SECTION 1 CONDITIONS D'APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 239 TER DU CGI

15- Équipements simplement stabilisés ou raccordés

La mesure de tempérament figurant ci-dessous n°s 16 et suiv. est applicable aux équipements de cuisine et de salle de bains qui conservent un caractère mobilier une fois posés. Il en est ainsi notamment des meubles autonomes de cuisine dont le scellement a pour seul but d'en assurer la stabilité et des appareils ménagers proprement dits qui, incorporés ou non, sont susceptibles d'être déplacés ou changés sans inconvénient.

16En droit strict, la livraison de ces équipements par une société de l'article 239 ter du CGI ne peut qu'entraîner la déchéance du statut fiscal privilégié de cette société.

Toutefois, il a été admis que ces équipements ne font pas perdre à la société civile qui les fournit le bénéfice du régime fiscal spécial de l'article 239 ter à la double condition :

• que la fraction représentative du coût de ces équipements dans le prix global de la construction toutes taxes comprises reste inférieure à 4 %, et que leur valeur n'excède pas 16 000 F par logement pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 1988 (10 000 F avant cette date) ;

• que la rétrocession à l'acquéreur des locaux soit opérée au prix de revient calculé sous déduction des ristournes et autres avantages consentis aux constructeurs.

17Dans un souci de simplification, les équipements installés pour l'aménagement fonctionnel de la loge du gardien n'ont pas à être retenus pour le calcul de la double limite de 4 % et de 16 000 F

18Quant à la rétrocession au prix coûtant à laquelle est également subordonné le maintien du régime spécial, elle n'interdit pas aux entreprises de construction de faire application de l'indice de révision choisi pour la vente immobilière (index national pour la révision des marchés de bâtiments publiés par le ministère chargé de l'Équipement ou indice du coût de la construction publié par l'INSEE).

19Enfin, les éventuelles clauses d'indexation de prix insérées dans les marchés passés avec les fournisseurs d'équipements mobiliers ne sauraient avoir pour effet d'entraîner une majoration des limites de 4 % et de 16 000 F au delà desquelles les sociétés civiles de construction-vente sont déchues du régime spécial défini à l'article 239 ter du CGI

20Pour permettre au service local d'apprécier si les conditions auxquelles est subordonnée l'application de la solution libérale sont remplies, les documents comptables des entreprises de construction doivent retracer distinctement les opérations relatives aux fournitures d'équipements concernées dont le montant doit, en principe, faire l'objet d'une facturation séparée.

Toutefois, il a paru possible d'assouplir l'obligation de procéder à une facturation séparée des équipements mobiliers appelés à bénéficier de la solution de tempérament. Cette obligation est considérée comme remplie lorsqu'un engagement formel de livrer au prix de revient, net de toute réfaction, a été pris par la société de construction envers son client dans l'un des documents annexés à l'acte de vente ou déposés au rang des minutes (notice descriptive, notice indiquant les éléments d'équipements propres au local vendu ) et que la comptabilité de l'entreprise est de nature à justifier par la tenue de comptes distincts que cet engagement a été rempli

2° Autres équipements ou agencements.

21La fourniture des équipements qui n'ont aucun lien physique avec la construction, qui ne sont ni fixés, ni même raccordés, n'est pas indispensable pour assurer la promotion ou la vente des immeubles. Il en est ainsi notamment des moquettes sur parquets, tableaux, glaces autres que celles posées dans les salles d'eau, tapisseries, statues, rideaux, voilages, équipements audiovisuels, ornements, ...

Si une société civile de construction-vente livre ces équipements, elle ne peut bénéficier du régime prévu à l'article 239 ter du CGI.

c. Équipements constituant le complément nécessaire de locaux à usage de bureaux.

22L'évolution des techniques de construction des immeubles de bureau et de leur équipement conduit à admettre notamment comme entrant dans l'objet des sociétés de construction-vente qui les réalisent les travaux ou fournitures qui suivent, s'ils ont vocation à bénéficier à l'ensemble de l'immeuble :

- cloisonnements par éléments amovibles,

-équipement de local autocommutateur, fourniture et pose de l'autocommutateur,

- barrières d'isolation phonique,

- distribution de réseau informatique, (mais non la fourniture des appareils informatiques),

- aménagements spéciaux pour l'utilisation de matériels informatiques (armoires de climatisation, plafonds d'isolation ...),

- équipements d'alarme contre le vol et l'incendie,

- alimentation et câblages des réseaux TELEX et TELECOPIE (mais non la fourniture des appareils correspondants),

- signalisation spécifique des locaux

Cas particulier. - Restaurant ou cantine d'entreprise ou d'administration.

