SOUS-SECTION 3 LA SAISIE IMMOBILIÈRE
b. Effets du commandement.
50.Le commandement valant saisie produit les effets du commandement de payer de droit commun :
- il met le débiteur en demeure de payer ;
- il interrompt la prescription (Code civ., art. 2244) ;
- il fait courir les intérêts moratoires.
Le commandement laisse en principe au débiteur le droit de vendre ses immeubles et de les grever.
C'est seulement la publication du commandement qui rend indisponible l'immeuble (cf. infra n°s 53 et s. ).
51.Par ailleurs, le commandement rend inopposable les baux consentis postérieurement par le saisi, quelle que soit leur durée (art. 2092-3 du Code civil).
Il est prévu également que ces baux peuvent être annulés sur demande du créancier ou de l'adjudicataire, y compris ceux qui, consentis avant le commandement, n'ont pas acquis date certaine antérieurement (art. 684 C. pr. civ.).
Pour ces derniers, l'annulation a un caractère facultatif (Cass. civ. 16 mai 1984, Gaz. Pal. 1984, Pan. 269).
Toutefois, le bail d'une durée supérieure à douze ans est soumis obligatoirement à la publicité foncière en application de l'article 28-1°du décret du 4 janvier 1955. Cette publication le rend opposable aux tiers qui ont acquis sur l'immeuble des droits concurrents ou des sûretés et qui les ont fait, postérieurement, publier ou inscrire.
La combinaison des règles posées par l'article 684 du Code de procédure civile et des principes qui régissent la publicité foncière conduit à considérer :
- que le bail ayant acquis date certaine avant le commandement s'impose à l'adjudicataire, dans les limites de douze ans à compter de l'entrée en jouissance du preneur, même s'il n'a pas été publié ou si sa publication intervient après celle du jugement d'adjudication ;
- que le même bail, publié avant ou après le commandement, est opposable à tous les créanciers inscrits, utilement ou non, postérieurement à sa publication.
2. La publication du commandement.
52.Aux termes de l'article 674 du Code de procédure civile, le commandement vaut saisie des biens qui ont été désignés à partir de sa publication au bureau des hypothèques de la situation des biens.
L'article 35-1° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que le commandement valant saisie et les différents actes de la procédure qui s'y rattachent (cf. art. 80, décret n° 55-1350, du 14 octobre 1955) sont publiés à la conservation des hypothèques de la situation des immeubles et produisent vis-à-vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent.
Pour l'exécution de la formalité, le commandement est soumis aux règles générales édictées par les articles 4 à 7 et 32 à 34 du décret du 4 janvier 1955 précité relatifs à la forme des actes, à l'identification des personnes et des biens, aux délais et aux modalités de la publicité,
S'agissant des personnes morales, l'article 2 du décret n° 98-516 du 23 juin 1998 modifie l'article 6 du décret du 4 janvier 1955 en prévoyant l'indication supplémentaire du numéro d'identité au répertoire des entreprises et de leurs établissements dès lors que la personne y est inscrite (numéro SIREN), complété pour les personnes morales assujetties à immatriculation au registre du commerce et des sociétés par la mention « RCS » suivie de la ville où se trouve le greffe où l'immatriculation est effectuée. Lorsque les personnes morales ne sont pas identifiées au répertoire des entreprises et de leurs établissements ou lorsqu'elles sont en cours d'inscription, le certificat d'identité doit être complété d'une mention attestant cette situation.
Il est également obligatoire d'indiquer les nom, prénoms et domicile des représentants de la personne morale (cf. BOI 10 D-2-98 ).
Les conditions et les modalités particulières de la publication du commandement sont exposées ci-après.
a. Conditions et modalités de la publication.
1° Règles générales.
• Dépôt des pièces
53.La publication du commandement s'opère par le dépôt à la conservation des hypothèques, de l'original du commandement et d'une copie établie, sans interposition de papier carbone, sur formule réglementaire et certifiée conforme par l'huissier (art. 79 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
L'original du commandement est rendu au déposant après avoir été revêtu par le conservateur d'une mention attestant l'exécution de la formalité.
La copie, qui doit porter la mention de la certification de l'identité des parties prescrites par les articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, est conservée au bureau des hypothèques (art. 34 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
• Refus de publier
54.Lorsque la saisie porte sur les immeubles situés dans le ressort de plusieurs bureaux des hypothèques, il doit être déposé dans chaque bureau, un extrait comprenant seulement, sous peine de refus du dépôt, les immeubles qui l'intéressent (art. 68-1 du décret du 14 octobre 1955, rédaction du décret n° 67-1252 du 22 décembre 1967).
