SOUS-SECTION 1 ACQUISITIONS DE LOCAUX DESTINÉS À ÊTRE AFFECTÉS À L'HABITATION
e. Déchéance du régime de faveur.
117En cas de non-respect des conditions d'application de l'ancien article 1594 F quater du CGI et, notamment, de l'engagement pris par l'acquéreur d'affecter de manière continue l'immeuble acquis à son habitation principale pendant une durée minimale de trois ans à compter du transfert de propriété, le bénéfice du régime de faveur était remis en cause, hormis dans les deux situations expressément prévues sur la loi. Le délai de trois ans n'était pas opposable en cas de décès de l'acquéreur ou de nouveau transfert de l'emploi de l'acquéreur entraînant un nouveau changement de son domicile (cf. ci-dessus n° 107 ).
En cas de mise en location de l'immeuble acquis, celle-ci devait être effectuée dans les conditions et délais prévus aux anciens articles 1594 F quater du CGI et 266 septies de l'annexe III au même code, au profit d'une personne dont l'emploi salarié a été délocalisé et qui affectait le bien loué à son habitation principale. Si ces conditions ou délais n'étaient pas respectés, la déchéance du régime de faveur était également encourue.
S'agissant d'un bien donné en location, il était admis que le délai de trois ans n'était pas opposable en cas de décès du locataire ou de nouveau transfert de son emploi entraînant un nouveau changement de son domicile.
Cela étant, en cas de non-respect de l'engagement d'affectation à son habitation principale pris par l'acquéreur pour lui-même ou pour son locataire, il convenait de distinguer selon que, dans le délai de trois ans à compter du transfert de propriété, l'immeuble acquis avait été affecté d'une part, à un usage autre que l'habitation principale de l'acquéreur ou de son locataire ou d'autre part, à un usage autre que l'habitation.
Dans la première situation, l'acquéreur était tenu d'acquitter le complément du droit de mutation dont l'acquisition avait été dispensée par rapport au montant du droit dû en application du taux prévu aux anciens articles 710 et 711 du CGI et de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs ainsi que l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du même code, sur ce complément d'impôt.
En cas d'affectation du bien acquis à un usage autre que l'habitation, l'acquéreur devait acquitter, en outre, à première réquisition, le complément de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement et de frais d'assiette ainsi que le droit supplémentaire prévu à l'ancien article 1840 G quater du CGI 1 et l'intérêt de retard (CGI, art. 1727), du fait du non-respect des engagements pris au titre des anciens articles 710 et 711 du CGI (cf. ci-après DB 7 C 1421, n os140 et suivants et 1422, n° 19 ). Pour la mise en oeuvre de ces dispositions, l'application éventuelle de l'abattement prévu à l'article 1594 F ter du même code était exclue.
Sur l'incidence de l'abrogation des dispositions de l'article 1840 G quater du CGI à compter du 1er janvier 1999, sur les règles de déchéance du régime de faveur prévu aux anciens articles 710 et 711 du CGI, cf. DB 7 C 1421, n° 92 , remarque.
Remarque : La liste des départements dans lesquels cette mesure a été adoptée figure ci-après 7 C 1422 - Annexe II.
3. Mesure temporaire de réduction de droits (CGI, anciens art. 1594 K et 1599 septies A ).
118Aux termes des anciens articles 1594 K et 1599 septies A du CGI, la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement, ainsi que la taxe additionnelle régionale, applicables aux acquisitions d'immeubles ou de fractions d'immeubles mentionnés aux anciens articles 710 et 711 du CGI étaient réduits de 35 % pour les mutations constatées par un acte authentique signé entre le 1er juillet 1995 et le 31 décembre 1996.
La réduction de 35 % mentionnée ci-dessus s'appliquait également aux mutations constatées par acte authentique passé postérieurement au 31 décembre 1996 et au plus tard le 1 er février 1997 si l'accord des parties avait été formalisé par un avant-contrat ayant acquis date certaine avant le 1 er janvier 1997.
a. Conditions d'application de la réduction de droits.
1° Conditions tenant aux immeubles.
119Il devait s'agir d'immeubles mentionnés aux anciens articles 710 et 711 du CGI.
