SECTION 2 DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMPOSABLES

SECTION 2

Détermination de la valeur locative des immobilisations corporelles imposables

1Conformément au principe de l'annualité, la valeur locative des immobilisations imposables doit être calculée suivant les règles en vigueur au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Lorsqu'un aménagement du mode de détermination de la valeur locative prend effet au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est la nouvelle valeur locative qu'il convient de prendre en compte pour l'établissement de la taxe professionnelle de cette même année.

2Les règles de détermination de la valeur locative sont fixées par l'article 1469 du CGI. Elles différent selon que l'immobilisation imposable est évaluée ou non comme en matière de taxes foncières (sous-section 1 et sous-section 2).

Les règles particulières concernant les immobilisations acquises à la suite de cessions d'établissements, fusions de sociétés et d'opérations assimilées sont examinées à la sous-section 3.

SOUS-SECTION 1

Immobilisations évaluées comme en matière de taxes foncières

1Ce sont les immobilisations qui entrent dans le champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 1380 et 1381 du CGI : constructions, installations de stockage, autoroutes ¹ ) ou de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (art. 1393 du CGI : voies ferrées, canaux, carrières ² ). même lorsqu'elles bénéficient d'une exonération temporaire (construction nouvelle, addition de construction, etc.) ou permanente (bâtiments agricoles, etc.) à l'exclusion des outillages des établissements industriels (cf. E 2222 ).

2La valeur locative comprise dans les bases d'imposition à la taxe professionnelle est, pour ces immobilisations, déterminée comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties ou de taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Ces modalités d'évaluation sont exposées dans la documentation de base 6 B ou 6 C à laquelle il convient de se reporter en tant que de besoin.

Il n'est, toutefois, pas fait application, en matière de taxe professionnelle, de l'actualisation des valeurs locatives intervenues en 1980.

En conséquence, la valeur locative de ces immobilisations est majorée des seuls coefficients forfaitaires annuels. Ceux-ci sont rappelés dans le tableau ci-après.

Ces coefficients traduisent forfaitairement l'évolution annuelle des loyers constatés au 1er janvier de l'avant-dernière année précédant celle de l'imposition (soit, par exemple, le 1er janvier 1994 pour les coefficients de 1996). Ils se cumulent chaque année.

En ce qui concerne les immeubles industriels pour lesquels la valeur locative est calculée à partir du prix de revient (prix d'acquisition, de construction, valeur d'apport ...), seuls sont applicables les coefficients de majoration forfaitaires dont la date de référence est postérieure à la date de mutation ou de l'achèvement de la construction.

3La valeur locative ainsi retenue dans les bases de la taxe professionnelle est affectée des corrections suivantes :

- soustraction de la valeur locative des constructions, sols et terrains attenants utilisés à l'irrigation pour les neuf dixièmes au moins de leur capacité ;

- soustraction de celle des biens détruits ou cédés ;

- adjonction de la valeur locative des biens qui bénéficient d'une exonération permanente ou temporaire ;

- adjonction de la valeur locative des immobilisations nouvelles.

Cette règle est applicable aussi bien aux immobilisations foncières qui appartiennent à l'utilisateur qu'à celles prises en location.

Cas particuliers :

1° Emplacements du domaine public.

4La valeur locative des emplacements du domaine public (plages, trottoirs, etc.) concédés à des redevables de la taxe professionnelle doit être appréciée à la date du 1er janvier 1970 suivant les règles fixées pour les locaux commerciaux par l'article 1498 du CGI.

Il est précisé à cet égard que la concession d'emplacements de stationnement sur la voie publique (parcmètres notamment) ne peut être assimilée à une autorisation d'occupation du domaine public accordée, moyennant redevance, pour l'exercice d'une activité privée. La gestion de ces emplacements correspond, en effet, directement à la finalité du domaine public. Cette activité n'est pas imposable lorsqu'elle est assurée par une régie. Si elle est concédée, le concessionnaire est imposable à raison des salaires versés, de la valeur locative des locaux (et, le cas échéant, matériels) utilisés pour son activité à l'exclusion, par conséquent, des emplacements sur lesquels porte sa concession.

