B.O.I. N° 34 du 21 FEVRIER 2005
Section 2 : Amortissement de 95 % du prix de souscription des parts de SCPI
A. BASE DE LA DÉDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT
250.L'article 2 novodecies B de l'annexe III au CGI précise que l'assiette de la déduction est constituée de 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivem ent versée par le contribuable au 31 décembre de l'année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.
251.La base amortissable comprend donc, lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s'agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).
Ainsi, pour une souscription en numéraire de 1000 €, la base de la déduction au titre de l'amortissement sera égale à 950 €.
B. POINT DE DEPART DE LA PERIODE D'AMORTISSEMENT
252.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. La date de la souscription à retenir est celle du transfert de la propriété des sommes versées en contrepartie de l'acquisition des parts de SCPI. Elle figure sur le document transmis aux associés par la SCPI (voir annexe 5).
C. TAUX DE LA DEDUCTION
253.La déduction au titre de l'amortissement est égale à 8 % de la base les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.
A l'issue de cette période de neuf ans, l'associé peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 %, tant que l'investissement financé par la souscription remplit les conditions, notamment de loyer, pour bénéficier du dispositif « Robien logement ».
Le total des déductions représente donc 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur de 95 % de la souscription selon que le contribuable n'a pas prolongé son engagement, l'a prolongé pour une seule période triennale ou l'a prolongé pour deux périodes triennales.
D. CALCUL DE L'ANNUITÉ DEDUCTIBLE
254.L'article 2 vicies de l'annexe III au code général des impôts prévoit les modalités de calcul de l'annuité déductible. Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière annuités d'amortissement sont réduites prorata temporis. Il en est de même la sixième année compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux de la déduction, et le cas échéant, l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant. Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes.
Pour la première année, la déduction calculée sur la base d'amortissement est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir du premier jour du mois qui suit celui de la souscription jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.
Lorsque la déduction au titre de l'amortissement, prorogée ou non, prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1 er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.
Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'an née, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus (CGI, ann. III, art. 2 vicies). Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant.
255.Exemple : un contribuable souscrit des parts de SCPI le 20 septembre 2003. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 100 000 € (95 % du montant de la souscription). Les déductions opérées sont les suivantes :
- 2003 (première année) : 100 000 X 8 % X 3/12 = 2 000 €
- 2004 à 2007 : 100 000 X 8 % = 8 000 €
- 2008 (sixième année) [100 000 X 8 % X 9/12] + [100 000 X 2,5 % X 3/12 ] = 6 625 €
- 2009 à 2011 : 100 000 X 2,5 % = 2500 €
- 2012 (dixième année) : 100 000 X 2,5 % X 9/12 = 1 875 €
Total des déductions effectuées : 2 666 € + (4 x 8 000 €) + 6 625 € + (3 x 2500 €) + 1 875 € = 50 000 € soit 50% de 95% du prix d'acquisition des parts.
SECTION 3 : Conséquences sur le régime fiscal de la SCPI et de ses associés
A. BAISSE DU TAUX DE LA DÉDUCTION FORFAITAIRE
256.Alors que, dans le régime de droit commun, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI est fixé à 14 %, en cas d'option pour le dispositif de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis du CGI, il est ramené à 6 % pour les revenus fonciers perçus par la société.
La baisse de la déduction forfaitaire est applicable à l'ensemble des revenus fonciers perçus par la société. Elle est opposable à l'égard de tous les associés.
La baisse du taux de la déduction forfaitaire n'est pas définitive. La déduction forfaitaire au taux de droit commun est à nouveau applicable après l'expiration des périodes couvertes par l'engagement de location de la société pour le dernier investissement réalisé au moyen de la souscription.
