SOUS-SECTION 1 ACQUISITIONS DE LOCAUX DESTINÉS À ÊTRE AFFECTÉS À L'HABITATION
2° Affectation à l'habitation principale de l'acquéreur ou du locataire.
107L'application du régime de faveur de l'ancien article 1594 F quater du CGI était subordonnée à la condition que les immeubles acquis soient affectés, pendant une durée minimale de trois ans et de manière continue, à l'habitation principale de l'acquéreur ou du locataire.
• Habitation principale de l'acquéreur.
L'habitation principale s'entendait du logement dans lequel l'acquéreur résidait habituellement et effectivement avec sa famille.
Par suite, bien qu'entrant dans le cadre des dispositions de l'ancien article 710 du CGI, les acquisitions de résidences secondaires, d'habitations d'agrément ou de villégiature ne pouvaient pas bénéficier du régime de faveur de l'ancien article 1594 F quater I du même code.
Cela étant, l'acquéreur devait prendre l'engagement d'affecter, de manière continue, le bien acquis à son habitation principale, durant au moins trois ans à compter du transfert de propriété (CGI, ancien art. 1594 F quater-I 2 ).
Il en résultait que la mutation à titre onéreux ou la donation de l'immeuble avant l'expiration du délai de trois ans entraînait la remise en cause du régime de faveur. Il en était de même en cas de mise en location de l'immeuble sauf si celle-ci avait lieu dans les conditions prévues au II de l'ancien article 1594 F quater du CGI.
La loi prévoyait expressément deux exceptions à la durée minimale d'affectation du bien acquis à l'habitation principale (CGI, ancien art. 1594 F quater I-2 ). Le délai de trois ans n'était pas opposable en cas :
- de décès de l'acquéreur ;
- de nouveau transfert de l'emploi de l'acquéreur entraînant un nouveau changement de son domicile (cf. ci-dessous, n os109 et suiv. ).
• Habitation principale du locataire.
Aux termes du II de l'ancien article 1594 F quater du CGI, le taux réduit à 3,60 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement s'appliquait, mutatis mutandis, lorsque l'immeuble acquis était immédiatement donné en location à une personne qui l'affectait à son habitation principale, les conditions prévues au I du même article, notamment celle afférente à la durée d'affectation à cet usage, étant satisfaites.
3° Situation des immeubles.
108Le bénéfice du taux réduit à 3,60 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement était réservé aux acquisitions d'immeubles qui étaient situés dans les zones d'aménagement du territoire, dans les territoires ruraux de développement prioritaire et dans les zones de redynamisation urbaine, définis au premier alinéa de l'article 1465 et au I bis de l'article 1466 A du CGI (CGI, ancien art. 1594 F quater-I ).
1. Les zones d'aménagement du territoire ont été définies au premier alinéa de l'article 1465 du CGI, modifié par l'article 46 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, qui prévoyait, sous certaines conditions, une exonération de taxe professionnelle en faveur d'opérations réalisées dans les zones qui sont éligibles à la prime d'aménagement du territoire (PAT).
Par suite, le bénéfice du taux réduit à 3,60 % du droit de mutation était limité aux acquisitions d'immeubles situés dans les zones éligibles à la prime d'aménagement du territoire qui étaient classées pour les projets industriels et qui sont énumérées à l'annexe I du décret n° 95-149 du 6 février 1995 relatif à la prime d'aménagement du territoire (JO du 12 février 1995, p. 2431 à 2440) 1 .
2. Les territoires ruraux de développement prioritaire (TRDP) ont été définis au 2 de l'article 42 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Ils recouvrent les zones défavorisées caractérisées par leur faible niveau de développement économique et comprennent les zones de revitalisation rurale confrontées à des difficultés particulières.
Ils ont été délimités par le décret n° 94-1139 du 26 décembre 1994 (JO du 28 décembre 1994, p. 18537 et 18538), modifié par l'article 4 du décret n° 96-119 du 14 février 1996 (JO du 15) et par le décret n° 99-339 du 28 avril 1999 (JO du 5 mai).
3. Les zones de redynamisation urbaine sont définies à l'article 1466 A-I bis du CGI, qui institue, sous certaines conditions, une exonération temporaire de taxe professionnelle en faveur des créations ou extensions d'établissements intervenues à compter du 1er janvier 1995, dans ces zones (loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, art. 52-II).
