SOUS-SECTION 3 LOCATION EN MEUBLÉ
2. Limite d'application au regard des recettes perçues.
27Le bénéfice de l'exonération est réservé aux contribuables qui retirent de la location ou sous-location meublée des recettes brutes annuelles n'excédant pas 5 000 F. Les recettes à prendre en considération doivent s'entendre du total des sommes ou valeurs encaissées ou reçues par le loueur en contrepartie de la location proprement dite et, le cas échéant, des prestations particulières qui pourraient être fournies (petit déjeuner, téléphone) 1elles s'entendent toutes taxes comprises.
28En cas de dépassement du plafond de 5 000 F, les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location. Toutefois, les loueurs en meublé non professionnels dont le chiffre d'affaires n'excède pas 100 000 F 2 HT par année civile bénéficient du régime des micro-entreprises prévu à l'article 50.0 du CGI (cf. 4 G 311).
III. Location à des personnes défavorisées
(CGI, art. 35 bis-III )
1. Champ d'application.
29L'exonération est réservée aux produits de la location en meublé
- à des personnes déterminées ;
- de logements conformes à des normes minimales ;
- et dont les loyers n'excédent pas un prix plafond.
30Cette exonération ne concerne que les personnes imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, à l'exclusion des personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés. Elle peut donc être accordée au contribuable qui, soit personnellement soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est l'associé, loue des logements en meublé dans les conditions suivantes :
a. Affectation du logement.
31Pour que les produits de la location en meublé soient exonérés celle-ci doit être consentie :
1°- à un bénéficiaire du revenu minimum d'insertion ;
2°- ou à un étudiant bénéficiant d'une bourse d'enseignement supérieur accordée sur des critères sociaux. Est qualifiée d'étudiant toute personne poursuivant des études au-delà du baccalauréat.
32Dans ces deux cas, l'exonération qui s'applique indifféremment aux produits de la location ou de la sous-location, n'est accordée que si le bailleur n'a pas fiscalement la qualité de loueur en meublé professionnel. Au sens du dernier alinéa de l'article 151 septies du CGI, est considérée comme loueur en meublé non professionnel toute personne qui n'est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ou qui, inscrite au registre du commerce et des sociétés en cette qualité, réalise moins de 150 000 francs de recettes annuelles et retire de cette activité moins de 50 % de son revenu (cf. n°s 63 et suiv. ).
333°- ou à un organisme sans but lucratif qui met des logements à la disposition de personnes défavorisées.
Dans cette hypothèse, l'exonération qui ne porte que sur les produits de la location -à l'exclusion de la sous-location- peut être accordée même si le propriétaire a fiscalement la qualité de loueur professionnel.
Conformément à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. on entend par personne défavorisée toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence.
34Ces organismes doivent être agréés par le préfet du département selon des modalités définies par l'article 2 du décret n° 90-783 du 3 septembre 1990, codifié à l'article 41 DD de l'annexe III au CGI : il s'agit des organismes sans but ucratif dont 'un des objets est de contribuer au ogement des personnes défavorisées par la mise à leur disposition de logements L'organisme doit justifier d'une compétence dans le domaine de l'action sociale et d'une expérience en matière d'insertion sociale ou de logement des personnes défavorisées
35L'agrément est accordé pour une durée indéterminée. En cas de manquements graves de l'organisme agréé à ses obligations, et après que celui-ci a été mis en mesure de présenter ses observations, le préfet peut prononcer le retrait de l'agrément.
La mise à disposition du logement doit résulter d'un acte contractuel.
b. Caractéristiques des logements.
36Le décret n° 90-782 du 3 septembre 1990, codifié à l'article 74 T de l'annexe II au CGI, a fixé les normes minimales des logements ouvrant droit à l'exonération :
1 - Avoir une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés pour une personne seule et de 7 mètres carrés par personne supplémentaire ;
2 - Comporter :
- un poste d'eau potable ;
des moyens d'évacuation des eaux usées ;
un W.C. particulier dans les maisons individuelles ou un W.C. commun situé à l'étage ou au demi-étage dans les immeubles collectifs ;
un W.C. collectif situé à l'étage ou au demi-étage pour une chambre isolée ;
- un des moyens de chauffage définis à l'article 12 du décret n° 68-976 du 9 novembre 1968 (JO du 10 novembre 1968). Le logement doit comporter, s'il n'est pas pourvu de chauffage central :
. dans les logements de moins de trois pièces principales, un dispositif choisi parmi les suivants : conduit de fumée : conduit d'évacuation des gaz brûlés pour l'installation d'un appareil à gaz ; ventouses pour l'installation d'un appareil à gaz en circuit étanche ; une ou plusieurs prises d'électricité permettant le débit d'une puissance suffisante au chauffage d'une pièce ;
. dans les logements de trois pièces principales et plus, deux dispositifs au moins ;
. dans les logements de cinq pièces principales et plus, trois dispositifs au moins, sauf si les pièces peuvent être simultanément chauffées ;
. la chambre isolée est pourvue de l'un des dispositifs de chauffage énumérés ci-dessus ;
. la cuisine et la salle d'eau, s'il y en a une, sont ventilées dans des conditions réglementaires.
