SECTION 3 ÉVALUATION DES CHANGEMENTS
SECTION 3
Évaluation des changements
1L'article 1517-II du CGI précise les règles d'évaluation à appliquer et la date de référence à retenir pour déterminer les nouvelles valeurs locatives résultant de la prise en compte des changements définis ci-dessus.
2Pour la généralité des propriétés, la valeur locative est appréciée. :
- à la date de référence de la dernière révision générale : 1 er janvier 1970 pour les propriétés bâties ;
- en utilisant les règles d'évaluation fixées par les articles 1496 et 1498 du CGI 1 .
3Par dérogation à ce principe général, la valeur locative des immobilisations industrielles soumises à la taxe foncière qui appartiennent à des entreprises ne relevant pas du régime du forfait (entreprises dont les recettes excèdent, selon le cas, 500 000 F ou 150 000 F) est calculée :
- d'après le prix de revient tel qu'il doit figurer en comptabilité, sans qu'il y ait lieu de ramener ce prix au niveau correspondant à la date à la dernière révision générale ;
- en se conformant aux dispositions des articles 1499 et 1499 A du CGI 1 .
En outre, la commission communale des impôts directs est seulement tenue informée des évaluations retenues pour les immobilisations industrielles concernées.
L'évaluation des changements affectant les propriétés bâties doit donc être conduite selon les principes ci-après :
A CONSTRUCTIONS NOUVELLES, CHANGEMENTS DE CONSISTANCE ET CHANGEMENTS D'AFFECTATION
I. Locaux autres que les établissements industriels relevant de la méthode d'évaluation comptable
4En règle générale, la valeur locative est appréciée par comparaison 2 avec celle des locaux de référence ou des locaux-types.
5Cette procédure ne soulève aucune difficulté particulière lorsqu'il existe des termes de comparaison dans la commune. Sa mise en oeuvre suppose, en revanche, que le procès-verbal des opérations de la révision soit complété lorsque les constructions nouvelles ou les locaux ayant fait l'objet d'un changement de consistance ou d'affectation ne peuvent être rattachés à une catégorie préexistante, ou lorsque les locaux servent de comparaison ont été démolis ou ont simplement subi une modification.
Ces deux hypothèses sont examinées ci-après.
1. Évaluation par rattachement à un local de référence ou à un local ou immeuble type existant.
a. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
6La valeur locative des constructions nouvelles et assimilées [constructions anciennes omises, divisions ou réunions de locaux 3 est déterminée conformément aux régles posées par l'article 1496 du CGI (voir C 22 ). Comme lors des opérations de la révision générale, sa fixation comporte :
- le classement dans l'une des catégories de locaux existant dans la commune, au vu du procés-verbal d'évaluation n° 6670 H ou n° 6670 Hr ;
- la détermination de la surface pondérée ;
- le calcul de la valeur locative approchée qui est égale au produit de la surface pondérée par le tarif au m 2 pondéré de la catégorie, à la date de référence de la dernière révision.
7Celle des additions de construction et des démolitions partielles est établie dans les mêmes conditions, sauf à préciser que le calcul de la surface pondérée et, partant, celui de la valeur locative approchée, sont effectués en considérant :
- dans le cas d'une addition de construction, l'entité « construction ancienne-addition de construction », prise dans son ensemble 4 :
- dans celui d'une démolition partielle, la fraction non démolie du local préexistant.
b. Locaux commerciaux et biens divers ordinaires. Maisons exceptionnelles. Immobilisations industrielles appartenant à des entreprises relevant du régime du forfait.
8La valeur locative des constructions nouvelles 5 . additions de construction, démolitions partielles est déterminée conformément aux règles prévues aux articles 1497, 1498 et 1500 du CGI. Toutefois, l'évaluation devant être effectuée en se plaçant à la date de référence de la dernière révision, cette valeur locative ne peut, en aucun cas. être établie à partir du bail en cours au moment de la constatation des changements. Par suite, ces derniers ne peuvent être évalués que par comparaison ou par voie d'appréciation directe.