Les voies et ouvrages compris dans l'emprise des autoroutes et de leurs dépendances constituent des immobilisations corporelles à raison desquelles les sociétés concessionnaires sont passibles de la taxe professionnelle. Ces immobilisations constituant par nature des propriétés bâties, la valeur locative à retenir pour l'établissement de la taxe professionnelle doit être calculée selon les règles fixées pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CE, arrêt du 18 juin 1984, n°s 42503 et suiv.).

2° Locaux affectés à un usage mixte.

5Lorsqu'un contribuable affecte une pièce (ou une dépendance) de son logement à la fois à un usage professionnel et à l'habitation, cette pièce doit normalement être évaluée :

- d'après les règles applicables aux locaux commerciaux si l'activité exercée présente un caractère commercial ou artisanal (exemple : tailleur exerçant son activité dans une pièce de son appartement ...) ;

- d'après les règles applicables aux locaux à usage professionnel si l'activité exercée revêt un caractère non commercial (salle d'attente d'un médecin utilisée comme salon en dehors des heures de consultation).

Dans de nombreux cas, cependant, les pièces à usage mixte ont été évaluées d'après les règles prévues pour les logements (déclaration erronée du propriétaire, changement d'affectation récent ...). À titre de règle pratique, le service s'abstiendra de remettre en cause l'évaluation attribuée à ces locaux lorsque l'affectation professionnelle ne revêt qu'un caractère accessoire et n'a pas d'incidence notable sur le niveau des valeurs locatives (exemple : pièce utilisée par une infirmière, garage d'un chauffeur de taxi ...). La valeur locative à retenir pour l'établissement de la taxe professionnelle sera donc obtenue en multipliant la surface pondérée de la pièce à usage mixte par le tarif d'évaluation correspondant à la catégorie du logement.

En revanche, il convient de procéder, le cas échéant, à une nouvelle évaluation du local à usage mixte lorsque l'affectation à un usage professionnel a une incidence importante sur la valeur locative (exemple : commerçant en appartement exerçant dans une zone de commercialité privilégiée ... ).

3° Travaux effectués par un locataire.

6Les travaux de modernisation, de transformation d'intérieur et de devanture effectués en dehors de ses obligations contractuelles par le locataire d'un local commercial et destinés à revenir gratuitement au propriétaire à l'expiration du bail sont pris en compte pour le calcul de la valeur locative servant de base à la taxe foncière due par le propriétaire et à la taxe professionnelle due par le locataire lorsqu'ils ont pour effet de modifier les caractéristiques physiques du local. Tel est le cas, notamment, lorsqu'ils correspondent à l'adjonction d'équipements nouveaux (chauffage, par exemple), à la rénovation du gros oeuvre (portes, fenêtres, carrelages, vitrerie, etc.) ou affectent la structure interne du local (suppression ou élévation de cloisons, etc.). Ces changements ne sont, toutefois, pris en considération que lorsqu'ils entraînent une modification de la valeur locative du local supérieure à 10 %. Lorsqu'ils ne modifient pas les caractéristiques physiques du local et qu'il ne s'agit pas de simples dépenses de réparation ou d'entretien, les travaux d'agencement ou d'installation effectués par un locataire sont seulement retenus dans les bases de taxe professionnelle de celui-ci si son chiffre d'affaires excède, selon le cas, 400 000 F (prestataires de services) ou 1 000 000 F (autres contribuables). La valeur locative de ces améliorations est alors estimée à 16 % de leur prix de revient (cf. E 2222 ) [RM Bisson, JO du 24 novembre 1978, déb. AN, p. 8284].

1   Un avis du Conseil d'État n° 106 284, relatif à la détermination de la valeur locative des autoroutes et de leurs dépendances, entériné par un arrêt rendu, dans les mêmes termes, le 22 novembre 1989 (n°s 88 751 à 88 761) a précisé que les mesures d'actualisation et de majoration forfaitaire des valeurs locatives, prévues aux articles 1518 et 1518 bis du CGI, s'appliquent aux autoroutes et à leurs dépendances, sous réserve des seules exceptions prévues par le premier de ces textes.

2   La valeur locative cadastrale d'une carrière est réputée correspondre à celle du terrain lui-même et du tréfonds.