B.O.I. N° 38 DU 27 AVRIL 2011
Annexe
DECRET
Fixant les modalités d'application des exonérations de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement prévues au A de l'article 1594-0 G du code général des impôts
Article 1 er
L'article 266 bis de l'annexe III au code général des impôts est ainsi rédigé :
« Art. 266 bis. - I . La justification de l'exécution des travaux prévus au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte du dépôt de la déclaration spéciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II au même code.
II . Lorsque l'engagement mentionné au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts porte sur la construction de maisons individuelles et que la superficie du terrain acquis excède celle pour laquelle l'exonération est applicable aux termes du premier alinéa du III du A de l'article précité, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle est applicable et celle du terrain acquis.
Lorsque l'engagement mentionné à l'alinéa précédent porte sur la surélévation d'un immeuble bâti existant, l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport entre, d'une part, la surface hors œuvre brute des locaux résultant de la surélévation et, d'autre part, la somme de cette surface et de la surface hors œuvre brute de l'immeuble acquis.
III . L'engagement mentionné au I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts précise l'objet et la consistance des travaux sur lesquels il porte. La demande de prorogation du délai prévue au IV du A de l'article précité doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.
IV . La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur revente.
V . La substitution d'un engagement de construire à un engagement de revendre telle que prévue au troisième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l'envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale d'une déclaration faisant référence à la date et au numéro d'enregistrement et de publication de l'acte de mutation comportant l'engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise l'objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.
VI . La substitution d'un engagement de revendre à un engagement de construire telle que prévue au deuxième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l'enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de l'article 635 du code précité d'un acte complémentaire à l'acte de mutation comportant l'engagement d'origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet acte précise l'objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé, ainsi que la valeur de l'acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des dispositions de l'article 1115 du même code. »
1 Complétées par l'article 1 er du décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010 (modifiant les articles 201 quater à 251 de l'annexe II au code général des impôts) et l'article 1 er du décret n° 2011-263 du 11 mars 2011 (modifiant l'article 266 bis de l'annexe III au code général des impôts) joint en annexe.
2 Articles 1020 à 1137.
3 Les différentes catégories d'immeubles sont définies au 2 du I de l'article 257 : terrains à bâtir ou non, immeubles bâtis neufs ou achevés depuis plus de cinq ans. Pour les notions de non assujetti et d'assujetti à la TVA utilisées ci-dessous au sens de l'article 256 A, voir BOI 3 A-9-10 du 29 décembre 2010 (§ 8 à 17 ).
5 Rescrit n° 2010/20 (ENR) du 6 avril 2010.
6 Cf. DB 7 C 1225 .
8 Ou quand bien même les dispositions de l'article 257 bis trouvent à s'appliquer.
9 Ainsi que les communes d'une population inférieure classées comme stations de tourisme.
10 Auquel cas, compte-tenu de 2,37 % de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur perçus au profit de l'Etat en application du a du V de l'article 1647 sur les droits perçus au profit des départements, le prélèvement global s'établit exactement à 5,09006 % (pour la seule commodité de lecture, il est fait mention dans la présente instruction d'un taux global de 5,09 % qui ne vaut pas pour la liquidation effective des droits).
11 Outre les divers régimes dérogatoires prévus aux articles 1594 F ter, 1594 F sexies et 1594 G à 1594 J bis.
12 2,20 % de droit budgétaire, 1,60 % de droit départemental et 1,20 % de taxe communale.
13 Cf. DB 7 C 22 à 25 et notamment 7 C 233 § 2 : les échanges d'immeubles dont la vente est susceptible de bénéficier d'une taxation globale inférieure à celle résultant de l'application du droit d'échange peuvent à la demande des parties être taxées au tarif des ventes.
14 Cf. BOI 3 A-9-10 § 67et suivants.
15 Le prélèvement global s'établit à 0,71498 % avec les frais perçus au taux de 2,14 % en application du b du V de l'article 1647 (pour la seule commodité de lecture, il est fait mention dans la présente instruction d'un taux global de 0,715 % qui ne vaut pas pour la liquidation effective des droits).
16 Lorsque l'immeuble a fait l'objet de travaux de second œuvre qui n'ont pas donné lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis et que tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, il demeure admis que le I du A de l'article 1594 F quinquies trouve à s'appliquer, nonobstant l'application éventuelle de l'article 268, en ne prenant en compte que les cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI pour déterminer si l'immeuble a été rendu à l'état neuf au regard du d) du 2° du 2 du I de l'article 257.
17 Dans le même objectif, le dernier alinéa de l'article 1115 prévoit que ce délai de cinq ans est ramené à deux ans « pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs… » (dites ventes à la découpe).
18 Lequel vise notamment les transmissions de propriété ou d'usufruit de biens immeubles.
19 La circonstance qu'un ou plusieurs acquéreurs aient été amenés à souscrire avant le 11 mars 2010 un engagement de revendre dans le délai de quatre ans est sans incidence sur l'application à la date d'effet de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 du délai de cinq ans prévu par celle-ci.
20 Cf. BOI 3 A-9-10 du 29 décembre 2010 (§ 21 ).
21 Les dépendances dont il s'agit sont notamment les voies d'accès, les cours, les aires de stationnement, les terrains nécessaires à l'entrepôt des biens qui font l'objet de l'exploitation. Le caractère de dépendance est également reconnu aux pelouses et jardins sous réserve que la superficie du terrain affecté à un tel usage soit en rapport avec l'importance des constructions.
22 L'ensemble de l'acquisition pouvant, par ailleurs, donner lieu à l'application du taux réduit prévu au A de l'article 1594 F quinquies si le terrain est constructible et que sa cession est soumise à la TVA sur le prix total, ce même taux s'appliquera à la fraction qui excède la surface éligible à l'exonération, voire au rappel des droits pour le cas où l'engagement ne serait pas mené à son terme.
23 Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II de l'article 1594-0 G que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers. A défaut de dépôt d'une déclaration spéciale n° 940 dès lors que la livraison à soi-même doit intervenir sur le fondement, non pas du 2° du 2 du I de l'article 257, mais sur celui du 2° du 1 du II du même article, la justification des travaux prévus dans l'engagement sera assurée par la communication au service des impôts d'une copie de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie.
24 Pour autant, l'engagement du cédant peut être utilement repris aussi par une collectivité publique visée à l'article 1042 (ou par une société d'économie mixte à participation majoritaire qui bénéficie du même régime : cf. DB 7 C 1461 § 11 ), alors que celle-ci n'aura pas à souscrire le même engagement pour son propre compte dès lors qu'elle est, en tout état de cause, exonérée.
25 Sous réserve, au delà de quatre années, que l'engagement de construire ait fait l'objet d'une première prolongation.
26 Conformément au deuxième alinéa de l'article 1115, le délai imparti à A pour revendre s'impose aux acquéreurs successifs qui se trouvent avoir pris le même engagement, ce qui sera le cas du promoteur C dès lors que son engagement rétroactif de revendre sera réputé avoir pris effet à l'occasion de l'acquisition de B auprès de A.
27 Cf. DB 7 A 224 § 4 .