B.O.I. N° 140 du 2 août 1979
II. - NOUVELLES RÈGLES D'ÉTABLISSEMENT DES ACTES MODIFICATIFS DE L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION
71.La réforme opérée par la loi du 2 janvier 1979 (art. 1, 3 et 4) a éliminé l'obligation de créer des lots uniquement représentatifs de quotes-parts de parties communes, du fait de la suppression du droit de suite des titulaires de droits portant sur les parties communes ou sur les lots et de l'extension automatique ou semi-automatique des droits dont les lots d'accueil sont l'objet aux fractions de quotes-parts adjointes à ces lots. Il en résulte des simplifications considérables dans l'établissement des actes modificatifs de l'état descriptif de division.
72.Les articles 4 et 7 du décret du 21 mai 1979, qui modifient l'article 71-B en réécrivant le troisième alinéa du 1 et en remplaçant par deux alinéas le dernier alinéa du 2, font en sorte qu'à compter de l'entrée en vigueur de la loi, les modifications relatives à la seule quote-part de parties communes n'entraînent plus l'obligation d'un nouveau numérotage. L'acte modificatif et le tableau qui le résume ne devront donc plus faire apparaître dans ce cas, aux lieu et place de la correspondance entre les numéros anciens et nouveaux, que la nouvelle quote-part.
73.Une exception à cette règle est toutefois prévue en matière de réunion ou de division de copropriétés.
Pour prévenir tout risque de confusion entre certains des lots existants dans les copropriétés avant et après la réunion ou la division il était indispensable de prévoir un nouveau numérotage intégral sans chevauchement avec le ou les numérotages antérieurs ( art. 71-B 1, dernier alinéa).
L'article 5 du décret du 21 mai 1979, en ajoutant un dernier alinéa au 1 de l'article 71-B, tempère cette exigence pour les immeubles situés dans les communes à cadastre rénové.
Très souvent, la réunion ou la division de copropriétés entraîne une modification de la désignation cadastrale corrélative à la réunion ou division des parcelles d'assiette. Par suite, il était possible d'admettre que, le cas échéant, la ou les nouvelles copropriétés constituées puissent faire l'objet d'un numérotage à partir de l'unité sans qu'il y ait pour l'avenir de risques de confusion entre les anciens et les nouveaux lots. Cette mesure apporte une simplification notable non seulement au notariat mais aussi au service dans la tenue du fichier en évitant la création de numéros comportant parfois un nombre de chiffres très important.
Il va sans dire que, dans ces hypothèses, l'acte modificatif et le tableau qui le résume doivent faire apparaître clairement la concordance entre les lots des anciennes et des nouvelles copropriétés.
Sous-section III. - Dispositions diverses
74.Les articles 10, 12, 15 et 16 du décret du 21 mai 1979 apportent au décret du 14 octobre 1955 diverses modifications ou précisions dans la sphère :
- des éléments de désignation des lots ;
- du rejet de la formalité ;
- de la délivrance des renseignements.
I. - LES ÉLÉMENTS DE DÉSIGNATION DES LOTS
75.Reprenant l'alinéa 2 de l'article 71-D 2 du décret du 14 octobre 1955, l'article 10 du décret du 21 mai 1979 le divise en deux alinéas en complétant le second d'entre eux.
L'obligation de faire figurer la quote-part de parties communes parmi les éléments d'identification des lots est maintenue pour tous les documents publiés (ainsi que pour tous documents ou extraits cadastraux) autres que les commandements pour valoir saisie, les bordereaux d'inscription et les actes ou décisions à mentionner en marge d'une inscription.
Si, jusqu'à l'intervention de la loi du 2 janvier 1979, la dispense d'indication de la quote-part, pour ces derniers documents, ne constituait qu'une simple mesure d'assouplissement sans portée précise ni sanction, désormais elle devient le corollaire de l'article 2148-1 nouveau du Code civil (cf. supra, n os 27 à 31 ). Aussi est-elle assortie d'une précision nouvelle selon laquelle, si la mention de la quote-part de parties communes figure dans les documents qui en sont dispensés, le conservateur doit la négliger.