Dans la généralité des cas, la méthode d'évaluation à appliquer est la comparaison. Dès lors, il est procédé successivement :
- au rattachement de la construction nouvelle ou du local faisant l'objet d'un changement de consistance ou d'affectation, à un local type (locaux commerciaux et biens divers ordinaires), un immeuble type (maisons exceptionnelles) ou un établissement type (petits établissements industriels) figurant. respectivement, au procès-verbal n° 6670 C. 6670 ME ou 6670 U :
- à la fixation de sa surface pondérée dans les conditions indiquées au titre 2 ci-dessus (voir C 2224 ) :
- au calcul de sa valeur locative approchée qui est égale au produit de sa surface pondérée par la valeur locative au m 2 du type retenu, à la date de référence de la dernière révision.
2. Évaluation nécessitant la création d'un local de référence ou d'un local ou immeuble type nouveau.
a. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
9Les règles d'évaluation applicables en l'espèce aux constructions nouvelles et aux changements de consistance 6 ou d'affectation ne différent pas de celles qui ont été énoncées au paragraphe 1 précédent.
Toutefois, leur mise en oeuvre se heurte à l'absence, au procès-verbal d'évaluation n° 6670 H ou n° 6670 Hr, d'un local de référence approprié, ladite absence pouvant être imputable, soit à l'apparition, dans la classification communale, d'une catégorie de locaux nouvelle, soit à la démolition totale du local de référence unique représentatif d'une catégorie ancienne.
10Il importe, dans ces conditions, de créer au procès-verbal communal le local de référence manquant. L'opération consiste, suivant le cas :
11- ou bien à compléter - en appliquant la procédure définie à l'article 1503 du CGI (voir C 2222 à 2225) le procès-verbal existant par l'inscription du nouveau local choisi pour illustrer une catégorie de locaux prévue par la classification communale. et remplacer ainsi le local de référence disparu.
12En pareil cas. le nouveau local de référence, choisi nécessairement parmi les locaux dont la valeur locative cadastrale correspond très exactement à la valeur locative approchée déterminée lors de la dernière révision, est inscrit sur le procès-verbal au-dessus du local de référence ancien dont il prend le numéro : mais il n'est pas touché à ce dernier, non plus qu'au tarif d'évaluation au mètre carré de surface pondérée correspondant à la catégorie du local considéré. La colonne « observations > du procès-verbal est, cependant, annotée de la date de la démolition ou du changement du local de référence ancien :
13- ou bien à établir un procès-verbal complémentaire pour compléter la classification communale existante par l'adjonction d'une nouvelle catégorie de locaux et illustrer cette catégorie au moyen d'un local de référence 7 choisi nécessairement parmi les constructions nouvelles à évaluer ou parmi les locaux dont le changement de consistance ou d'affectation doit être pris en compte.
14Dans cette hypothèse, l'inscription du local de référence au procès-verbal complémentaire est nécessairement complétée par l'indication d'un tarif d'évaluation à la date de référence de la dernière révision, calculé par comparaison avec les tarifs assignés, lors de ladite révision, aux locaux des autres catégories de la commune ou avec le tarif afférent aux locaux de la même catégorie situés dans les communes voisines présentant, du point de vue économique, des conditions analogues à celles de la commune en cause (voir n° 38 ).
15L'imprimé utilisé à cette occasion est le procès-verbal n° 6670 H ou n° 6670 Hr de la première 8 révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties auquel sont apportées les modifications ci-après :
- Page 1.
• Titre, substituer à « première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties » le titre « Mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales ».
• Sous-titre, compléter le sous-titre « Procès-verbal des opérations » par la mention « (complémentaire) » et indiquer au-dessous de la référence « Loi n° 74-645 du 18 juillet 1974 ». - Page 4.
• Paragraphe 1, rayer le texte du paragraphe à partir de la quatrième ligne ;
• Paragraphe 2 :
1° Rayer les lignes 2 (à l'exclusion du membre de phrase « Le tarif d'évaluation a été... »). 3 et 4 (à l'exclusion du mot « fixé »...) ;
2° Compléter la ligne 5 par la mention en interligne, après le membre de phrase « ... avec les tarifs retenus... » de « au 1 er janvier 1970 » ;
3° Ajouter, à la quatrième ligne avant la fin du texte du paragraphe, le membre de phrase suivant « et de l'article 2 de la loi n° 74-645 du 18 juillet 1974 ».
