B.O.I. N° 156 du 23 AOUT 1995

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

6 C-3-95  

N° 156 du 23 AOUT 1995

6 C.D. / 21 - C 1344

INSTRUCTION DU 8 AOUT 1995

TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES. EXONERATION DES PARTS REVENANT AUX COMMUNES ET AUX
GROUPEMENTS DE COMMUNES. EXONERATION DES IMMEUBLES ACQUIS EN VUE DE LEUR LOCATION AVEC L'AIDE
DE L'ETAT OU FAISANT L'OBJET D'UN BAIL A REHABILITATION.
(ARTICLE 30 DE LA LOI N° 94-624 DU 21 JUILLET 1994 RELATIVE A L'HABITAT)
(ARTICLE 27 DE LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 1994 N° 94-1163 DU 29 DECEMBRE 1994)

(C.G.I., art. 1384 B)

NOR : ECO F 95 20855 J

[S.L.F. - Bureau C 3]

INTRODUCTION

1.L'article 30 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat (cf annexe I) étend aux communes et aux groupements de communes à fiscalité propre, la possibilité actuellement offerte aux départements (cf B.O.I.- 6 C-1-92 )) d'exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues à leur profit et pour la durée qu'ils déterminent :

- les logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- les logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation en application de l'article L 252-1 du même code.

2.Ces dispositions sont codifiées dans le code général des impôts à l'article 1384 B.

CHAPITRE PREMIER :

CONDITIONS D'APPLICATION DE L'EXONERATION

  A. CHAMP D'APPLICATION : IMMEUBLES CONCERNES

3.Sous réserve que la collectivité locale intéressée ait pris une délibération en ce sens, l'exonération prévue à l'article 1384 B concerne deux catégories de logements.

  I. Logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat en application du 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation

4.Le 3° de l'article L 351-2 déjà cité concerne les logements à usage locatif, construits, améliorés, ou acquis et améliorés, avec des aides de l'Etat ou des prêts, par les propriétaires qui s'engagent à respecter certaines obligations, relatives notamment à l'attribution des logements sous condition de ressources et au montant des loyers.

L'article 1384 B ne vise que les logements acquis, ce qui exclut donc les logements construits ainsi que ceux faisant seulement l'objet d'améliorations.

Ces logements sont ceux acquis dans le cadre :

- d'opérations d'acquisition-amélioration prévues aux 3°, 5° et 6° de l'article R 331-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- ou d'opérations d'acquisition définies au deuxième alinéa de l'article R 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

  1. Opérations concernées

a) Opérations d'acquisition avec amélioration

II s'agit :

5.- des acquisitions, en vue de leur amélioration, de logements ou d'immeubles destinés à l'habitation (code de la construction et de l'habitation, article R 331-1-3°), dès lors que le coût des travaux d'amélioration représente au moins 20 % du prix de revient prévisionnel de l'opération, sauf dérogation accordée par le Ministre chargé de la construction ;

6.- des acquisitions de logements, en vue de les transformer ou de les améliorer, à condition qu'ils aient été acquis depuis moins de 10 ans à la date du prêt et n'aient pas précédemment bénéficié de primes et prêts à la construction en vigueur antérieurement au régime d'aide prévu par la loi n° 77-1 du 3 janvier 1977, ou du régime de financement propre aux habitations à loyer modéré ¹ (code de la construction et de l'habitation, article R 331-1-5°). Ces opérations doivent être réalisées par des organismes d'habitations à loyer modéré, des sociétés d'économie mixte ou des collectivités locales ou leurs groupements et le coût des travaux d'amélioration ou de transformation doit représenter plus de 20 % du prix de revient prévisionnel des travaux, sauf dérogation accordée par le Ministre chargé de la construction ;

7.- de la prise à bail emphytéotique de logements auprès de l'Etat, des collectivités locales ou de leurs groupements en vue d'y effectuer des travaux d'amélioration (code de la construction et de l'habitation article R 331-1-6°).

Sauf dérogation, toutes ces opérations portent sur des immeubles construits depuis 20 ans au moins à la date de décision favorable d'octroi des subventions et prêts.

b) Opérations d'acquisition

8.Il s'agit des opérations d'acquisition de logements, sans obligation minimale de travaux d'amélioration (art. R 331-1-2° alinéa).

  2. Financement

9.Ces opérations sont financées à l'aide de prêts locatifs aidés.

Les modalités de ce type de financement sont différentes selon l'établissement prêteur.

Il s'agit :

10.- Soit d'une subvention de l'Etat ouvrant droit à un prêt de la Caisse des dépôts et consignations (PLA-CDC).

Ces subventions et prêts sont attribués aux offices publics d'H.L.M., aux offices publics d'aménagement et de construction, aux SA d'H.L.M. ou aux Sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements.

Ils peuvent être également attribués aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu'à des organismes dont l'objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.

L'octroi de ces subventions et prêts est subordonné à la signature par le demandeur de la convention prévue au 3° de l'article L 351-2 déjà cité (code de la construction et de l'habitation, art. R 331-14).

11.- Soit de prêts aidés par l'Etat accordés par le Crédit foncier de France (PLA-CFF) à toute personne morale ou physique qui contribue au financement de l'opération par un financement propre minimum au moins égal à 25 % du prix de revient prévisionnel et s'engage à assurer elle-même la gestion des logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé de la construction et de l'habitation.

L'octroi de ces prêts est également subordonné à la signature par le demandeur de la convention prévue au 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (cf. art. R 331-17 du code de la construction et de l'habitation).

12.Sont donc exclus notamment, les logements financés :

- par des prêts à taux préférentiels et révisables accordés par la Caisse de prêts aux organismes H.L.M. ;

- ou par des prêts locatifs intermédiaires.

  3. Affectation des logements à un usage locatif

13.Seuls les logements à usage locatif peuvent bénéficier de l'exonération.

L'exonération ne saurait cependant être refusée lorsque les logements ne sont pas effectivement loués (en raison, par exemple, de la nécessité d'exécuter des travaux d'amélioration) mais ont été acquis en vue d'être loués.

14.Sont exclus, notamment :

- Les logements affectés ultérieurement à un autre usage que la location.

Les demandeurs des prêts et subventions mentionnés au 1 doivent en effet s'engager à ce que les logements ne soient :

• ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;

• ni affectés à la location en meublé ;

• ni utilisés comme résidence secondaire ;

• ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.

- Les logements acquis en accession à la propriété.

- Les logements faisant l'objet de contrats de location-attribution ou de location-vente visés à l'article 1378 quinquies du code général des impôts.

15.En pratique, pour savoir si un immeuble peut ou non bénéficier à ce titre de l'exonération prévue à l'article 1384 B, le service pourra se référer à l'existence ou non d'une convention passée entre le propriétaire et l'Etat en application du 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour une opération financée par un prêt locatif aidé. Les types de conventions concernées figurent aux sections 1, III, IV et IX du chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation.

  II. Logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation en application de l'article L 252-1 du code de la construction et de l'habitation

16.Le bail à réhabilitation a été réglementé par l'article 10 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui a créé les articles L 252-1 à L 252-4 du code de la construction et de l'habitation.

  1. Caractéristiques du bail à réhabilitation

17.C'est le contrat par lequel une des personnes publiques ou privées désignées à l'article L 252-1 du code déjà cité s'engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparation, en vue de le louer à usage d'habitation pendant la durée du bail.

Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.