37Sauf preuve contraire ces conditions sont présumées remplies par les logements construits après le 1er septembre 1948 et qui ont obtenu un certificat de conformité.
38Si le propriétaire n'a pas obtenu de certificat de conformité, il est admis qu'il fournisse une attestation sur l'honneur du respect des conditions de conformité du logement aux normes définies par le décret n° 90-782 du 3 septembre 1990 déjà cité.
c. Montant des loyers.
39 L'article 9 de la loi du 31 mai 1990 exige que le prix de location du logement soit inférieur à un plafond fixé par décret. L'article 1er du décret n° 90-783 du 3 septembre 1990, codifié à l'article 41 DC de l'annexe III au CGI, a fixé ces limites.
Ces prix sont révisés chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Le loyer ne doit pas excéder :
- Pour l'année 1993
316 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
263 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
- Pour l'année 1994
320 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
- 266 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
- Pour l'année 1995
- 322 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
268 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
- Pour l'année 1996
- 324 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
269 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
- Pour l'année 1997
- 326 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
- 271 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
- Pour l'année 1998
- 336 F annuels par mètre carré habitable en région Ile-de-France ;
- 279 F annuels par mètre carré habitable dans les autres régions.
2. Portée de l'exonération.
a. Revenus exonérés.
40Le nombre de logements pour lesquels un propriétaire peut bénéficier de l'exonération n'est pas limité.
L'exonération couvre à la fois les produits et les charges. Celles-ci ne sont donc pas imputables sur les bénéfices industriels et commerciaux réalisés par le bailleur et afférents à d'autres locations en meublé. Bien entendu, au cours de la période d'exonération, aucun déficit ne peut être constaté au titre du logement dont les produits sont exonérés.
41L'exonération est indépendante du régime spécial qui était applicable jusqu'au 31 décembre 1991, aux loueurs en meublé dont le montant des recettes annuelles était inférieur à 26 000 F (ou 49 000 F dans les D.O.M.) [cf. 4 G 3273].
Par conséquent, les produits de location exonérés par le nouveau dispositif n'étaient pas retenus pour l'appréciation du seuil de 26 000 F ou 49 000 F pour l'application du régime spécial dont le bailleur pouvait bénéficier au titre d'un ou plusieurs autres logements qu'il donnait en location meublée.
A compter du 1er janvier 1992, ce régime spécial est devenu caduc. Les loueurs en meublé non professionnels dont le chiffre d'affaires n'excède pas 100 000 F 3 par année civile bénéficient du régime des micro-entreprises prévu à l'article 50.0 du CGI (cf. 4 G 311).
b. Durée de l'exonération.
1 ° Dispositif applicable jusqu'à la date d'entrée en vigueur de la loi n ° 94-624 du 21 juillet 1994.
42Les personnes qui concluaient un contrat de location en meublé d'un logement, conforme aux normes minimales fixées par l'article 74 T du CGI avec un organisme sans but lucratif qui mettait ce logement à la disposition de personnes défavorisées étaient exonérées, sous certaines conditions, de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location pendant les trois premières années de location.
Le délai de 3 ans courait de date à date.
Ex. : Un propriétaire a signé le 1er juillet 1990 un bail avec un titulaire du revenu minimum d'insertion. Il a été exonéré pour les loyers tirés de cette location acquis entre le 1er juillet 1990 et le 30 juin 1993.
43Les produits de la location d'un logement à une même personne cessaient d'être exonérés au ternie des trois ans même si le contrat de bail liant cette personne et le propriétaire était prorogé ou renouvelé ; une nouvelle période d'exonération de trois ans n'était ouverte que si un bail était signé avec un nouveau locataire remplissant les conditions prévues par la loi.
44En cas de cession du logement en cours de bail, les revenus qu'en tirait le nouveau propriétaire étaient exonérés pendant la fraction restant à courir de la période de 3 ans si les conditions examinées ci-dessus n°s 29 et suiv étaient toujours réunies.
2° Dispositif applicable à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994.
45L'article 26-II de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, qui modifie la rédaction de l'article 35 bis-III du CGI, prévoit que l'exonération de trois ans visée ci-dessus est prorogée par périodes de trois ans si les conditions prévues aux n°s 29 et suivants sont toujours remplies au début de chaque période. Il en est de même en cas de reconduction ou de renouvellement du contrat de location ou de sous-location.
c. Déficits antérieurs.
46Les déficits constatés antérieurement à la période d'exonération et non déduits du fait de l'exonération pouvaient, dans le délai prévu à l'ancien article 156-I-4° du CGI, être imputés sur les bénéfices provenant de la location en meublé d'autres locaux d'habitation, ou à défaut sur les bénéfices afférents à ce logement et réalisés après la période d'exonération.
Au cas où la location aurait été consentie à un organisme sans but lucratif par un loueur professionnel, les déficits antérieurs étaient imputables dans les conditions prévues à l'article 156-I
47Il est à noter que l'article 156-I-4° du CGI a été abrogé par l'article 72 de la loi de finances pour 1996.
1 Corrélativement. l'exonération s'étend à la totalité des recettes lorsque celles-ci n'excédent pas 5 000 F.
2 70 000 F jusqu'au 31 décembre 1995.
3 70 000 F jusqu'au 31 décembre 1995.