SOUS-SECTION 5  

Dépenses réalisées dans les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP
Dépenses réalisées dans les zones franches urbaines

  A. DÉPENSES RÉALISÉES DANS LES SECTEURS SAUVEGARDÉS ET LES ZONES DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL, URBAIN ET PAYSAGER (ZPPAUP)

1Cette catégorie regroupe les dépenses qui ne sont déductibles que lorsqu'elles sont engagées à l'occasion d'une opération de restauration immobilière remplissant les conditions mentionnées au second alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (cf. 5 D 3122 , § A).

2Elle concernait à l'origine les dépenses de démolition et les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

3L'article 40 de la loi de finances rectificative pour 1994 (n° 94-1163 du 29 décembre 1994) codifié à l'article 31-I-1° b ter du CGI, a précisé les conditions de déductibilité de ces dépenses et ajouté aux dépenses éligibles certains travaux de reconstitution de toiture et de murs extérieurs ou de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.

4Ces nouvelles dispositions commentées ci-après (cf. § I) s'appliquent aux dépenses payées par les propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995.

5Le régime applicable aux propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date n'est pas modifié et continue à produire ses effets jusqu'à la fin des opérations de restauration (cf. § II) ¹ .

  I. Propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995

1. Dépenses de démolition.

6Les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global s'ils remplissent les conditions suivantes :

1° Ils sont effectués dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou, jusqu'au 31 décembre 1997, dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) ² créé avant le 1er janvier 1995.

2° Dans les secteurs sauvegardés, ils sont prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et PRI, ils sont prévus par la déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux de restauration immobilière.

3° Ils sont imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire :

- dans un secteur sauvegardé, la délivrance même d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux (dès lors qu'ils ne ressortissent pas du permis de construire) vaut autorisation de procéder aux travaux de démolition prévus par le PSMV ;

- dans les ZPPAUP et les PRI, le permis de démolir ou le permis de construire avec obligation de démolir en conformité avec les prescriptions de la DUP sont accordés dans les conditions de droit commun.

Lorsque ces conditions sont remplies, les travaux de démolition, intérieure ou extérieure, sont admis en déduction des revenus fonciers et créent le cas échéant un déficit imputable sur le revenu global.

2. Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU).

7Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents, qu'il s'agisse d'associations libres, autorisées ou constituées d'office, sont déductibles dès lors qu'ils ont été exposés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et que les dépenses qui affectent l'immeuble sont elles-mêmes déductibles.

Les autres frais liés au fonctionnement de l'AFU constituent des frais divers de gestion couverts par la déduction forfaitaire ; ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel et ne peuvent dès lors participer à la constitution d'un déficit foncier imputable sur le revenu global.

3. Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants.

8Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers parce qu'ils s'assimilent à l'acquisition d'un nouveau capital immobilier, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs sont admis en déduction et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global si les conditions suivantes sont remplies :

a. Ils sont rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction dans les conditions précisées aux § 1 , 2 et 3 ci-dessus.

9Ils sont par conséquent consécutifs à ces travaux.

Les travaux rendus nécessaires par la démolition s'entendent des travaux de reprise d'oeuvre indispensables à la mise hors d'air ou hors d'eau du bâtiment ou de la partie du bâtiment subsistant ainsi que les retraitements architecturaux de murs nouvellement dégagés. Ces travaux ne visent donc que les reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis).

b. Ils portent sur des immeubles existants au début de l'opération, c'est-à-dire à la date de l'autorisation des travaux.

10Les travaux de reconstitution de toiture et de façades à partir de ruines ou, à plus forte raison, la reconstruction à partir de plans d'un immeuble ayant disparu, ne sont pas éligibles.

c. Ils doivent être expressément prévus :

11- dans les secteurs sauvegardés, par le PSMV lorsqu'il a été publié ou par la DUP dans le cas contraire ;

- dans les ZPPAUP et les PRI ³ créés avant le 1er janvier 1995 par la DUP.

La prescription des travaux de démolition par ces documents ne vaut pas à elle seule prescription des travaux de reconstitution.

4. Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.

a. Nature des travaux pris en compte.

12Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transfomer en logement, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes. Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Il est rappelé que les travaux ayant pour objet la transformation en logement de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel, etc.) ne peuvent être considérés comme effectués sur des locaux d'habitation et n'ouvrent pas droit au régime prévu au 3° du I de l'article 156 du CGI. Ils s'analysent généralement en des travaux de reconstruction ou d'agrandissement (cf. 5 D 2224, n° 28 ) ; dès lors, les dépenses correspondantes ne sont pas non plus déductibles des revenus fonciers du contribuable qui les réalise ⁴ quand bien même les travaux de transformation auraient été déclarés d'utilité publique.

13 Remarque : lorsque les travaux de transformation sont réalisés sur un immeuble comportant des locaux d'habitation donnés en location et des locaux affectés à un autre usage (local occupé par son propriétaire ou local loué à un usage commercial par exemple) ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs, les dépenses propres à ces derniers doivent être exclues des charges pouvant participer à la constitution d'un déficit foncier. Quant aux dépenses afférentes à l'immeuble pris dans son ensemble (tel un ravalement ou une réfection de la toiture) elles doivent être réparties entre les locaux d'habitation donnés en location et les locaux affectés à un autre usage ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs. Seule la fraction correspondant à la première catégorie peut être admise en déduction. Le surplus, s'il s'agit d'une dépense d'entretien ou de réparation dissociable de l'opération de transformation, constitue une charge foncière déductible dans les conditions de droit commun. D'une manière générale, cette ventilation s'effectue d'après les pourcentages qui servent à la répartition des charges locatives entre les occupants.

b. Conditions de déductibilité.