Si la publicité de plusieurs commandements valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul peut être publié le commandement qui mentionne le titre exécutoire portant la date la plus ancienne ; si les titres portent la même date, il faut retenir le commandement le premier en date ; si les commandements sont de la même date, seul sera publié celui dont la publicité est requise à la diligence de l'avocat, le plus ancien (C. pr. civ., art. 679).
Le conservateur, s'il y a eu un commandement précédemment publié, mentionne, en marge de la copie publiée à son bureau, dans l'ordre de la présentation, tout commandement postérieurement présenté, avec le nom, prénoms, domicile du nouveau poursuivant et l'indication de l'avocat constitué.
Il constate également, en marge ou à la suite du commandement présenté, son refus de publier ; et, en outre, il y dénonce chacun des commandements antérieurement publiés ou mentionnés avec les indications sus-énoncées et celle du tribunal où la saisie est portée.
La radiation de la saisie ne peut être opérée sans le consentement des créanciers saisissants postérieurs ainsi révélés (C. pr. civ., art. 680).
→ Formalité proprement dite
55.Le commandement valant saisie n'est pas compris dans les actes soumis obligatoirement à la formalité fusionnée et il ne peut y être procédé qu'à titre facultatif (cf. BOI 10 B-8-70).
En effet, le commandement n'est pas publié, si, à la suite de sa signification, le débiteur se libère ou convient d'un arrangement avec le créancier poursuivant.
Le créancier peut dans le mois de la date du commandement, soit demander la formalité de l'enregistrement, soit requérir la formalité fusionnée. Dans le premier cas, il demeure libre de faire publier ultérieurement le commandement dans les conditions habituelles.
• Modalités de la publication
56.La copie spéciale que le créancier poursuivant doit déposer à la conservation des hypothèques à l'appui du commandement pour en faire opérer la publication est soumise aux règles générales de la publicité foncière quant à sa forme, son contenu et aux pièces à y joindre.
57.Modèles des formules spéciales pour publication (art. 68 § 1, et 67-3 et 76-1 du décret du 14 octobre 1955 modifié, cf. BOI 10 D-1-98 et 10 D-2-98 ).
La copie destinée à être conservée dans les bureaux des hypothèques est rédigée sur une formule spéciale (n°s 3265 et 3266) :
- fournie par l'administration ;
- ou reproduite selon des normes fixées par instruction publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI 10 E-1-95 ).
Elle doit être établie conformément aux règles édictées par l'article 76-1 du décret précité.
A défaut, le dépôt est refusé (art. 67-3 du décret précité).
- Pièces qui doivent être jointes à la copie pour publication
58.Le commandement valant saisie n'est pas un acte « translatif, déclaratif, constitutif ou extinctif d'un droit de propriété, d'usufruit, d'emphytéose ou de superficie », il n'y a donc pas lieu de l'accompagner de « l'extrait cadastral » exigé par l'article 7 dernier alinéa du décret du 4 janvier 1955 ni de « l'extrait d'acte » exigé par l'article 860 du CGI.
Toutefois, lorsque la publication du commandement constitue la première formalité reprise depuis le 1 er janvier 1956 ou depuis la mise en service du cadastre rénové, il convient de fournir un extrait cadastral (art. 40 du décret du 4 janvier 1955 modifié et art. 30 et 50 du décret du 14 octobre 1955 modifié).
59.La formule spéciale pour publication doit contenir :
- la désignation des parties ;
- la désignation des immeubles ;
- les références à la formalité donnée au titre du propriétaire de l'immeuble saisi ;
- un certificat de conformité :
- la certification des éléments d'identification des parties ;
- éventuellement, la mention de l'urgence.
→ Désignation des parties
60.Par « parties » au sens des règles de la publicité foncière, il faut entendre les personnes directement intéressées par les droits, portant sur un immeuble, que l'acte sujet à publicité (même dressé sans leur concours), a pour objet de constituer, transférer, constater, confirmer, modifier, grever ou éteindre.
S'agissant du commandement valant saisie, seuls le débiteur saisi, le tiers-acquéreur et la caution réelle constituent donc une « partie » à l'acte au sens des règles de publicité foncière à l'exclusion du créancier saisissant. Ce dernier ne deviendra éventuellement une partie qu'au moment de l'adjudication s'il est déclaré adjudicataire.
Les personnes physiques sont identifiées par leurs nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession, ainsi que par le nom du conjoint (art. 5 du décret du 4 janvier 1955).
Conformément à l'article 6 du décret du 4 janvier 1955 modifié, les personnes morales, quelle que soit leur nature civile ou commerciale, de droit public ou de droit privé, doivent être identifiées par leur dénomination, leur forme juridique et leur siège et, en outre, selon le cas, par les éléments d'identification suivants :
- pour les personnes morales inscrites au répertoire prévu par le décret n° 73-314 du 14 mars 1973 modifié portant création d'un système national d'identification et d'un répertoire des entreprises et de leurs établissements : le numéro d'identité qui leur a été attribué, complété pour les personnes morales assujetties à immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par la mention « RCS » suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où l'immatriculation est effectuée.
