SOUS-SECTION 2 CLASSIFICATION COMMUNALE DES LOCAUX
SOUS-SECTION 2
Classification communale des locaux
1En vue de l'évaluation, les locaux affectés à l'habitation, d'une part, et ceux à usage professionnel, d'autre part, font l'objet d'une classification.
2La classification communale consiste à rechercher et à définir, par nature de construction (maisons individuelles, immeubles collectifs, dépendances bâties isolées), les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires existant dans la commune (CGI, ann. III, art. 324 G-I).
Pour cette classification, sont assimilés aux dépendances bâties isolées, les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances qui doivent faire l'objet d'une évaluation distincte en raison de leur nature particulière, notamment les éléments de pur agrément ainsi que, dans les immeubles collectifs, les garages et les emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles (CGI, ann. III. art. 324 G-II).
3Les huit catégories qui doivent être retenues pour la classification communale sont définies au plan national par l'article 324 H de l'annexe III au CGI.
Des locaux de référence choisis au plan communal illustrent chacune des catégories retenues.
4Les développements ci-après examinent successivement :
- les modalités de la classification communale ;
- le choix des locaux de référence.
A. MODALITÉS DE LA CLASSIFICATION COMMUNALE
5Cette opération est effectuée en faisant une distinction entre :
- d'une part, les biens constituant des locaux proprement dits (maisons individuelles, appartements, pièces indépendantes, etc.) ;
- d'autre part, les dépendances bâties isolées et constructions assimilées (cf. n° 2 ).
I. Locaux proprement dits.
6L'article 324 H-I de l'annexe III du CGI dispose que pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux définis au plan national.
7Ces critères généraux figurent dans le tableau reproduit ci-après (cf. page suivante) :
8La classification communale consiste, dès lors, à rechercher quelles sont, parmi ces huit catégories, celles qui existent dans la commune, étant observé que toutes ces catégories ne sont pas nécessairement représentées dans toutes les communes 1 .
Pour mener à bien cette recherche, les critères physiques énoncés à l'échelle nationale (cf. tableau) pour chaque catégorie de locaux doivent, au préalable, être adaptés en tant que de besoin à la situation locale.
1. Caractéristiques physiques des catégories de la nomenclature générale.
9La classification communale des locaux d'habitation prend en considération divers critères, tels que le caractère architectural, la qualité de la construction, la distribution du local, sa conception générale, la présence ou l'absence de pièces de réception, l'équipement du local et l'impression d'ensemble de l'habitation. En pratique, la modification du caractère architectural n'entraîne généralement pas le changement de catégorie d'un immeuble. En revanche, les travaux de rénovation d'un immeuble ancien, comportant ou non une modification du caractère architectural provoquent, le plus souvent, son reclassement et son imposition dans une catégorie supérieure.
Les principaux critères de différenciation des huit catégories de la nomenclature générale 2 appellent les observations suivantes :
• Caractère architectural de l'immeuble.
10Ce caractère se dégage de l'effet général que la construction prise dans son ensemble (façade, balcons, fenêtres, toiture, entrée, escaliers, etc.) produit à première vue : apparence recherchée ou banale, impression de luxe ou de simplicité, etc. L'intérêt de ce caractère tient surtout au fait qu'il permet de repérer immédiatement les immeubles des catégories supérieures.
• Qualité de la construction.
11Elle est principalement fonction de la nature et de la qualité des matériaux utilisés et se traduit parla solidité et le fini de la construction.
C'est en général le critère essentiel de la différenciation des catégories d'immeubles, car l'habitabilité d'un local (isolation thermique et phonique) dépend avant tout de la qualité et de la technique d'assemblage des matériaux utilisés. Toutefois, pour son appréciation, il doit être fait abstraction de l'état d'entretien de la construction, ces éléments étant pris en considération pour la détermination de la surface pondérée 3 .
• Distribution du local.
12Ce critère vise à la fois la conception générale qui a présidé à la distribution intérieure du local, la dimension des pièces et des dégagements et, plus spécialement, la présence ou l'absence de pièces de réception et d'annexes d'hygiène ainsi que, éventuellement, le nombre et l'importance desdites annexes.
