B.O.I. N° 34 du 30 MARS 2009
II. Sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) et leurs filiales ayant opté pour le régime prévu à l'article 208 C
1. Les SIIC
21.Les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC), qui peuvent opter pour le régime d'exonération d'impôt sur les sociétés sur leur activité de location immobilière, doivent remplir cumulativement et continûment les conditions suivantes (cf. BOI 4 H-5-03 ) :
- être cotées sur un marché réglementé français ;
- avoir un capital minimum de quinze millions d'euros ;
- avoir pour objet social principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à l'objet social identique soumises au régime des sociétés de personnes ou à l'impôt sur les sociétés.
Dès lors qu'elles sont cotées sur un marché réglementé, ces sociétés font appel public à l'épargne au moyen de titres donnant obligatoirement accès au capital ; elles peuvent par conséquent bénéficier des dispositions du I de l'article 210 E sur les cessions réalisées à compter du 1 er janvier 2005, qu'elles aient opté ou non pour le régime de l'article 208 C.
En cas d'option valable pour le régime prévu à l'article 208 C, la société est réputée satisfaire la condition relative à l'objet social mentionnée aux n os15 et suivants.
2. Les filiales de SIIC ayant opté pour le régime de l'article 208 C
22.Les filiales de SIIC qui peuvent opter pour le régime prévu à l'article 208 C doivent satisfaire simultanément et continûment aux conditions suivantes :
- être soumises de plein droit ou sur option à l'impôt sur les sociétés ;
- avoir un objet identique à celui des SIIC (cf. n° 21 ) ;
Il est précisé que lorsque la filiale de SIIC a un objet identique à celui d'une SIIC, et qu'elle ne possède aucun actif immobilier lorsqu'elle exerce l'option prévue à l'article 208 C, elle peut néanmoins bénéficier des dispositions de la présente instruction, à l'occasion d'une première acquisition immobilière rendant effectif son objet social, dès lors que la cession intervient au cours du premier exercice suivant l'option pour le régime d'exonération précité (cf. instruction à paraître ultérieurement sur le régime d'exonération SIIC).
- être détenues directement ou indirectement à au moins 95 %, de manière continue, par une SIIC qui a elle-même opté pour le régime de l'article 208 C.
Il est rappelé que pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, le capital des filiales de SIIC pouvant opter pour le régime SIIC peut être détenu conjointement par plusieurs SIIC, sous réserve que la participation de ces dernières atteigne globalement 95 % de son capital.
Ces sociétés, filiales de SIIC, sous réserve d'être placées valablement sous le régime de l'article 208 C à la date de l'opération de cession, peuvent bénéficier des dispositions du I de l'article 210 E pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007. Elles sont réputées satisfaire la condition relative à l'objet social mentionnée aux n os15 et suivants.
III. Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et leurs filiales ayant opté pour le régime prévu à l'article 208 C
1. Les SPPICAV
23.Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), instituées par l'ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier, constituent la forme sociétale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), régis par les dispositions des articles L. 214-89 et suivants du code monétaire et financier.
Les SPPICAV ont pour objet l'investissement dans des immeubles qu'elles donnent en location ou qu'elles font construire exclusivement en vue de leur location, qu'elles détiennent directement ou indirectement, y compris en l'état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts (article L. 214-90 du code monétaire et financier). Elles sont donc réputées satisfaire la condition relative à l'objet social mentionnée aux n os15 et suivants. Dès lors que les SPPICAV sont des sociétés anonymes à capital variable agréées par l'Autorité des marchés financiers, elles peuvent prétendre à bénéficier des dispositions du I de l'article 210 E sur les opérations de cession réalisées depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 octobre 2005 précitée.
Il est rappelé que les dispositions de cette ordonnance sont entrées en vigueur le premier jour du mois suivant celui de la publication au Journal Officiel de la République française de l'arrêté du ministre chargé de l'économie portant homologation des dispositions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relatif aux organismes de placement collectif immobilier, soit le 1 er juin 2007.
Les fonds de placement immobilier (FPI), qui constituent l'autre forme des OPCI, ne sont pas éligibles à ce dispositif.
2. Les filiales de SPPICAV ayant opté pour le régime de l'article 208 C
24.En application du III bis de l'article 208 C, les filiales de SPPICAV mentionnées au c du I de l'article L. 214-92 du code monétaire et financier (sociétés dont la responsabilité des associés ou actionnaires est limitée au montant de leurs apports et dont les titres ne sont pas cotés) peuvent opter pour le régime prévu à l'article 208 C lorsqu'elles satisfont simultanément et continûment aux conditions suivantes (Cf. instruction à paraître sur le régime d'exonération des SPPICAV) :
- être soumises à l'impôt sur les sociétés ;
- avoir un objet identique à celui des SIIC (cf. n° 21 ainsi que la précision sous le n° 22) ;
- être détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, par une SPPICAV.
En outre, en application du c du I de l'article L. 214-92 du code monétaire et financier, ces sociétés doivent également satisfaire aux conditions suivantes :
- la responsabilité des associés ou actionnaires est limitée au montant de leurs apports ;
- leurs titres ne doivent pas être cotés sur un marché réglementé français ou étranger ;
- l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes :
- dans des sociétés répondant aux mêmes conditions ;
- ou dans des sociétés dont les associés répondent du passif au-delà de leurs apports, dont les titres ne sont pas cotés sur un marché réglementé français ou étranger et dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés répondant aux mêmes conditions. Pour les besoins de la définition des actifs éligibles des OPCI, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont assimilées à des sociétés de personnes bien que la responsabilité des associés soit limitée au montant de leurs apports en application de l'article L. 214-55 du code monétaire et financier.
