B.O.I. N° 34 du 30 MARS 2009
INTRODUCTION
1.Afin d'encourager les entreprises à externaliser leur patrimoine immobilier, le I de l'article 27 de la loi de finances pour 2005 (n° 2004-1484 du 30 décembre 2004), codifié aux I et II de l'article 210 E du code général des impôts, a institué un régime d'imposition au taux réduit de l'impôt sur les sociétés de 16,5 % des plus-values nettes réalisées lors de l'apport d'immeubles ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble à une société immobilière faisant appel public à l'épargne.
Ce dispositif a été aménagé successivement par le XXX du A de l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 (n° 2005-1720 du 30 décembre 2005), le V et VI de l'article 138 et le IX de l'article 140 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006), par l'article 29 de la loi de finances pour 2008 (n° 2007-1822 du 24 décembre 2007), ainsi que par le V de l'article 24 et les articles 25 et 26 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008).
Il en ressort notamment que le taux réduit d'imposition est porté à 19 % pour les plus-values résultant de cessions réalisées à compter du 1 er janvier 2009.
2.Par ailleurs, pour faciliter le développement du parc locatif social, l'article 34 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, codifié au III du même article 210 E, a étendu le bénéfice du taux réduit de 19 % aux plus-values nettes réalisées lors de la cession de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, à certains organismes intervenant dans le logement social. L'article 29 de la loi de finances pour 2008 a ouvert les dispositions du III de ce même article aux titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219 et l'article 43 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a complété la liste de ces organismes.
De même, l'article 50 de loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, codifié au IV de l'article 210 E, permet à certains de ces organismes de bénéficier du taux réduit de 19 % sur les cessions d'immeubles non affectés au secteur social, sous réserve qu'ils prennent l'engagement d'investir dans les trois ans de la cession une somme égale à la plus-value diminuée de l'impôt payé, dans la construction, l'acquisition, la réhabilitation ou la rénovation de logements sociaux.
3.Le décret n° 2007-561 du 16 avril 2007 et le décret n° 2008-293 du 31 mars 2008 fixent les modalités d'application de ces dispositions. Ils sont codifiés à l'article 46 quater-0 ZZ bis C de l'annexe III au code général des impôts.
4.Ces dispositifs sont temporaires. Les dispositions du I de l'article 210 E s'appliquent aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2011, celles du III jusqu'au 31 décembre 2009 et celles du IV jusqu'au 31 décembre 2010.
5.La présente instruction commente ces dispositifs.
6.Sauf mention contraire, les articles cités sont ceux du code général des impôts et de ses annexes.
CHAPITRE 1 :
OPERATIONS DE CESSIONS A CERTAINES SOCIETES AYANT POUR OBJET PRINCIPAL LA LOCATION DIRECTE OU INDIRECTE D'IMMEUBLES
7.En application du I et du II de l'article 210 E, les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un immeuble, de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) ou de certains droits portant sur un immeuble par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun à une société faisant appel public à l'épargne, à une filiale d'une société d'investissements immobiliers cotée (SIIC) ayant opté pour le régime d'imposition prévu à l'article 208 C, à une société mentionnée au III bis du même article ou à une société agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique, sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux visé au IV de l'article 219.
Section 1 :
Champ d'application
Sous-section 1 :
Entreprises concernées
A. PERSONNES MORALES CEDANTES
8.Seules les personnes morales soumises en leur nom à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, y compris les établissements stables des sociétés étrangères, peuvent bénéficier des dispositions prévues à l'article 210 E.
Sont donc visées les personnes morales dont l'intégralité des bénéfices est imposable, de plein droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés aux différents taux prévus à l'article 219. A cet égard, le régime des groupes de sociétés prévu aux articles 223 A et suivants, qui prévoit que la société mère est seule redevable de l'impôt sur les sociétés dû sur l'ensemble des résultats du groupe, ne fait pas obstacle à l'application de l'article 210 E aux sociétés filiales du groupe.
Il est précisé par ailleurs que les personnes morales relevant de l'article 8 ne peuvent bénéficier de ces dispositions, quand bien même leurs associés seraient des personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option.
9.Les sociétés qui bénéficient d'une exonération permanente d'impôt sur les sociétés, totale ou partielle, ou d'un régime particulier d'imposition à cet impôt ne sont donc pas éligibles à ce dispositif.
Toutefois, s'agissant des personnes morales possédant un secteur d'activité exonéré et un secteur d'activité imposable dans les conditions de droit commun, il sera admis qu'elles puissent bénéficier des dispositions de l'article 210 E pour les cessions d'immeubles, de titres de SPI ou de droits portant sur un immeuble, lorsque ces éléments sont intégralement affectés au secteur imposable.
Il en est ainsi, par exemple, des sociétés présentant un secteur exonéré d'impôt sur les sociétés au titre d'un portefeuille de contrats de crédit-bail conclu avant le 1 er janvier 1996 dans le cadre du régime SICOMI. Pour plus de précisions sur ce régime, il convient de se reporter à la doctrine administrative 4 H 1321 n os 4 et suivants.
B. SOCIETES CESSIONNAIRES
10.Pour que l'opération bénéficie des dispositions de l'article 210 E applicables depuis le 1 er janvier 2005 , les sociétés cessionnaires doivent être des sociétés faisant appel public à l'épargne et ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique.
A compter des exercices ouverts au 1 er janvier 2007 , les dispositions de l'article 210 E s'appliquent également aux cessions réalisées au profit des filiales de SIIC qui ont opté pour le régime de l'article 208 C.
