B.O.I. N° 140 du 2 août 1979

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

10 E-1-79

N° 140 du 2 août 1979

10 P.F./9 (E 2 ; E 4 ; E 8)

Instruction du 1 ^er août 1979

LA CONSTITUTION DE LA DOCUMENTATION FONCIÈRE
Le fichier immobilier. La désignation des immeubles
Le refus du dépôt et le rejet de la formalité

[Sous-direction VA - Bureau V A 4]

1.La loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les lots d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ( D.O.D.G.I. 10 C-1-79 ) apporte diverses modifications au Code civil et à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Le décret n° 79-405 du 21 mai 1979 ( B.O.D.G.I. 10 C-2-79) en précise les modalités d'application.

2.La présente instruction est divisée en deux chapitres, le premier ayant pour objet de présenter la loi elle-même, le second analysant les dispositions du décret précité du 21 mai 1979.

CHAPITRE PREMIER

LA LOI DU 2 JANVIER 1979

3.La loi du 2 janvier 1979 institue de nouvelles règles relatives, comme l'indique son intitulé, aux droits qui grèvent les lots d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. Les dispositions qu'elle contient sont de nature à simplifier considérablement les opérations nécessaires à la constatation des changements qui affectent les lots ou les parties communes et permettent, désormais, de lever certains obstacles juridiques et techniques qui s'opposaient à une évolution souvent indispensable des immeubles ou des grands ensembles immobiliers soumis à ce statut.

4.Seront d'abord examinés, dans une première section, le contexte dans lequel la réforme a été élaborée, puis, dans une seconde section, la portée même de la loi du 2 janvier.

SECTION I. - LE CONTEXTE DE LA RÉFORME

5.Comme la loi du 28 juin 1938, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que chaque « lot » comprend deux éléments, l'un, privatif, l'autre, consistant en une « quote-part de parties communes » ( art. 1 ^er , al. 1).

Parmi ces parties communes, le sol revêt presque toujours une importance spécifique due au fait qu'en pratique, la désignation du terrain (par le cadastre et la voirie) est la base de la localisation précise de l'immeuble comprenant les différents lots. Ces derniers sont, à l'intérieur de cette désignation générale, situés, décrits et numérotés dans un état descriptif de division inclus ou non dans le règlement de copropriété ( art. 8, al. 1 ) ; ils répondent aux prescriptions édictées par les textes qui gouvernent la publicité foncière (décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 2, 1° ).

6.D'une manière plus générale, les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application ainsi que les textes ultérieurs qui les ont modifiés se sont attachés, pour permettre la réalisation d'une publicité réelle et l'expression fidèle des situations juridiques que cette publicité doit refléter, à assurer l'individualisation de chaque fraction d'immeuble soumise ou susceptible d'être soumise à des droits particuliers.

Cette individualisation, prévue par l'article 7 ( al. 3) du décret du 4 janvier 1955, est réglementée par l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 selon lequel chaque fraction est identifiée, dans un état descriptif de division contenant la désignation de l'entier immeuble, par l'indication de sa nature, éventuellement de sa situation, ainsi que, si elle est déterminée, de la quote-part dans la propriété du sol qui y est incluse et par l'attribution d'un numéro de lot qui lui est propre.

Pareille fraction ne peut être modifiée dans l'une de ses composantes sans que soient créés un ou plusieurs nouveaux lots, numérotés de telle manière que leur provenance soit rigoureusement établie et leur individualisation garantie. C'est ainsi que la division d'un lot s'accompagne de l'attribution d'un numéro à chacune des parties issues de la division, lesquelles forment autant de lots distincts. De même la réunion de plusieurs lots en un seul, doté d'un numéro unique, ne peut être effectuée si les lots réunis sont grevés de droits ou charges différents ; en effet, l'individualisation de ces lots doit être assurée ou maintenue pour traduire la situation juridique réelle (notamment par une définition exacte du gage des créanciers privilégiés ou hypothécaires inscrits) et répondre aux besoins qui viendraient à en naître (par exemple, en éliminant tout obstacle, même matériel, à l'exercice du droit de suite).