25.Les filiales de SPPICAV, sous réserve d'être placées valablement sous le régime de l'article 208 C au plus tard à la date de l'opération de cession, peuvent bénéficier des dispositions du I de l'article 210 E depuis le 1 er juin 2007, date de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 octobre 2005 précitée. Elles sont donc réputées satisfaire la condition relative à l'objet social mentionnée aux n os15 et suivants. Il est précisé que, comme pour les filiales de SIIC, lorsque la filiale de SPPICAV a un objet principalement immobilier, et qu'elle ne possède aucun actif immobilier lorsqu'elle exerce l'option prévue à l'article 208 C, elle peut néanmoins bénéficier des dispositions de la présente instruction, à l'occasion d'une première acquisition immobilière rendant effectif son objet social, dès lors que la cession intervient au cours du premier exercice suivant l'option pour le régime d'exonération précité.
26.Le régime fiscal des SPPICAV et celui de leurs filiales pouvant opter pour le régime prévu à l'article 208 C, mis en place par l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 (n° 2005-1720 du 30 décembre 2005) et modifié par l'article 140 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) sera commentée dans une instruction distincte.
Sous-section 2 :
Opérations concernées
27.Le I de l'article 210 E, dans sa rédaction issue du I de l'article 27 de la loi de finances pour 2005 (n° 2004-1484 du 30 décembre 2004), réserve l'application du taux réduit d'impôt sur les sociétés aux apports d'immeubles et de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble réalisé à compter du 1 er janvier 2005.
A compter du 1 er janvier 2006, ce dispositif est élargi aux cessions de ces mêmes immeubles ou droits.
Pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, l'usufruit d'un immeuble et les droits du preneur d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique peuvent également être cédés sous le bénéfice des dispositions de l'article 210 E.
Enfin, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2007, ce dispositif est étendu aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219.
A. OPERATIONS REALISEES ENTRE LE 1 ER JANVIER 2005 ET LE 31 DECEMBRE 2005
28.Les dispositions du I de l'article 210 E, en vigueur entre le 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2005, réservaient le bénéfice du taux réduit de 16,5 % aux opérations d'apport d'immeubles ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble.
29.Les apports ouvrant droit au bénéfice des dispositions de l'article 210 E s'entendent en principe des apports rémunérés exclusivement par des parts sociales ou des actions soumises aux aléas de l'exploitation de la société bénéficiaire de l'apport.
Il est précisé que l'apport d'immeubles peut être assorti de l'apport du passif correspondant au solde des emprunts afférents aux immeubles apportés, dès lors que cet apport est effectivement rémunéré par l'attribution au profit de la société apporteuse de parts sociales ou d'actions.
B. OPERATIONS REALISEES A COMPTER DU 1 ER JANVIER 2006
30.Depuis le 1 er janvier 2006, les dispositions de l'article 210 E s'appliquent aux plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble.
Les cessions visées au I de l'article 210 E s'entendent des opérations entraînant la sortie de l'actif de la société des biens visés et opérant transfert de propriété de ces biens au profit de sociétés mentionnées aux n os 10 et suivants.
En pratique, les opérations concernées sont essentiellement des apports et des ventes.
C. NATURE DES BIENS APPORTES OU CEDES
31.Ces dispositions s'appliquent aux apports ou cessions (cf. n os 28 à 30 ) d'immeubles ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble réalisées à compter du 1 er janvier 2005.
Pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, les cessions d'usufruit d'immeuble et de bail à construction ou de bail emphytéotique par le preneur de ces baux sont éligibles au présent dispositif.
Enfin, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2007, les cessions de titres de SPI entrent également dans le champ d'application du présent dispositif.
32.Les plus-values réalisées lors de la cession de biens non visés dans les paragraphes 33 à 37 restent imposables dans les conditions et au taux de droit commun.
I. Immeubles
33.Sont visés les immeubles (biens immobiliers bâtis ou non bâtis) inscrits à l'actif immobilisé de la société cédante.
La transmission doit porter sur la pleine propriété de l'immeuble. Le cédant doit donc avoir la propriété pleine et entière de l'immeuble à la date de l'opération.
34.Il est précisé que les immeubles construits sur sol d'autrui sont également éligibles au bénéfice des présentes dispositions, sous réserve qu'ils demeurent propriété de la société cessionnaire pendant un délai minimum de cinq ans à compter de la cession.
Par ailleurs, les droits indivis qui représentent une fraction de la pleine propriété d'un immeuble peuvent également être considérés comme éligibles sous réserve de leur conservation pendant ce même délai de cinq ans (cf. n° 55 ).
II. Droits afférents à des contrats de crédit-bail
35.Les contrats de crédit-bail mentionnés à l'article 210 E s'entendent des contrats de crédit-bail conclus dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier. Ces contrats doivent porter sur des immeubles tels qu'ils sont définis aux n os 33 et 34 .
III. Droits réels portant sur des immeubles
36.Pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, sont éligibles au présent dispositif les cessions de droits réels suivants :
- l'usufruit d'un immeuble régi par les dispositions des articles 578 et suivants du code civil ;
- les droits du preneur d'un bail à construction régis par les dispositions des articles L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- les droits du preneur d'un bail emphytéotique régis par les dispositions des articles L. 451-1 et suivants du code rural.
Pour plus de précisions, il convient de se référer à l'instruction à paraître sur le régime d'exonération des SIIC, commentant les dispositions du sixième alinéa du II de l'article 208 C.