14Les travaux définis aux n°s 12 et 13 ci-dessus et réalisés à l'occasion d'une opération de restauration immobilière constituent des charges déductibles des revenus fonciers et susceptibles de générer un déficit imputable sur le revenu global si les deux conditions suivantes sont satisfaites :

- la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au PSMV rendu public ou, s'il n'a pas été publié ou dans les ZPPAUP et PRI, à la DUP des travaux de restauration immobilière ;

- ils sont effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble, quand bien même ils auraient pour effet d'accroître sa surface habitable. De ce fait, sont exclus les travaux qui ont pour effet d'augmenter le volume bâti existant ou d'en modifier les contours.

  II. Propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux avant le 1er janvier 1995 ⁵ .

15Le régime applicable aux propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux avant le 1er janvier 1995 résulte des dispositions de l'ancien article 31-I-1° b du CGI. Selon ces dispositions, les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créér un déficit imputable sur le revenu global, sous les deux conditions suivantes :

- les travaux sont effectués dans un secteur sauvegardé et sont prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Les démolitions prévues par le PSMV peuvent être réalisées sans l'octroi préalable du permis de démolir. Les travaux de démolition qui ne sont pas prévus par le PSMV ou qui sont réalisés dans un périmètre de restauration immobilière sont exclus ;

- les travaux sont imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire : dans un secteur sauvegardé, la délivrance même d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux (dès lors qu'ils ne ressortissent pas du permis de construire) vaut autorisation de procéder aux travaux de démolition prévus par le PSMV. En cas de procédure relative aux édifices menaçant ruine (art. L. 511-1 et 5 du CCH), l'arrêté du maire prescrivant la démolition du bâtiment vaut autorisation spéciale de travaux ;

- l'opération remplit les autres conditions prévues ci-après 5 D 3122, n°s 69 à 72 .

16Lorsque ces conditions sont remplies, les travaux de démolition, totale ou partielle, intérieure ou extérieure, sont admis en déduction des revenus fonciers et éventuellement créent un déficit imputable sur le revenu global.

17En tout état de cause, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement demeurent non déductibles des revenus fonciers. Il en est ainsi même si une partie des matériaux provenant de l'immeuble démoli est réutilisée pour l'édification des façades des immeubles reconstruits afin de préserver le caractère architectural du site (CE 27 février 1985 n°s 43156 et 43157, 7e et 8e s.-s.).

18 Remarque : les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines étaient également déductibles depuis l'imposition des revenus fonciers de 1992, en application des dispositions de l'article 156-1-3° en vigueur à l'époque (cf. 5 D 3122, n° 95 ).

  B. DÉPENSES RÉALISÉES DANS LES ZONES FRANCHES URBAINES

19Les propriétaires bailleurs de locaux d'habitation qui procèdent, dans les conditions prévues au cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (cf. 5 D 3122 , § B), à une opération de réhabilitation d'immeubles situés dans les zones franches urbaines telles que définies au B du 3 de l'article 42 modifié de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire ⁶ . peuvent déduire de leurs revenus fonciers, en sus des charges déductibles en application des règles de droit commun (dépenses de réparation ou d'amélioration, intérêts d'emprunt, etc.), certaines dépenses qui sont normalement couvertes par la déduction forfaitaire.

20Ce dispositif codifié à l'article 31-I-1° b quater du CGI, s'applique aux dépenses payées à compter du 1er janvier 1997.

21Les obligations déclaratives des contribuables qui entendent bénéficier des dispositions de l'article 31-I-1° b quater du CGI sont exposées infra 5 D 322, n°s 12 et s.

  I. Portée du dispositif : déduction de certaines charges normalement couvertes par la déduction forfaitaire

1. Dépenses de démolition.

22Elles sont admises en déduction lorsque, outre les conditions précisées 5 D 3122, n°s 107 à 117, les travaux de démolition sont rendus nécessaires par le réaménagement d'un ou plusieurs immeubles.

1   Il a toutefois été admis de faire application des dispositions plus favorables du régime de l'article 31-I-1° b ter du CGI aux opérations en cours au 1er janvier 1995 (c'est-à-dire à celles qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date et qui ne sont pas achevées) ainsi que pour le règlement des litiges en cours au 7 juin 1995.

2   Si les deux conditions suivantes sont réunies :

- les travaux doivent, préalablement à leur réalisation, avoir été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme et avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet ;

- au 1er janvier 1998, le PRI aura dû être remplacé soit par un secteur sauvegardé créé, soit par une ZPPAUP.

3   Si les deux conditions suivantes sont réunies :

- les travaux doivent, préalablement à leur réalisation, avoir été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme et avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet ;

- au 1er janvier 1998, le PRI aura dû être remplacé soit par un secteur sauvegardé créé, soit par une ZPPAUP.

4   Elles peuvent cependant ouvrir droit, conformément aux articles 199 decies C et 199 decies D du CGI à la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif. De plus, pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, les travaux de transformation en logements peuvent, sous certaines conditions, ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31-I-1° f du CGI (cf. 5 D 2226 ).

5   Il a toutefois été admis de faire application des dispositions plus favorables du régime de l'actuel article 31-I-1° b ter du CGI aux opérations en cours au 1er janvier 1995 (c'est-à-dire à celles qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date et qui ne sont pas achevées) ainsi que pour le règlement des litiges en cours au 7 juin 1995.

6   La liste des communes où les ZFU ont été instituées et des quartiers ayant justifié leur création figure infra 5 D 3122 , annexe VIII. La délimitation précise de chacune des ZFU a été fixée par les décrets n°s 96-1154 et 96-1155 du 26 décembre 1996 modifiés par les décrets n°s 97-1322 et 97-1323 du 31 décembre 1997 (cf. 5 D 3122 , annexe IX).