23Il est désormais fréquent que la construction d'un immeuble de bureau comporte l'installation d'un restaurant ou d'une cantine d'entreprise ou inter-entreprise. Aussi est-il admis que la fourniture des installations et équipements nécessaires (cuisines, matériel, mobiliers, tables, chaises, etc.) entre dans l'objet social des sociétés de construction-vente si le restaurant, ouvert aux occupants de l'immeuble, peut bénéficier du régime particulier prévu en matière de TVA (cf. 3 A 3182, n°s 1 et suiv. ).

3. Sociétés civiles de construction-vente ayant pour objet exclusif de réaliser des opérations de transformation, d'aménagement, de remise en état d'habitation ou de restauration dans le cadre des rénovations urbaines.

24L'article 239 ter du CGI a pour objet d'exclure la construction en vue de la vente de la catégorie des activités ou opérations qui, en vertu de l'article 206-2 du même code, entraînent normalement l'assujettissement des sociétés civiles à l'impôt sur les sociétés

S'agissant d'une mesure d'exception, l'application de ce texte ne peut comme il est de règle, qu'être strictement limitée aux situations qu'il vise expressément, c'est-à-dire aux opérations de construction proprement dites.

Toutefois, il a paru possible d'assimiler certains travaux de transformation et d'aménagement à des opérations de construction pour l'application des dispositions de l'article 239 ter du CGI et, par suite, d'autoriser les sociétés civiles à se placer sous ce régime lorsqu'elles ont pour activité -à l'exclusion de toute autre entrant dans les prévisions des articles 34 et 35 du CGI- la réalisation desdits travaux en vue de la vente.

25Sur la définition des opérations assimilées à des opérations de construction et le droit de contrôle de l'administration, cf. 8 E 212, n°s 3 à 5

4. Revente par lots d'un immeuble après transformation.

26En vertu des dispositions de l'article 239 ter du CGI, seule la construction en vue de la vente est exclue de la catégorie des activités ou opérations qui entraînent l'assujettissement des sociétés civiles à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 206-2 du même code. Cette exclusion ne couvre donc pas la revente par lots, après division, d'un immeuble acquis par une société civile après modification de ses statuts. Dans ce cas, l'ensemble des activités de la société est alors soumis à l'impôt sur les sociétés (CE, 5 avril 1978, req. n° 1211, RJ. 111, p. 763 ; dans le même sens, CE, 5 octobre 1988, n° 62 247).

27En ce qui concerne les conséquences de la remise en cause du statut fiscal de la société civile, cf. ci-après n° 31 .

5. Cessions de locaux assorties d'une garantie minimale de loyers.

28La demande de logements neufs, alimentée notamment par les investisseurs institutionnels, s'oriente parfois vers des constructions qui, dès la date de leur acquisition, ont une rentabilité garantie. La garantie peut être offerte, soit par le promoteur lui-même, soit par un intermédiaire qu'il rémunère à cette fin. Elle est apportée par le transfert des baux ou des promesses de baux à l'acquéreur lorsqu'il a été traité avec des utilisateurs avant la vente. Elle est constituée, dans le cas contraire, par l'engagement d'assurer au propriétaire l'équivalent d'un loyer minimal si le local ne trouve pas de preneur.

29Dans un arrêt du 17 avril 1985 (n° 42 418), le Conseil d'État a jugé que la circonstance qu'une société civile de construction-vente s'engage à procurer des locataires à l'acquéreur de loca.ux construits par ses soins ne constitue qu'une modalité de vente des immeubles construits. En conséquence, la société ne peut, de ce seul fait être regardée comme s'étant écartée de son objet social, ni comme ayant cessé de répondre aux conditions posées par l'article 239 ter déjà cité pour bénéficier de l'exemption de l'impôt sur les sociétés.