Les acquisitions susceptibles de bénéficier de la réduction de droits devaient porter :
- sur des immeubles ou fractions d'immeubles destinés à l'habitation, l'acquéreur devant prendre l'engagement de ne pas les affecter à un autre usage pendant un délai minimal de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition ;
- sur des terrains ou locaux à usage de garages, sous réserve que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à une exploitation commerciale ou professionnelle pendant une durée d'au moins trois ans à compter de la date d'acquisition.
La réduction s'appliquait également aux acquisitions d'immeubles effectuées dans les départements où les conseils généraux avaient usé de la faculté de voter l'abattement prévu à l'article 1594 F ter du CGI (cf. ci-dessus n os88 à 100 ) ou la réduction de taux prévue à l'ancien article 1594 F quater du même code (cf. ci-dessus n os105 et suiv. ).
Il n'était pas nécessaire que le bien acquis soit destiné à l'habitation principale de l'acquéreur ou du locataire sauf en cas d'application de l'ancien article 1594 F quater du CGI.
Le présent dispositif ne concernait pas les acquisitions de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs relevant de la TVA, ni les acquisitions de parts de sociétés immobilières de gestion ou d'investissement (SCI, SCPI, SII).
En revanche, il s'appliquait aux acquisitions de parts des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI dans lesquelles les associés étaient réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société.
2° Conditions tenant à la nature de l'opération.
120La mesure s'appliquait aux mutations à titre onéreux ; elle concernait, de ce fait, les ventes ainsi que les échanges, lorsque ces derniers bénéficiaient de la taxation réduite prévue en faveur des immeubles mentionnés aux anciens articles 710 et 711 du CGI (cf. ci-après DB 7 C 233 ).
3° Conditions tenant à l'acte d'acquisition.
• Principe.
121Il devait s'agir d'un acte authentique :
- soit signé entre le 1er juillet 1995 et le 31 décembre 1996 ;
- soit passé postérieurement au 31 décembre 1996 et au plus tard le 1 er février 1997 si l'accord des parties avait été formalisé par un avant-contrat ayant acquis date certaine avant le 1 er janvier 1997.
• Précisions.
122« L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé et avec les solennités requises » (code civil, art. 1317).
Il s'agit généralement d'un acte notarié, lorsque la convention est conclue à l'amiable ; mais bénéficiaient également de la réduction de droits les actes constatant les adjudications ou ventes aux enchères publiques, qu'elles soient volontaires, faites avec le concours d'un notaire librement choisi par le vendeur, ou judiciaires, si elles avaient eu lieu par autorité de justice, soit à la barre du tribunal, soit devant notaire commis.
Il était admis, par ailleurs, que les cessions de parts de sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI bénéficiaient de la mesure, quand bien même elles n'auraient pas été constatées par un acte authentique. Dans cette hypothèse, il convenait de retenir la date de signature de l'acte par les parties.
b. Portée de la mesure.
123La réduction de 35 % s'appliquait d'une part, sur le produit de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement et, d'autre part, sur celui de la taxe additionnelle régionale.
Il en résultait que les droits devaient être liquidés dans les conditions habituelles, la réduction ne s'appliquant que sur le montant exigible au titre de chacun d'eux.
En revanche, le montant de la taxe communale n'était pas réduit.
Exemple :
Cession d'un immeuble à usage d'habitation pour un prix de 500 000 F réalisée le 5 juillet 1996 dans un département où le taux de la taxe départementale était de 4,20 %.
c. Taux applicable.
124Cf. ci-dessus, n os102 et suiv.
d. Conséquences en cas de déchéance des régimes de faveur prévus aux anciens articles 710 , 711 et 1594 F quater du CGI.
125En cas de non-respect des engagements pris au titre des anciens articles 710 et 711 du CGI (cf. ci-après n os140 et suivants et 1422, n° 19), l'acquéreur devait acquitter, à première réquisition, le complément de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement, de taxe additionnelle régionale et de frais d'assiette ainsi que le droit supplémentaire prévu à l'ancien article 1840 G quater du CGI et l'intérêt de retard (CGI, art. 1727).
Sur l'incidence de l'abrogation des dispositions de l'article 1840 G quater du CGI à compter du 1 er janvier 1999, sur les règles de déchéance du régime de faveur prévu aux anciens articles 710 et 711 du CGI, cf. DB 7 C 1421, n° 92 , remarque.