7.Une telle individualisation est tout spécialement nécessaire en matière de copropriété ; cependant, les faits ont démontré que la réalité juridique était parfois génératrice en ce domaine de graves complications qui faisaient obstacle à l'application des textes dans des conditions raisonnables, spécialement lorsque les lots étaient grevés de privilèges ou d'hypothèques.

La transformation d'une partie commune en un lot ou l'opération inverse, la réunion ou la division de copropriétés, voire la simple modification de l'emprise d'une copropriété donnée, obligeaient, en raison, principalement, des mouvements affectant les quotes-parts, la valeur relative comme en valeur absolue, soit à procéder à des numérotages excessivement complexes (chaque « lot de copropriété » se décomposant dans des espèces sans caractère exceptionnel en dizaines ou centaines de « lots publicité foncière »), soit à établir de multiples actes ou documents et à en requérir la publication après une numérotation allégée d'une moindre quantité de lots.

Si, par exemple, une loge de concierge devait devenir un lot, sa transformation impliquait deux opérations : il fallait ériger cette loge en partie privative, c'est-à-dire réduire d'autant les parties communes en limitant en proportion la quote-part incluse dans chaque lot ancien ; il importait, en outre, de rattacher à cette partie privative, par prélèvement sur chacun des lots anciens, une quote-part des parties communes nouvelles, autrement dit amputées de la loge.

Dans la première opération, la quote-part de chaque lot ancien demeurait numériquement inchangée mais elle était néanmoins modifiée puisque sa valeur absolue était restreinte ; dans la seconde, cette même quote-part était de nouveau diminuée tant dans son expression numérique que dans sa valeur absolue. Au terme de la transformation, chacun des lots anciens se trouvait avoir perdu une partie de sa consistance, incluse désormais dans le lot nouveau.

A supposer que les lots anciens aient été grevés chacun d'une ou de plusieurs inscriptions de sûretés, chaque créancier, en raison du droit de suite établi par l'article 2166 du Code civil, n'aurait pas cessé d'avoir pour gage, à côté du lot nouveau, une fraction du lot formée à l'aide de la loge. Il aurait été fondé à saisir la totalité de ce dernier lot en application de l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 qui interdit la licitation forcée séparée de tout ou partie d'une quote-part, sauf à n'exercer son droit sur le prix qu'à concurrence de la valeur relative de la fraction de son gage comprise dans le lot saisi. Une telle circonstance obligeait impérativement à maintenir l'individualisation de ladite fraction.

Dans d'autres hypothèses (réparations d'erreurs affectant les quotes-parts, réunions de copropriétés, notamment) des fractions de quotes-parts prélevées sur les lots venaient s'ajouter aux quotes-parts afférentes à d'autres lots.

En sus de ce qui a été dit ci-avant du droit de suite, la règle de la spécialité du gage hypothécaire s'opposait alors à ce que le droit du créancier inscrit sur le lot d'accueil s'étendît à la fraction de quote-part adjointe ; elle s'y opposait, d'ailleurs, même en cas d'arrivée d'une fraction vierge.

Bref, la loi civile, que la technique de la publicité foncière ne peut que respecter, rendait indispensable, si l'on entendait éviter de procéder au numérotage approprié de toutes les fractions de millièmes à individualiser, la rédaction d'actes de mainlevée, d'affectation complémentaire, de bordereaux d'inscription, etc.

8.Or, dans le domaine de la copropriété où l'on rencontre souvent de très nombreux lots, le nombre des actes à établir et des formalités à requérir pour appliquer les règles civiles ordinaires était tel que ces règles apparaissaient tout à fait inadaptées à cette forme moderne et particulière du droit de propriété.