• Équipement.
13Bien que les éléments d'équipement soient pris en compte pour le calcul de la surface pondérée 4 , leur nature et leur nombre n'en constituent pas moins, à titre accessoire, un critère non négligeable pour le classement des locaux, remarque faite qu'un certain rapport existe, à cet égard, entre la catégorie et l'importance des équipements : en particulier, la présence de certains équipements dans les locaux anciens (chauffage central, ascenseur, tapis d'escalier, etc.) est un indice caractéristique des catégories supérieures.
2. Adaptation des critères généraux à la situation communale.
14Le tableau visé à l'article 324 H-I de l'annexe III du CGI (cf. n° 7 ) concerne plus spécialement les immeubles situés dans l'agglomération parisienne et les grandes villes. Dans chaque région d'habitat, il doit être adapté aux circonstances locales et tenir compte, à cet effet, notamment des caractéristiques traditionnelles de l'habitat et des modes particuliers de construction.
L'adaptation des critères généraux - voire régionaux - doit être réalisée sur le plan communal. Les caractéristiques de chaque catégorie communale de locaux sont, en définitive, fixées compte tenu des caractéristiques-types nationales ou régionales et des particularités propres aux immeubles de la commune.
15L'attention est appelée d'une manière toute particulière sur le fait que l'une ou l'autre des adaptations considérées ne sauraient avoir pour effet de modifier les critères de base du tableau précité. Leur objet consiste seulement à apporter, aux critères généraux dudit tableau, diverses précisions tirées des caractéristiques de l'habitat local 5 : il exclut, par conséquent, toute possibilité de modifier les normes techniques réglementaires de chaque catégorie d'immeuble, à peine d'entraîner des distorsions injustifiées de commune à commune 6 .
3. Mesures d'application particulières concernant les immeubles récents.
16De nombreux immeubles de construction récente se rattachent au secteur HLM ou assimilé (logements économiques et familiaux). En raison de la normalisation de ces constructions, il a été possible de procéder à leur classement théorique, sur le plan national, en accord avec le ministère chargé de l'Équipement et du Logement.
Ce classement n'a qu'une valeur indicative 7 .
4. Cas particulier. - Création des catégories intermédiaires.
17L'article 324 H-III de l'annexe III au CGI prévoit qu'il peut être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types.
Cette possibilité doit notamment être utilisée lorsque, dans la commune, les caractéristiques générales d'un nombre important de locaux répondent pour partie aux critères de deux catégories consécutives 8 .
II. Dépendances bâties isolées et constructions assimilées.
18Conformément aux dispositions de l'article 324 H-II de l'annexe III au CGI, la classification communale des dépendances bâties isolées et des divers éléments visés à l'article 324 G-Il de la même annexe (cf. C 2221, n° 9 et C 2222, n° 1 ) est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux définis dans le tableau ci-dessous.
CLASSIFICATION des dépendances bâties et des éléments bâtis formant dépendances visés à l'article 324 H-II de l'annexe III au Code général des impôts
Nota. - Pour le choix de la catégorie, il convient de prendre en considération le fait que les dépendances bâties ne présentent pas, d'une manière générale, une finition aussi complète que celle des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
19Les dépendances bâties isolées ainsi que les éléments qui y sont assimilés ne nécessitent pas, en général, une finition aussi complète que celle des locaux d'habitation. C'est pourquoi la nomenclature-type particulière à ce groupe de biens ne prévoit que quatre catégories, qui peuvent ne pas être toutes représentées dans une même commune et qui se différencient essentiellement par la qualité des matériaux mis en oeuvre 9 .
20Toutefois, eu égard à leurs caractéristiques, les emplacements individuels aménagés dans les immeubles collectifs pour le stationnement des véhicules automobiles sont rangés en principe dans la dernière catégorie.
