B.O.I. N° 34 du 30 MARS 2009
Sous-section 3 :
Modalités d'investissement
101.L'organisme ou la société cédante s'engage à procéder aux investissements éligibles mentionnés aux n os94 et suivants dans un délai de trois ans à compter de la cession de l'immeuble bâti concernée pour un montant égal à la plus-value réalisée diminué de l'impôt.
A. DECOMPTE DU DELAI DE TROIS ANS
102.Le délai de trois ans court à compter de la date d'effet du transfert de propriété de l'immeuble concerné.
Ce délai est calculé de date à date.
B. DATE DE REALISATION DES INVESTISSEMENTS
103.En cas d'acquisition de logements sociaux déjà construits, l'investissement est réputé réalisé à compter de la date du transfert de propriété de l'immeuble concerné.
104.En cas de travaux de construction, l'investissement est réputé réalisé à la date de début des travaux.
Les opérations concernées sont les opérations de construction proprement dites, les opérations de réhabilitation et de rénovation, ainsi que les acquisitions d'immeubles intervenues dans le cadre :
- d'un contrat de vente à terme ;
- d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ;
- d'un contrat de vente d'immeubles à rénover ;
- ou d'un contrat de promotion immobilière.
La date de transfert de propriété des constructions édifiées est sans incidence.
C. ModalitEs d'affectation et Montant des investissements
105.L'organisme ou la société doit investir, pour chaque cession concernée et dans les conditions mentionnées ci-dessus, une somme égale au montant de la plus-value réalisée soumise à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 %, diminué du montant de cet impôt.
106.En présence de cessions multiples pour lesquelles l'engagement d'investissement a été pris, les obligations d'investissement et les investissements sont affectés de manière chronologique, étant précisé qu'un même investissement peut bien entendu permettre de satisfaire à plusieurs obligations d'investissement.
107.Le montant de l'investissement retenu pour apprécier le respect de l'engagement est égal selon le cas :
- au prix d'acquisition de l'immeuble, tel que stipulé dans l'acte. Il est éventuellement augmenté du coût, estimé à la date d'acquisition de cet immeuble, des travaux de la nature des investissements éligibles mentionnés aux n os96 et suivants à réaliser avant sa mise en location ;
- au coût de l'ensemble des opérations de construction, de réhabilitation ou de rénovation estimé à la date de début des travaux ;
- au prix stipulé dans le contrat lors de sa conclusion lorsque l'acquisition, la construction, la réhabilitation ou la rénovation fait l'objet de l'un des contrats mentionnés au n° 104 .
Il est tenu compte d'éventuelles révisions de prix qui peuvent intervenir après la date de début des travaux ou de la conclusion du contrat à condition qu'elles interviennent dans le délai de trois ans.
108.Exemple :
La société X, société anonyme d'habitations à loyer modéré, réalise au cours de l'exercice N deux plus-values qu'elle impose au taux de 19 % et pour lesquelles elle s'engage à investir dans le secteur locatif social dans un délai de trois ans.
La première concerne un immeuble cédé le 1 er septembre N : la plus-value réalisée sur cette opération s'élève à 500 000 € . La société X doit donc investir à ce titre 500 000 – (500 000 x 19 %) = 405 000 € avant le 1 er septembre N+3.
La seconde plus-value d'un montant de 600 000 € est réalisée le 30 novembre N. Elle doit donc investir dans le secteur locatif social 600 000 – (600 000 x 19 %) = 486 000 € avant le 1 er décembre N+3.
Au cours des exercices suivants, la société X réalise des travaux de réhabilitation sur son parc immobilier locatif social.
Ces travaux se déroulent en trois tranches distinctes :
- 1 ère tranche : début des travaux le 1 er septembre N+1 dont le coût est estimé à 400 000 € ;
- 2 ème tranche : début des travaux le 1 er septembre N+2 dont le coût est estimé à 500 000 € ;
- 3 ème tranche : début des travaux le 1 er septembre N+3 dont le coût est estimé 600 000 €.
La première tranche des travaux (400 000 €) et une fraction de la seconde (405 000 – 400 000) permettent à la société de satisfaire à son engagement d'investissement concernant la cession réalisée le 1 er septembre N (405 000 €).
De même, la fraction de la seconde tranche des travaux qui n'a pas été affectée à la première cession (500 000 – 5 000) et les travaux de la troisième tranche (600 000 €) permettent à la société X de respecter l'engagement d'investissement lié à la cession réalisée le 30 novembre N (486 000 €).
Sous-section 4 :
Conséquences du non-respect de l'engagement
109.Le non-respect de l'engagement d'investissement dans le secteur locatif social entraîne l'application de l'amende prévue à l'article 1764 du CGI.
En revanche, l'application du taux réduit sur la plus-value réalisée n'est pas remise en cause.
110.En application de l'article 1764 précité, l'organisme ou la société est redevable d'une amende égale à 25 % de la valeur de cession de l'immeuble bâti lorsque l'engagement d'investissement n'a pas été respecté.
Cette amende s'applique donc lorsque l'organisme ou la société n'a pas réalisé d'investissement éligible dans le délai de trois ans, lorsque le montant des investissements éligibles réalisés dans ce délai est inférieur au montant qu'il s'est engagé à investir ou lorsque l'organisme a réalisé les investissements éligibles dans le délai de trois ans mais pour un montant insuffisant par rapport à l'obligation légale, indépendamment de l'engagement pris.
111.Cas particulier : fusion-absorption entre organismes et sociétés intervenant dans le secteur du logement social
En cas de fusion au sens de l'article 210-0 A entre organismes ou sociétés pouvant bénéficier de ce dispositif (cf. n os70 à 72 ), il est admis que l'organisme ou la société absorbant, puisse le cas échéant, par déclaration expresse, se substituer à l'organisme ou la société absorbée pour satisfaire à l'engagement d'investissement initialement pris par ce dernier et non encore atteint à la date de l'opération de restructuration.
A défaut d'engagement d'investissement pris par l'entité absorbante, l'amende de 25 % est due par l'organisme ou la société absorbée.