B. NON CUMUL AVEC D'AUTRES AVANTAGES FISCAUX
257.Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de celui :
- de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies et art. 199 undecies A) ;
- de l'imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers provenant de monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 ;
- de l'imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers résultant d'une opération de restauration immobilière (loi « Malraux ») ;
- de la déduction au titre de l'amortissement prévue aux f et g du 1° du I de l'article 31 du code précité ;
- du régime du micro-foncier prévu à l'article 32 du CGI qui exclu de son champ d'application les propriétaires de logement bénéficiant des dispositions de l'article 31 bis. Cette exclusion cesse de s'appliquer au terme de la période d'engagement de location de neuf ans du dernier logement acquis au moyen de la souscription ;
- du bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 40 % ou de 60 % prévue aux deuxième et quatrième alinéas du e du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Section 4 : Remise en cause de l'avantage fiscal
A. CAS DE REMISE EN CAUSE
258.Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement « Robien SCPI » font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne remplit pas son engagement.
Il en est notamment ainsi lorsque l'associé de la SCPI cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Il en est également ainsi lorsque le conjoint survivant qui a demandé à bénéficier du dispositif pour les parts acquises par le couple soumis à imposition commune ne respecte pas l'engagement initial pris par ce dernier.
259.Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font également l'objet d'une reprise lorsque la société ne respecte pas son engagement de location : location d'un logement nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale.
L'ensemble des cas de remise en cause de l'avantage fiscal relatifs aux conditions de location du logement développés au n° 179 . sous le titre II de la présente instruction constituent des cas de remise en cause de la présente déduction. Il s'agit notamment de la cession du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, ou de l'inscription à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de neuf ans.
En outre, la location du logement acquis au moyen de la souscription à un associé ou un membre de son foyer fiscal entraîne la reprise de l'amortissement pratiqué par ce seul associé au titre de l'intégralité du montant de la souscription.
260.Le non-respect de l'objet social exclusif visé à l'article 1 er de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi n° 93-6 du 4 janvier 1993 entraîne la remise en cause du bénéfice de l'avantage fiscal dont l'associé a pu bénéficier.
Le non-respect de l'objet social pourrait résulter de l'attribution aux associés au terme de la période d'engagement de conservation des titres, de la propriété des biens acquis ou construits au moyen des souscriptions de titres.
261.La reprise peut également résulter du défaut d'affectation de la totalité de la souscription dans le délai de 18 mois.
B. EXCEPTIONS
262.Les exceptions prévues au n ° 180 sont applicables aux associés de SCPI.
C. MODALITES DE REMISE EN CAUSE
263.La rupture par l'associé de son engagement de conservation des parts ou par la société de son engagement de location entraîne la réintégration au titre de l'année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement de l'associé dans les conditions de droit commun :
- le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au titre de l'amortissement a été pratiquée est majoré du montant de cette déduction ;
- pour la détermination de ce revenu foncier, la déduction forfaitaire est portée à 14 %.
264.De même, en cas de non respect des conditions de détention par le bénéficiaire de l'avantage ou des conditions de location ou de cession du logement par la société au cours des deux périodes triennales, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d'amortissement ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu par les articles 1727 et 1727 A du CGI et, en cas de mauvaise foi ou de manoeuvres frauduleuses du contribuable, de l'application des majorations prévues par l'article 1729 du CGI.
265.Le caractère intercalaire reconnu aux fusions de SCPI (voir n° 241 . ) a pour effet de ne pas remettre en cause le bénéfice de l'avantage lorsque l'immeuble acquis par la société est transféré dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société.
CHAPITRE 3 : OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIETES
266.Les obligations des associés (section 1) et des sociétés (section 2) sont codifiées aux articles 2 octodecies A et 2 octodecies B de l'annexe III au CGI.
SECTION 1 : Obligations des associés
A. ENGAGEMENT DE CONSERVATION DES TITRES
267.Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location de la société. Cet engagement, établi selon le modèle figurant en annexe 2 à la présente instruction, est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été souscrites (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A-I).
Si le porteur de parts entend bénéficier de l'avantage fiscal au titre de la souscription à une augmentation de capital en vue d'un nouvel investissement réalisé par la SCPI, il doit souscrire un nouvel engagement de conservation des titres acquis lors de la souscription réalisée.
268.Les associés joignent également à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation mentionnée au n° 273 . ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A-III).