21La classification communale est conduite dans les mêmes conditions que pour la généralité des locaux (cf. n° 5 ) en adaptant à la situation locale les caractéristiques générales définies dans la nomenclature-type. Des catégories intermédiaires peuvent également être créées, notamment pour le classement des éléments d'une nature particulière, tels que les piscines et terrains de jeux (CGI, ann. III, art. 324 H-III).
Comme dans le cas susvisé, la classification ne tient pas compte de l'état d'entretien des constructions (cf. n° 11 ).
Bien entendu, sont exclus de ce groupe de biens les bâtiments à usage agricole.
III. Modalités de la classification (CGI, ann. III, art. 324 I).
22La classification communale des maisons individuelles et des locaux situés dans un immeuble collectif est établie en fonction des caractéristiques générales de leur partie principale.
Lorsqu'ils sont situés sur la même propriété que la partie principale dont ils constituent l'accessoire, les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances autres que ceux visés à l'article 324 G-Il de l'annexe III au CGI sont rangés dans la catégorie à laquelle appartient la partie principale 10 .
Les biens à usage commun sont rangés dans la catégorie à laquelle appartient la majorité des parties principales des locaux qu'ils desservent à condition, comme dans le cas précédent, qu'ils ne relèvent pas, pour leur évaluation, des dispositions de la nomenclature spéciale.
1 Quel que soit le nombre de catégories représentées dans la commune, il convient de conserver à chacune d'elles, en vue de permettre les rapprochements qu'impliquent les mesures d'homogénéité ultérieures, le numéro d'ordre assigné à la catégorie correspondante dans la nomenclature-type. La classification de la plupart des communes présentera, par suite, une solution de continuité.
2 Il convient de souligner qu'un seul de ces critères est insuffisant pour caractériser une catégorie donnée. C'est l'ensemble des critères retenus pour une même catégorie qui permet d'apprécier la catégorie à laquelle appartient le local à classer (voir ci-après C 2223 n os2 et suiv. ).
3 Ce principe comporte, toutefois, une exception : les locaux ne présentant plus, en raison de leur extrême vétusté ou de leur état de délabrement, les conditions élémentaires d'habitabilité (taudis) doivent être rangés dans la 8e catégorie, comme les locaux construits avec des matériaux de très mauvaise qualité et d'apparence misérable.
4 Les équivalences superficielles servent essentiellement à nuancer la valeur locative des locaux à l'intérieur d'une même catégorie.
5 Ces précisions concernent notamment le type d'habitat, le matériau utilisé pour la construction, la conception d'ensemble, etc.
6 Dans les caractéristiques locales de la classification, on ne saurait par exemple faire intervenir l'état d'entretien ou exiger pour le classement en 5e catégorie la présence obligatoire d'une salle de bains ou de douches, alors que, selon les critères généraux, l'existence d'un cabinet de toilette avec eau courante suffit pour le classement dans cette catégorie. Il n'en demeure pas moins que, pour le classement individuel des locaux, lequel résulte d'une appréciation globale, le jeu de la compensation entre les différents critères à considérer (cf. C 2223, n os2 et suiv. ) pourra conduire à modifier dans une certaine mesure l'importance attribuée en principe aux différents critères de la classification communale. Tel sera le cas par exemple d'un local ancien comportant un cabinet de toilette avec eau courante dont les autres caractéristiques entraînent, toutes compensations faites, le classement en 6 e catégorie. Mais il ne s'agira alors que de cas d'espèce.
7 Le service aura intérêt, cependant, sauf cas particuliers, à s'inspirer de ces données et des caractéristiques physiques de ces locaux tant pour l'élaboration de la classification que pour l'adaptation des critères généraux aux circonstances locales.
8 En raison de leurs caractéristiques hybrides (matériaux de construction légers, confort moderne), certains locaux récents doivent normalement être rangés dans une catégorie intermédiaire.
9 Pour éviter toute confusion entre les deux groupes de locaux et faciliter ultérieurement l'harmonisation des tarifs, les catégories de ce groupe sont désignées par les lettres A à D (cf. tableau de classification).
10 Les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances visés à l'article 324 G-II de l'annexe III au CGI relèvent, en effet, de la nomenclature spéciale (cf. n° 18 ).