Dans certains cas, en effet, la tâche était si démesurée que l'on renonçait à l'assumer, de sorte que le droit de suite, la spécialité du gage et la publicité réelle, conçus dans l'intérêt des titulaires de droits, se retournaient contre eux. Limitées lorsqu'il s'agissait de copropriétés de petite importance, très contraignantes dans les situations moyennes, les difficultés devenaient tout à fait insupportables avec la création de grands ensembles immobiliers où les changements d'emprise ou de structure sont plus fréquents et leurs effets considérablement amplifiés.

Sous peine d'aboutir à un véritable blocage de nombreuses opérations, il convenait de mettre en oeuvre une solution appropriée.

9.Le choix s'offrant en diverses options, la solution finalement adoptée, remarquablement simple, s'est articulée autour de trois considérations fondamentales :

a. Il était exclu de renoncer à la règle capitale de l'identification certaine des immeubles dans les documents soumis ou admis à publicité foncière.

On aurait, en effet, couru le risque d'introduire des facteurs d'incertitude ou d'imprécision dans la documentation et de revenir, dans une certaine mesure, au système antérieur au l ^er janvier 1956. L'abandon de l'indication de la quote-part en tant qu'élément de désignation des immeubles aurait ainsi pu conduire à ne plus exiger la publication des actes modificatifs des états descriptifs de division lorsque les changements n'auraient concerné que les « millièmes », d'où l'impossibilité pour les usagers de connaître la consistance exacte des lots de copropriété.

b. Dès lors, la solution, de nature générale, devait trouver sa base dans la sphère du droit de la propriété : elle a consisté, dans la ligne stricte de la loi du 10 juillet 1965, à faire prévaloir, sur l'étroite analyse juridique, des considérations psychologiques et économiques.

Pour tout copropriétaire, l'essentiel de son lot est constitué par le local dont il jouit privativement. La quote-part de parties communes attachées à ce lot, qui ne correspond à rien de tangible, est tout au plus une expression de la valeur relative du local ; souvent, même, elle est la simple représentation des charges générales auxquelles il est tenu de participer. Si les « millièmes » ne revêtent pour leurs propriétaires qu'un caractère tout à fait secondaire, les mouvements qui viennent à les affecter sont encore moins ressentis.

Or, l'économique rejoint le psychologique. Dans les cas les plus fréquents, la valeur du local, autrement dit des constructions - assiette supposée du droit privatif - est très élevée, sans commune mesure avec celle du sol ; c'est bien cette valeur-là qui est déterminante dans les contrats passés entre acheteurs et vendeurs ou prêteurs.

Partant, il suffisait d'affirmer que la partie privative est l'élément fondamental de chaque lot et que la quote-part dans les parties communes n'est qu'un accessoire pour que tout problème disparaisse. L'accessoire n'est pas, pour autant, négligé et l'on continuera de publier ses fluctuations, mais ces dernières seront en quelque sorte « neutres » au regard des droits qui grèvent les lots. Cette solution est parfaitement compatible avec la loi du 10 juillet 1965, dont l'article 6 interdit le partage ou la licitation forcée des parties communes séparément des parties privatives.

c. Enfin, il était apparu qu'une telle solution, hautement simplificatrice, dans le respect le plus total de l'ensemble des droits publiés, trouvait à s'appuyer sur les possibilités techniques offertes par le fichier immobilier et pouvait être mise en oeuvre sans accroître les sujétions du service, ni celles de ses usages, bien au contraire.

Ainsi, s'agissant de privilèges ou d'hypothèques, les plus préoccupants des droits en cause, les créanciers ne cessent pas de voir leurs sûretés grever les quotes-parts bien que les bordereaux n'en fassent pas état : grâce aux modalités normales d'annotation et de mise à jour des fiches réelles ouvertes et servies en cas de copropriété (fiches d'immeuble générales et fiches particulières de lots), le conservateur révèlera la situation exacte des biens sans qu'une formalité complémentaire ait à être requise.

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