Par ailleurs, lorsque l'acquisition avait bénéficié de l'abattement prévu à l'article 1594 F ter du CGI, ces compléments d'imposition étaient dus sur le montant brut de l'assiette avant application de l'abattement (cf. ci-dessus n° 92 ).
En cas de non-respect des conditions d'application de l'article 1594 F quater du CGI et, notamment, de l'engagement pris par l'acquéreur d'affecter de manière continue l'immeuble acquis à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de trois ans à compter du transfert de propriété, la mise en oeuvre de la déchéance du régime de faveur devait s'effectuer selon les modalités précisées ci-dessus n° 117 .
IV. Conditions d'application du régime de faveur prévu aux anciens articles 710 et 711 du CGI
1. Engagement à souscrire par l'acquéreur.
126Pour obtenir le bénéfice du régime visé aux anciens articles 710 et 711 du CGI, l'acquéreur devait prendre l'engagement d'affecter à l'habitation les immeubles ou fractions d'immeubles faisant l'objet de la mutation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition (CGI, ancien art. 710 , 1er al.).
L'application littérale du texte aurait conduit l'administration à refuser le bénéfice de la taxation réduite dans le cas où l'engagement n'était pas inclus dans l'acte d'acquisition. Il avait cependant été décidé, par mesure de tempérament, de permettre à l'acquéreur de réparer cette omission dans un acte complémentaire soumis au droit fixe de 500 F. La restitution de l'excédent de taxe perçu lors de l'acquisition pouvait alors être accordée dans le délai de réclamation prévu à l'article R* 196-1 du LPF. Bien entendu, c'était la date de l'acte d'acquisition, et non celle de l'acte complémentaire, qui servait de point de départ au délai de trois ans imparti par l'article 710 du CGI. Par suite la restitution de la taxe ne pouvait intervenir que si l'intéressé justifiait que les biens n'avaient pas été affectés à un autre usage que l'habitation depuis la date de l'acte d'acquisition.
127Un marchand de biens qui avait demandé à bénéficier du régime prévu par l'article 1115 du CGI en faveur des achats en vue de la revente, et qui s'était également engagé, dans l'acte d'acquisition, à ne pas affecter à un autre usage pendant le délai exigé par l'article 710 les immeubles d'habitation faisant l'objet de la mutation, bénéficiait du régime édicté par l'article 710 dès lors que l'engagement prévu par cet article avait été respecté (Cass. com., arrêt du 17 février 1976, affaire X... , RJ n° III, p. 25).
En revanche, le redevable qui avait demandé à bénéficier, pour l'ensemble de son acquisition, du régime de l'article 1115 du CGI et non pas, pour les parties des immeubles acquis affectées à l'habitation, de celui de l'article 710, ne pouvait prétendre au bénéfice du taux préférentiel édicté par celui-ci, qui n'était pas applicable de plein droit (Cass., arrêt du 14 avril 1975, affaire SA Ferrandière, RJ n° III, p. 58 ; dans le même sens arrêt du 19 janvier 1983, n° 59, RJ p. 59).
De même, après avoir constaté que l'acquéreur s'était placé sous le bénéfice de l'article 1115 du CGI et n'avait pas souscrit à l'origine l'engagement de maintenir les immeubles acquis affectés à l'habitation pendant trois ans, le tribunal a pu décider, à bon droit, que le redevable ne pouvait bénéficier • du régime dérogatoire de l'article 710 du CGI et que les directives de l'administration (cf. ci-dessus n° 126 ) devaient s'interpréter comme autorisant la déclaration d'engagement par acte séparé dans le délai de réclamation 2 courant à compter de l'acte d'acquisition (Cass. com., arrêts du 18 février 1986, aff. SA CORFIM, Bull. IV n° 24, p. 21, et du 18 décembre 1986, aff. SARL Le Relais Louis XIII, Bull. IV n° 249, p. 216).
En ce qui concerne le régime des achats en vue de la revente cf. ci-après DB 7 C 1481 .
1 L'article 1840 G quater du CGI a été abrogé à compter du 1 er janvier 1999.
2 Délai général de réclamation visé à l'article R* 196-1 du LPF.