Enfin, à compter du 1 er juin 2007, date de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 instituant les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) 1 , sont éligibles les cessions au profit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (forme sociétale des OPCI) et de leurs filiales ayant opté pour le régime de l'article 208 C.
Il est précisé qu'à ce jour, seules les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) remplissent à la fois la condition d'agrément par l'Autorité des marchés financiers et celle liée à l'objet social prévues au I de l'article 210 E.
I. Sociétés faisant appel public à l'épargne et ayant pour objet principal la location d'immeubles
11.Sont principalement visées par ce dispositif les sociétés d'investissements immobiliers cotées mentionnées au I de l'article 208 C (SIIC) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) faisant appel public à l'épargne dans les conditions prévues aux articles L. 214-50 du code monétaire et financier.
Toutefois, toute société, de droit français ou étranger, remplissant les conditions suivantes peut bénéficier de ce dispositif pour les opérations réalisées à compter du 1 er janvier 2005.
La situation particulière des SIIC est commentée au II.
1. Appel public à l'épargne
12.L'appel public à l'épargne est défini aux articles L. 411-1 et L. 411-2 du code monétaire et financier. 2 Sous réserve des exceptions visées à l'article L. 411-2 précité, il est constitué par l'une des opérations suivantes :
- l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
- l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement.
Les sociétés de droit français susceptibles de faire appel public à l'épargne sont les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions et les sociétés civiles de placement immobilier. En revanche, les sociétés par actions simplifiées ne sont pas autorisées à faire appel public à l'épargne en application des dispositions de l'article L. 227-2 du code de commerce.
13.Jusqu'aux exercices ouverts avant le 1 er janvier 2007, la nature des instruments financiers émis en ayant recours à l'appel public à l'épargne était indifférente.
Pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, seules les sociétés faisant appel public à l'épargne par émission de titres donnant obligatoirement accès au capital sont éligibles au présent dispositif.
Sont donc visées les émissions d'actions (actions ordinaires, actions de préférence…) ainsi que d'autres titres dont le contrat d'émission ne prévoit aucune autre modalité de remboursement que la conversion ou l'échange en actions. En principe, les obligations remboursables en actions sont donc éligibles à ce dispositif. Tel n'est pas le cas, en revanche, des obligations convertibles ou échangeables, qui laissent aux porteurs le choix entre un remboursement en actions ou en numéraire.
14.La condition relative à l'appel public à l'épargne s'apprécie à la date de réalisation de l'opération de cession. La société cessionnaire doit donc avoir acquis, et conservé, à cette date le statut d'émetteur faisant appel public à l'épargne dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) en ayant réalisé une des opérations prévues à l'article L. 411-1 du code monétaire et financier.
2. Objet principal
a) Activité principale
15.Les sociétés cessionnaires doivent avoir pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet est identique.
16.Sont visées les locations d'immeubles à usage d'habitation, commercial ou industriel. Les activités de gestion de parking ne sont pas éligibles au régime sauf lorsqu'elles constituent l'accessoire d'une activité de location d'immeuble. Il en est ainsi, en particulier, de la gestion par le propriétaire d'un centre commercial des parkings attenants au centre, au profit de la clientèle du centre.
Cette activité de location peut être exercée directement ou indirectement au moyen de filiales, soumises ou non à l'impôt sur les sociétés.
b) Activité(s) accessoire(s)
17.Les sociétés cessionnaires ne sont pas soumises à une règle d'exclusivité de l'objet. L'exercice à titre accessoire d'autres activités que celles répondant à leur objet principal n'est donc pas susceptible de faire obstacle à l'application des dispositions de l'article 210 E.
18.Sont notamment considérées comme exercées à titre accessoire, et peuvent donc être exercées conjointement aux activités énoncées au n° 15 , l'activité de crédit-bail immobilier, de marchand de biens, de commercialisation et de promotion immobilière, sous réserve que la valeur des actifs utilisés pour l'exercice de ces activités ne dépassent pas 50 % de la valeur des actifs de la société.
Ce ratio se calcule en comparant les valeurs brutes desdits actifs au total de l'actif brut du bilan de l'entreprise.
19.Pour l'appréciation de ce ratio en présence d'activités exercées par l'intermédiaire de filiales, soumises ou non à l'impôt sur les sociétés, il est tenu compte, au numérateur du ratio, de la valeur brute des participations, augmentée de la valeur des comptes courants qui y sont attachés, dans les filiales, qui ne respectent pas elles-mêmes ce ratio, c'est-à-dire des filiales dont l'activité principale ne correspond pas à celle évoquée au n° 15 .
20.La condition liée à l'activité principale de la société s'apprécie à la date de l'opération de cession. A titre de règle pratique, il est toutefois admis qu'elle s'apprécie à la date de clôture de l'exercice précédant celui au cours duquel l'opération est réalisée.
Par ailleurs, cette condition sera considérée comme respectée si la société cessionnaire satisfait au ratio d'activité principale, non avant l'acquisition, mais du fait de celle-ci, lorsqu'il s'agit d'une société nouvelle, qui n'exerce aucune autre activité et dont l'objet statutaire est conforme aux prescriptions du I de l'article 210 E, et que l'acquisition intervient avant la clôture du premier exercice de la société cessionnaire.
Enfin, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), dont l'objet légal est à titre principal la gestion locative immobilière, sont réputées satisfaire la présente condition, y compris en cas de début d'activité.