En outre, dans un arrêt du 2 mars 1988 (n° 45 946), la Haute Assemblée a jugé qu'une société civile immobilière de construction-vente doit être regardée comme s'étant livrée à une activité conforme à son objet social sans qu'y fasse obstacle la double circonstance :

- qu'en vue de favoriser la commercialisation des locaux, elle assortissait simultanément leur vente d'une proposition de location comportant une garantie décennale de rentabilité offerte par une société civile immobilière de gestion, même si cette dernière a fait l'objet d'une prise de participation minoritaire de la part de la société mère de la société cédante,

- qu'en raison du décalage d'un an entre la date de cession des appartements donnés en location et celle de leur livraison, elle versait aux bailleurs l'équivalent d'un loyer annuel ¹ .

30En conséquence, il est admis que la cession d'immeubles accompagnée d'une offre de garantie minimale de rentabilité, quelle qu'en soit la durée, ne fait pas obstacle à l'application du régime spécial de l'article 239 ter déjà cité.

  III. Réalisation d'opérations incompatibles avec l'objet social prévu par l'article 239 ter Conséquences

31Lorsqu'une société civile placée sous le régime spécial de l'article 239 ter s'en trouve exclue pour avoir effectué des opérations n'entrant pas dans les prévisions de cet article, cette société et ses membres n'encourent normalement aucune sanction : la remise en cause du statut fiscal de la société civile n'entraîne pas celle du régime des profits de construction réalisés au cours d'exercices ou de périodes d'imposition antérieurs

32Les bénéfices de l'exercice en cours et des exercices suivants deviennent seulement taxables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun et donnent lieu en outre, lors de l'appropriation par les associés, aux impôts frappant les revenus distribués.

Toutefois, l'administration serait en droit de remettre en cause, sous les sanctions édictées par l'article 1728 du CGI et par les articles L. 66 et L. 69 du LPF pour défaut de déclaration dans le délai prescrit, les impositions établies au titre des exercices antérieurs, dans la limite du délai de prescription, s'il apparaissait que la société a eu pour objet, dès l'origine, d'effectuer parallèlement aux opérations de construction, des opérations incompatibles avec l'application du régime spécial

Pour plus de précisions sur les conséquences fiscales de la perte du régime spécial, il convient de se reporter 4 A 6123 n°s 23 et suiv

  B. FORME DES SOCIÉTÉS

33Le bénéfice du régime spécial défini à l'article 239 ter du CGI ne peut être invoqué que par les sociétés constituées sous la forme civile.

Quel que soit leur objet, les sociétés assujetties de plein droit à l'impôt sur les sociétés en raison de leur forme (sociétés de capitaux, sociétés à responsabilité limitée) sont donc exclues du champ d'application de l'article 239 ter précité.

  C. STATUTS DES SOCIÉTÉS

34L'article 239 ter du CGI subordonne expressément l'application du régime qu'il édicte à la condition que les statuts de la société prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. Cette responsabilité est mise en cause sur tous leurs biens en proportion de leurs droits sociaux. Les sociétés concernées par ce régime ne peuvent donc pas insérer une clause statutaire qui limiterait la responsabilité d'un des associés au montant de sa participation dans le capital social (RM Lagorce, JO déb AN 11 novembre 1983, n' 72 949 p 5241).

En revanche, il ne s'oppose pas à ce que lesdits associés prévoient une telle limitation dans chacune des conventions particulières passées avec les créanciers. Ainsi, et conformément à la position prise en matière d'impôt sur les sociétés, il y a lieu d'admettre que l'existence, dans les statuts, d'une clause stipulant que les gérants doivent, sous leur responsabilité, obtenir des créanciers une renonciation formelle au droit d'exercer une action personnelle contre les associés n'est pas de nature à priver la société du bénéfice du régime de l'article 239 ter.

Sur la répartition des bénéfices sociaux, cf. 8 E 332, n° 15

1   Par ailleurs, dans cette affaire, le Conseil d'État a estimé que ni le fait qu'elle ait accordé à titre exceptionnel des avances de fonds sans intérêt à ses associés ainsi qu'à une société-soeur, ni le fait qu'avant les années d'imposition, elle ait revendu deux terrains, dès lors que leur acquision initiale ne paraissait pas avoir procédé d'une intention spéculative, ne suffisaient à faire entrer la société civile dans le champ d'aplication de l'article 206-2 du CGI