Lorsque les personnes morales ne sont pas identifiées au répertoire susvisé ou lorsqu'elles sont en cours d'inscription, le certificat d'identité doit être complété d'une mention attestant cette situation.
- pour les associations ou les syndicats, la date et le lieu de leur déclaration d'existence ou du dépôt de leurs statuts.
Les nouveaux textes exigent également l'identification (nom, prénoms et domicile) du ou des représentants de la personne morale partie à l'acte ou à la décision judiciaire soumis à publicité.
61.L'omission des éléments de désignation des personnes physiques et morales est sanctionnée comme suit :
→ Désignation des immeubles
Le commandement doit indiquer, pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la commune de situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieudit). Le lieudit est remplacé par l'indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.
Lorsque le document déposé concerne une fraction d'immeuble, la désignation susvisée doit en outre être complétée par l'indication du numéro de lot dans lequel est comprise la fraction (art. 7 du décret du 4 janvier 1955 modifié et 76 § 2 du décret du 14 octobre 1955 modifié). Pour les fractions d'immeuble issues d'un état descriptif de division en volumes, l'indication de la fraction est complétée de sa nature « volume » (BOI 10 D-2-98 n° 35 ) ».
Le commandement de payer ne constituant pas un acte translatif, déclaratif, ou constitutif d'un droit réel susceptible d'hypothèque, la désignation des immeubles même situés dans les communes à cadastre rénové n'a pas à être faite conformément à un extrait cadastral ayant moins de six mois de date (art .7, al. 4, du décret du 4 janvier 1955, a contrario), sous réserve de l'exception prévue par l'article 40 du même décret.
Conformément aux dispositions des articles 34-2 du décret du 4 janvier 1955 modifié et 76 § 2 du décret du 14 octobre 1955 modifié, le refus de dépôt est opposé en cas d'omission dans la désignation des immeubles de l'indication de leur commune de situation, de leur désignation cadastrale (section et numéro de plan) et, en outre, pour les fractions d'immeuble, du numéro de lot.
62.Dans l'hypothèse d'une saisie sur une fraction d'immeuble, le commandement doit comporter à la fois l'indication du numéro du lot sur lequel porte la saisie et celle de l'ensemble de l'immeuble, sous peine de refus du dépôt (art. 7 du décret du 4 janvier 1955 et art. 76, § 2, du décret du 14 octobre 1955).
→ Les références à la formalité donnée au titre de la partie saisie
63.Par exception à la règle définie à l'article 3 du décret du 4 janvier 1955 et à l'article 32 du décret du 14 octobre 1955, les références de la formalité donnée au titre de la partie saisie (débiteur, tiers acquéreur ou caution réelle, selon le cas) ne sont pas exigées par l'article 36-1, 1er alinéa du décret susvisé du 14 octobre 1955.
Cependant, pour faciliter la tâche du service et éviter le cas échéant la fourniture ultérieure de renseignements, il est conseillé de faire figurer dans la copie du commandement les références ou déclarations nécessaires toutes les fois où elles sont connues.
Le conservateur, après avoir inscrit la formalité au registre des dépôts, recherche si le titre ou l'attestation constatant le droit de la partie saisie a été publié depuis le 1 er janvier 1956. Il s'assure ensuite de la concordance entre les énonciations du document déposé et celles des documents antérieurement publiés.
- Le conservateur retrouve la formalité donnée au titre de la partie saisie
64.Lorsqu'il s'est assuré de la publication du titre de la partie saisie ou de l'attestation constatant son droit et qu'il ne relève ni inexactitude ni discordance, il procède à l'exécution de la formalité. Bien entendu, la copie du commandement doit contenir toutes les mentions exigées par les articles 5, 6 et 7 du décret du 4 janvier 1955 (identification du saisi et des immeubles, cf. supras n°s 60 et 61).
S'il constate l'existence d'inexactitudes ou de discordances, le conservateur n'exécute pas la formalité. Il annote simplement de la date et du numéro de classement le document déposé avec la mention « formalité en attente », le fichier immobilier sur lequel la formalité aurait été analysée si le dépôt avait été régulier et il invite le signataire du certificat d'identité, dans le délai de huit jours à compter du dépôt, soit directement, soit à par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- à déposer un document rectificatif ;
- ou à présenter les justificatifs utiles dans un délai d'un mois à compter de la date de notification (date de la notification directe ou date de l'avis de réception ou date de l'avis de refus de la lettre recommandée).