76.Bien entendu, les documents, actes ou décisions judiciaires autres que les bordereaux, commandements de saisie ou titres à mentionner en marge d'inscriptions doivent toujours comporter l'indication de la quote-part, qui reste un élément de désignation du lot, sous les sanctions édictées à l'article 71-E.
II. - LE REJET DE LA FORMALITÉ
77.L'article 12 du décret du 21 mai 1979 réécrit le 2 de l'article 71-E du décret du 14 octobre 1955 en prescrivant expressément le rejet de la formalité lorsqu'une discordance est constatée entre :
- les références (date, volume, numéro) données soit à l'acte contenant l'état descriptif de division, soit au document analogue en tenant lieu, soit encore aux actes modificatifs éventuellement publiés,
- et celles contenues dans le document déposé concernant une fraction d'immeuble.
Cette disposition, qui n'appelle pas de commentaires particuliers, ne fait que confirmer, pour les lots, la règle générale du rejet de la formalité en cas de discordance portant sur les références entre les documents successivement publiés. Indépendants de la réforme réalisée par la loi du 2 janvier 1979 et prise en vertu de l'article 51 du décret du 4 janvier 1955, une telle disposition est destinée à mettre un terme à des hésitations qui étaient apparues ces dernières années.
III. - LA DÉLIVRANCE DES RENSEIGNEMENTS
78.Si, pour les besoins de leur inscription ou publication, les privilèges, hypothèques et saisies sont réputés ne pas porter sur les quotes-parts, il n'empêche :
- que les mouvements qui affectent ces quotes-parts sont publiés et doivent continuer de l'être ;
- qu'ils entraînent, dès qu'ils se produisent, des accroissements ou des diminutions du gage effectif des créanciers ; d'ailleurs, dans l'hypothèse d'une réalisation forcée, la consistance de ce gage, déterminée à la date de la réalisation, s'appréciera en fonction des divers mouvements intervenus.
Il était indispensable de traduire ces principes au niveau de la délivrance des renseignements.
A cet effet, l'article 15 du décret du 21 mai 1979 complète l'article 44 du décret du 14 octobre 1955 pour y préciser que le conservateur prend les lots, dans leur consistance, au dernier jour de la période de certification (date de la formalité s'il s'agit d'une réquisition sur formalité, date de la réquisition dans le cas contraire ou date spécialement indiquée par le requérant). Cette précision n'implique, au demeurant, aucune recherche ou bilan qui serait imposé au conservateur : elle signifie que celui-ci lit le fichier dans l'état où il se trouve à la date de référence.
79.Le paragraphe 3 adjoint à l'article 85-3 du décret du 14 octobre 1955 par l'article 16 du décret du 21 mai 1979 indique, pour sa part, que la portée des inscriptions telle qu'elle est fixée à l'article 44, complété comme on vient de le voir, n'est prise en considération que pour la délivrance des renseignements requis à compter de l'entrée en vigueur de la loi : en d'autres termes, les états en cours d'établissement à la date de cette entrée en vigueur ont dû ou doivent être rédigés dans les conditions antérieurement applicables.
Ce même paragraphe 3 ajoute que, s'il s'agit d'immeubles ruraux situés dans une commune à ancien cadastre, il y a lieu de tenir compte des réserves exprimées, au 4 de l'article 45, c'est-à-dire de ne considérer les extensions et extinctions visées audit 4 comme publiées qu'après exécution des formalités prévues ( V° n os 69 et 70).
80. Cas des modifications publiées antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.
Les actes modificatifs régulièrement publiés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi constatant des modifications visées par celle-ci ont dû, lorsque les lots étaient grevés de droits différents, donner lieu à création de lots « publicité foncière » destinés à individualiser les différentes « quotes-parts » qui ne pouvaient être réunies au lot attributaire du fait de l'interdiction posée par l'article 71-B 1, 4 e alinéa.
Or, en vertu de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1979 étendant ses effets aux inscriptions et aux saisies subsistantes lors de son entrée en vigueur, il n'y a plus lieu, pour ces lots, de considérer qu'ils sont grevés des inscriptions ou des saisies portant sur les lots dont ils ont été retirés. Ces formalités ne devront donc plus être délivrées sur les lots dont il s'agit 3 .