16 Le cas échéant, le procès-verbal peut être signé par le chef de circonscription, par délégation du directeur, en application des dispositions de l'article 410 de l'annexe II au CGI.
17 Remarque. - Lorsqu'un local de référence inscrit au procès-verbal n° 6670 H ou 6670 Hr perd toute représentativité, à la suite d'une transformation importante, d'un changement d'affectation ou d'une démolition partielle, il convient :
- si le local est unique, de procéder au complètement du procès-verbal dans les conditions exposées plus haut (voir n os11 et 12 ) ;
- s'il existe plusieurs locaux représentatifs de la même catégorie, d'annuler simplement, pour l'avenir, le local en cause sur le procès-verbal d'évaluation avec mention, dans la colonne « Observations », du motif de cette annulation.
b. Locaux commerciaux et biens divers ordinaires. Maisons exceptionnelles. Immobilisations industrielles appartenant à des entreprises relevant du régime du forfait.
18L'évaluation des constructions nouvelles, des changements de consistance et des changements d'affectation étant subordonnée à l'inscription dans les procès-verbaux communaux n os 6670 C. 6670 ME et 6670 U du local type, de l'immeuble type ou de l'établissement type manquant il est procédé, mutatis mutandis, aux mêmes opérations de mise au point des procès-verbaux que pour les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires (voir n os9 et suiv. ).
Il est toutefois rappelé que la valeur locative cadastrale des types est déterminée :
- soit à partir du bail en cours à la date de référence de la dernière révision, lorsque le local type. l'immeuble type ou l'établissement type était loué à cette date à des conditions de prix normales ;
- soit dans la cas contraire, par comparaison avec les loyers d'immeubles similaires situés dans la commune ou, à défaut dans une localité analogue du point de vue économique, et qui faisaient l'objet à cette même date de locations normales et récentes.
1 Qu'il s'agisse d'installations commerciales ou industrielles, il ne peut plus être fait application des dispositions de l'article 1501 du CGI qui prévoient des règles d'évaluation spéciales (barèmes), lorsqu'il existe dans différentes communes des biens de cette nature présentant des caractéristiques analogues. Toutefois, le recours aux barèmes reste une nécessité :
- en droit, pour le calcul de la valeur locative résiduelle des biens, évalués selon les règles de l'article1501 du CGI, qui ont fait l'objet d'une démolition partielle ;
- en fait, pour l'évaluation des « petits transformateurs » (MT-BT) dont la partie « constructions » n'appartient pas à EDF mais aux collectivités locales. Dans ce deuxième cas, les barèmes mis en oeuvre sont, préalablement, actualisées par application des coefficients d'actualisation et des majorations forfaitaires annuelles intervenus depuis la dernière révision.
2 Exceptionnellement, et pour les locaux autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires, on pourra recourir à la méthode de l'appréciation directe.
3 Les locaux nouvellement affectés à l'habitation alors qu'ils avaient une autre affectation antérieure (profession, commerce, etc.) sont traités, lors de l'évaluation du changement, comme des constructions nouvelles.
4 À la condition, bien entendu. que l'addition de construction ne constitue pas un local distinct, auquel cas il y aurait lieu de l'assimiler, pour l'évaluation, à une construction nouvelle.
5 Les locaux nouvellement affectés à un usage commercial ou industriel alors qu'ils avaient une autre affectation antérieure (habitation, profession, etc.) sont traités, lors de l'évaluation du changement. comme des constructions nouvelles.
6 En principe, les additions de construction et les démolitions ne sont concernées par les mesures exposées au présent paragraphe que lorsque leur réalisation a pour effet de provoquer un changement de catégorie du local et que la nouvelle catégorie n'est pas prévue au procès verbal d'évaluation communal n° 6670 H ou 6670 Hr.
7 Ou, le cas échéant, de plusieurs locaux de référence.
8 Dans l'hypothèse, bien entendu, de l'inscription d'un nouveau local de référence avant la prochaine révision générale.