La formalité prend rang à la date du dépôt. Toutefois, en cas de dépôt d'un document rectificatif, la date à retenir est celle du dépôt du document rectificatif pour les énonciations rectifiées.
A défaut de régularisation dans les délais, la formalité est rejetée, sous les réserves prévues à l'article 74 du décret du 14 octobre 1955 1 . La décision de rejet est notifiée dans les huit jours de l'expiration du délai d'un mois imparti au signataire du certificat d'identité. Elle est susceptible de recours dans les conditions de l'article 26 du décret du 4 janvier 1955 dans un délai de huit jours à compter de la date de la notification du rejet (date de la notification directe, date de l'avis de réception ou date de l'avis de refus de la lettre recommandée).
Lorsque le commandement intéresse la pleine propriété d'un immeuble et que d'après les renseignements antérieurs le titulaire du droit ne dispose que de la nue-propriété, ce défaut de concordance n'entraîne pas le rejet de la formalité (décret du 14 octobre 1955, art. 36, § 2).
- Le conservateur ne retrouve pas la formalité donnée au titre de la partie saisie
65.Après avoir mis la formalité en attente dans les conditions indiquées ci-dessus, le conservateur invite alors le signataire du certificat d'identité dans un délai de huit jours à compter du dépôt (directement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception) :
- soit à déclarer qu'à sa connaissance le titre ou le décès n'est pas postérieur au 1er janvier 1956, à moins qu'il puisse indiquer les références (date, volume, numéro) de la formalité donnée au titre ou à l'attestation ;
- soit, si le titre ou le décès est postérieur au 1er janvier 1956, à fournir les mentions de référence (date, volume, numéro) de la formalité donnée au titre ou à l'attestation. Lorsque la publicité n'a pas été faite le signataire du certificat d'identité peut :
* ou provoquer la publicité du titre de la partie saisie ou de l'attestation de transmission par décès à son profit en agissant contre le titulaire du droit ou ses ayants cause ou contre l'officier public ou ministériel, ou l'autorité administrative tenue de procéder à la publicité en vertu de l'article 32 du décret du 4 janvier 1955 ;
* ou produire un acte de notoriété ou un certificat délivré par un notaire ou un greffier établissant que le droit de la partie saisie résulte d'un acte ou d'une décision judiciaire non encore publié ou d'une transmission par décès n'ayant pas encore fait l'objet d'une attestation ; pour obtenir ce document le signataire du certificat d'identité peut se substituer au titulaire du droit (saisi, tiers acquéreur, caution réelle).
66. Si dans le délai d'un mois à compter de la date de l'avis, le signataire du certificat d'identité n'a pas satisfait à la demande du conservateur, la formalité est rejetée sous les réserves prévues à l'article 74 du décret du 14 octobre 1955 (cf. supra n° 64 renvoi n° 1). La décision de rejet est notifiée au signataire, elle est susceptible de recours dans les conditions décrites supra.
67. S'il est donné satisfaction à sa demande, le conservateur procède à l'exécution de la formalité. Elle prend rang à la date du dépôt. Toutefois, il sursoit à cette exécution s'il constate des inexactitudes dans les références à la formalité antérieure ou s'il relève, dans la copie du commandement des discordances, soit avec le titre de la partie saisie ou l'attestation de transmission par décès à son profit, soit avec l'acte de notoriété ou le certificat d'identité produit. Dans ces cas, il notifie au signataire du certificat les inexactitudes ou discordances relevées, la suite à donner à cette notification étant réglée comme dans les cas où les conservateurs retrouvent la formalité.
Même si le titre de la partie saisie n'a pas été publié, le conservateur peut procéder immédiatement à l'exécution de la formalité, sous réserve le cas échéant de l'existence d'inexactitude dans les références à la formalité antérieure ou de discordances entre la copie de commandement et les documents cités, soit avec le titre de la partie saisie ou l'attestation de transmission par décès à son profit, soit avec l'acte de notoriété ou le certificat produit, si le requérant souscrit, au pied de la copie déposée, la déclaration que le titre ou le décès n'est pas postérieur au 1er jnvier 1956, ou produit un acte de notoriété ou un certificat justifiant que le droit du saisi résulte d'une action ou d'une décision judiciaire non encore publiée ou d'une transmission par décès n'ayant pas encore fait l'objet d'une attestation.
1 L " aniéa 4 du § 4 dudit article précise que lorsque le commandement valant saisie contient des discordances dans la désignation de certains des immeubles saisis avec les énonciations des documents antérieurement publiées, la formalité est acceptée pour les immeubles dont la désignation est conforme le rejet n'étant prononcé que pour les autres immeubles, à défaut de justification de l'exactitude de la copie du commandement dans le délai imparti.