Les zones de redynamisation urbaine sont caractérisées par la présence de grands ensembles ou de quartiers d'habitat dégradé et par un déséquilibre accentué entre l'habitat et l'emploi 2 .
b. Conditions tenant à l'acquéreur ou au locataire de l'immeuble.
109Pour bénéficier du taux réduit à 3,60 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement, l'immeuble acquis devait satisfaire à des conditions spécifiques et, notamment, être affecté, de manière continue, à l'habitation principale de l'acquéreur ou de son locataire (cf. ci-dessus n° 107 ).
Aux termes du 1 du I de l'ancien article 1594 F quater du CGI, l'acquisition devait également être motivée par le changement de domicile ou de résidence de l'acquéreur, consécutif à un déplacement de l'entreprise avec laquelle il était lié par un contrat de travail à durée indéterminée vers une zone d'aménagement du territoire, un territoire rural de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine, ou s'il était fonctionnaire ou agent public, à une délocalisation de l'entité administrative dans laquelle il exerçait son emploi vers les mêmes zones ou territoire.
Conformément aux dispositions du II de l'ancien article 1594 F quater du CGI, l'acquéreur pouvait bénéficier du taux réduit à 3,60 % du droit de mutation pour les acquisitions d'immeubles ou fractions d'immeubles qu'il réalisait dès lors que les biens acquis étaient donnés immédiatement en location à une personne qui remplissait les conditions du 1 du I du même article, c'est-à-dire à une personne dont l'emploi salarié était délocalisé vers une zone d'aménagement du territoire, un territoire de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine et qui affectait le bien loué à son habitation principale, les autres conditions prévues par le texte étant satisfaites.
1° L'acquéreur ou le locataire n'était pas fonctionnaire ou agent public.
110Dans cette situation, le bénéfice du régime de faveur était subordonné au déplacement de l'entreprise avec laquelle l'acquéreur ou le locataire était lié par un contrat de travail à durée indéterminée.
- Par déplacement de l'entreprise, il convenait d'entendre le transfert du siège social ou d'un établissement préexistant de l'entreprise ainsi que la création d'un établissement dans une zone d'aménagement du territoire, un territoire rural de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine, dès lors qu'il en résultait un déplacement corrélatif de tout ou partie du personnel vers ces zones ou territoire.
- L'acquéreur ou le locataire devait, en outre, être lié à l'entreprise par un contrat de travail à durée indéterminée en cours lors de la délocalisation de son emploi.
Par suite, ne pouvaient bénéficier du régime de faveur, les personnes non salariées travaillant dans l'entreprise délocalisée ainsi que celles liées à elle par un contrat de travail à durée déterminée ou ayant conclu un contrat de travail à durée indéterminée postérieurement au déplacement de l'entreprise.
2° L'acquéreur ou le locataire de l'immeuble était fonctionnaire ou agent public.
111Dans cette situation, l'acquisition ou la location devait être motivée par un changement de domicile ou de résidence consécutif à une délocalisation de l'entité administrative dans laquelle l'acquéreur ou le locataire exerçait son emploi vers une zone d'aménagement du territoire, un territoire rural de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine.
Le dispositif ne pouvait donc bénéficier aux acquisitions immobilières réalisées suite à une mutation du fonctionnaire ou agent public dans l'entité administrative délocalisée, dès lors qu'il n'y exerçait pas son activité professionnelle antérieurement à la délocalisation de celle-ci.
c. Modalités d'application.
112L'article 1er du décret n° 95-394 du 12 avril 1995 pris pour l'application de l'ancien article 1594 F quater du CGI a inséré à l'annexe III au même code, un article 266 septies qui prévoyait que le bénéfice de la réduction à 3,60 % du taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement était subordonné, lors de la présentation de l'acte d'acquisition à la formalité de l'enregistrement, à la production de documents qui différaient selon que le bien était affecté à l'habitation principale de l'acquéreur ou à celle de son locataire.
1° Bien affecté par l'acquéreur à son habitation principale.
