaration.
3La déclaration doit être souscrite par le propriétaire, ou l'usufruitier, qu'il s'agisse de constructions nouvelles, de changements de consistance ou de changements d'affectation.
4Les associés des sociétés immobilières bénéficiant de la transparence fiscale sont à cet égard, considérés comme propriétaires des locaux auxquels les actions ou parts qu'ils détiennent leur donnent vocation.
2. Délai de déclaration.
5La déclaration doit être produite dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation définitive de la construction ou du changement qui la motive.
6La date de réalisation définitive de la construction nouvelle ou du changement de consistance ou d'affectation doit être appréciée en se conformant à la jurisprudence du Conseil d'État rendue en matière de fixation du point de départ des exemptions temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s'ensuit que le changement doit être considéré comme définitivement réalisé lorsque l'état d'avancement des travaux de construction est tel qu'il permet une utilisation du local conforme à l'usage prévu, même s'il reste encore des travaux accessoires - peintures, papiers peints. revêtements de sols. etc. - à réaliser (voir C 1322 ).
7Toutefois, afin d'éviter que la déchéance du droit à exonération temporaire de taxe foncière (voir n° 19 ) imputable exclusivement à la négligence du constructeur soit éventuellement opposée aux acquéreurs d'appartements ou de maisons individuelles devenus propriétaires après l'achèvement de la construction, il est admis 1 , par souci d'équité, que tous ces propriétaires disposent d'un délai spécial de quatre-vingt-dix jours à compter du jour de l'acquisition du bien, pour souscrire leur déclaration. L'accomplissement de cette formalité a pour effet d'ouvrir aux intéressés le droit à exonération qui aurait été autrement prescrit. Mais il ne peut en aucun cas, entraîner le report de la date de fin d'exemption, laquelle doit être déterminée en fonction de celle de l'achèvement de la construction.
8 Exemple. - Une maison individuelle est achevée par le constructeur en février 1988. Aucune déclaration n'est déposée par celui-ci. Cette maison est vendue en août 1988. Si l'acquéreur souscrit sa déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de son acquisition, il pourra bénéficier de l'exonération de deux ans (1989 et 1990), nonobstant la carence du constructeur.
3. Imprimés à utiliser.
9La déclaration doit être souscrite sur des imprimés fournis par l'Administration (CGI, ann. III. art. 321 E).
10L'article 321 F de l'annexe III au CGI détermine les critères d'après lesquels les redevables sont tenus de souscrire leur déclaration :
11- les constructions nouvelles doivent être déclarées dans les conditions prévues à l'article 324-A-1 (voir 6 M 312 ).
Lorsqu'il s'agit de constructions nouvelles proprement dites, les imprimés à utiliser différent selon la nature et l'affectation du local (voir 6 M 313 ) ;
12- les déclarations concernant les changements de consistance ou d'affectation doivent être limitées à la partie de l'immeuble touchée par la modification.
13Les changements de consistance ou d'affectation doivent être déclarés sur un imprimé n° 6704 (modèle IL).
Cet imprimé est utilisé pour déclarer les changements de toute nature (démolition totale ou partielle, addition de construction, changement d'affectation) concernant des locaux de toute affectation (habitation, profession, commerce ou industrie).
14Une démolition totale suivie de reconstruction donne lieu, dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation de chacune des deux opérations, d'abord à une déclaration IL. puis à une déclaration de construction nouvelle. Mais si la reconstruction, précédée d'une démolition partielle, constitue une addition de construction, celle-ci entraîne seulement la production d'une seconde déclaration IL.
15Pour les établissements industriels relevant de la méthode comptable, les changements de consistance ou d'affectation s'apprécient en fonction d'une unité d'évaluation comprenant le cas échéant, plusieurs biens. Dès lors, une mutation touchant un établissement industriel et portant sur un bien cessant d'être inclus, ou destiné à être inclus, dans un tel établissement constitue un changement de consistance de l'établissement et, partant donne lieu à une modification de sa valeur locative.
Dans ces conditions, toutes les fois que la vente d'un élément immobilier faisant partie d'un établissement industriel. ou destiné à en faire partie, s'accompagne d'un changement de consistance d'un ou plusieurs établissements, ou d'un changement d'affectation du bien considéré, deux déclarations doivent être produites, l'une par le cédant, l'autre par le cessionnaire 2 .
16Lorsque l'équipement en outillage d'un local neuf, industriel ou commercial par nature, ne permet pas de se prononcer dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement, sur la destination du bien, c'est une déclaration modèle C qui doit être souscrite. Si le caractère industriel vient à être établi postérieurement, une déclaration IL (changement d'affectation) est à produire.
4. Changements de consistance assimilés à des constructions nouvelles.
17En matière de déclaration, on doit considérer comme une construction nouvelle toute création de local nouveau, formant une unité d'évaluation distincte, l'addition de construction s'entendant de l'agrandissement d'un local préexistant. C'est ainsi que les divisions ou réunions de locaux d'habitation préexistants doivent donner lieu à la souscription de déclarations H 2. Il en est de même des agrandissements au sol ou en élévation aboutissant à la création de nouveaux locaux (par exemple, construction de nouveaux logements par addition d'étage).
5. Service destinataire des déclarations.
18Les déclarations doivent être produites auprès du service des impôts du lieu de situation des biens (CGI, ann. III, art. 321 G).
6. Sanctions.
19En cas d'inobservation des obligations prévues à l'article 1406 du CGI, les sanctions suivantes sont applicables :
- perte ou réduction de l'exonération temporaire (CGI. art. 1406-II ) ;
- application d'amendes fiscales (CGI, art. 1725 et 1726) :
- émission de rôles particuliers (CGI, art. 1508).
Un exposé détaillé des conditions d'application de ces sanctions figure au titre premier de la division C (voir C 1323. n os9 et suiv. , et 1342 n° 39 ), auquel les agents sont invités à se reporter, en tenant compte, toutefois, de la mesure de tempérament prévue pour le délai de souscription des déclarations de constructions nouvelles (voir n° 7 ).
B. CHANGEMENTS CONSTATÉS D'OFFICE PAR L'ADMINISTRATION
20Les changements de caractéristiques physiques et d'environnement ne donnent pas lieu à la souscription de déclarations. Ils sont constatés d'office par l'Administration à partir d'informations provenant :
- soit de réclamations présentées par les propriétaires ou les locataires et motivées par l'intervention d'un changement de l'espèce ;
- soit de communications effectuées par la commission communale lors de la tournée générale de conservation cadastrale et des mutations, auquel cas, les commissaires et le maire portent à la connaissance du représentant de l'Administration, les informations relatives à la nature et à l'importance des changements du type considéré :
- soit de toute autre source.
S'agissant plus spécialement des changements de caractéristiques physiques, le service peut trouver une source de renseignements dans la déclaration de revenus du propriétaire, lorsque celle-ci fait apparaîtra, dans la rubrique des revenus fonciers, d'importantes dépenses d'amélioration pour les immeubles auxquels se rapportent les revenus déclarés.
1 Décision du ministre du Budget en date du 2 novembre 1979 (voir n° 14803 du 11 avril 1979. M. André Lebarrère, député. Jo AN n° 3 du 21 janvier 1980, p. 178).
2 La méthode d'évaluation comptable étant fondée sur le prix de revient, la valeur locative à assigner aux éléments acquis par l'établissement cessionnaire pourra être différente de celle que ces mêmes éléments avaient reçue dans l'établissement cédant