113Aux termes du I de l'ancien article 266 septies de l'annexe III au CGI, le bénéfice de la réduction à 3,60 % du taux du droit de mutation était subordonné, lors de la présentation de l'acte d'acquisition à la formalité de l'enregistrement, à la production :
• d'un document établi par l'employeur de l'acquéreur attestant :
- du déplacement de l'entreprise ou de l'entité administrative vers une zone d'aménagement du territoire, un territoire rural de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine ;
- de l'existence d'un contrat de travail à durée indéterminée ayant pris effet antérieurement au transfert et liant l'acquéreur avec l'entreprise ou l'entité administrative délocalisée ;
• d'une déclaration sur l'honneur souscrite par l'acquéreur, attestant que lui-même ou aucun membre de son foyer fiscal ne résidait à proximité de la nouvelle implantation de son lieu de travail ;
• d'un justificatif de l'ancien domicile de l'acquéreur.
2° Bien donné en location à une personne l'affectant à son habitation principale.
114Aux termes du II de l'ancien article 266 septies de l'annexe III au CGI, lorsque l'immeuble acquis était donné en location à une personne remplissant les conditions prévues au I de l'ancien article 1594 F quater du code déjà cité, le bénéfice de la réduction à 3,60 % du taux du droit de mutation était subordonné, lors de la présentation de l'acte d'acquisition à la formalité de l'enregistrement, à la production :
• d'un document établi par l'employeur du preneur à bail dans les mêmes termes que celui concernant l'acquéreur affectant le bien à son habitation principale (cf. ci-dessus n° 113 ).
Le document devait attester :
- du déplacement de l'entreprise ou de l'entité administrative vers une zone d'aménagement du territoire, un territoire rural de développement prioritaire ou une zone de redynamisation urbaine ;
- de l'existence d'un contrat de travail à durée indéterminée ayant pris effet antérieurement au transfert et liant le locataire du bien acquis avec l'entreprise ou l'entité administrative délocalisée ;
• d'une copie du bail ou de l'engagement de location conclu avec le preneur ;
• d'une déclaration sur l'honneur souscrite par le preneur attestant que lui-même ou aucun membre de son foyer fiscal ne résidait à proximité de la nouvelle implantation de son lieu de travail ;
• d'un justificatif de l'ancien domicile du preneur.
Les documents visés aux I et II de l'ancien article 266 septies de l'annexe III au CGI devaient être produits par l'acquéreur qui souhaitait bénéficier du taux réduit à 3,60 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement, lors de la présentation de l'acte constatant la mutation de propriété immobilière à la formalité de l'enregistrement.
Bien entendu, dès lors que le régime de faveur était applicable à des immeubles ou fractions d'immeubles mentionnés aux anciens articles 710 et 711 du CGI, l'engagement prévu à ces articles devait être nécessairement pris dans l'acte d'acquisition.
d. Portée de la mesure.
1° L'adoption du dispositif par les conseils généraux.
115L'application du taux réduit à 3,60 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement était subordonnée à une délibération du conseil général, prenant effet dans les délais prévus à l'article 1594 E du CGI (CGI, ancien art. 1594 F quater-I ) [cf. ci-avant DB 7 C 11, n os13 et suiv. ].
2° Conséquences de l'adoption du régime de faveur.
116Lorsque les différentes conditions d'application du régime de faveur étaient satisfaites, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement était réduit à 3,60 %. Ce taux n'était pas modulable.
Par ailleurs, l'assiette du droit de mutation pouvait être réduite de l'abattement voté par le conseil général en faveur des acquisitions d'immeubles à usage d'habitation ou de garages (CGI, ancien art. 1594 F ter ).
À la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement s'ajoutaient les taxes additionnelles communale de 1,20 % et régionale de 1,60 % prévues aux articles 1584-1, 1595 bis et 1599 sexies 3 du CGI.
Enfin, l'État percevait un prélèvement de 2,50 % du montant de l'impôt départemental de mutation, au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs.
1 La liste des zones classées pour les projets industriels est publiée dans la DB 7 A 254 .
2 La liste des zones de redynamisation urbaine figure à la DB 7 A 252 , modifiée par le BO 7 A-2-97 . Par ailleurs, les documents relatifs aux délimitations, rue par rue, des quartiers figurant dans la liste des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé sont disponibles en préfecture.
3 La taxe additionnelle régionale prévue à l'ancien article 1599 sexies du CGI a été supprimée, pour les mutations à titre onéreux d'immeubles à usage d'habitation ou de garage, dès le 1 er septembre 1998 (cf. DB 7 C 11, n° 14 ).