B.O.I. N° 140 du 2 août 1979

CHAPITRE SECOND

LE DÉCRET N° 79-405 DU 21 MAI 1979

36.Le décret n° 79-405 du 21 mai 1979 précise les modalités d'application de la loi du 2 janvier 1979 et modifie à cet effet plusieurs dispositions du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. Les aménagements correspondants seront examinés dans une première section, tandis qu'une deuxième section aura pour objet de décrire quelques exemples pratiques illustrant les simplifications apportées dans la rédaction et l'exploitation des actes modificatifs d'états descriptifs de division.

SECTION I

LES AMÉNAGEMENTS APPORTÉS AU DÉCRET DU 14 OCTOBRE 1955

37.Les aménagements apportés au décret du 14 octobre 1955 par le décret susvisé du 21 mai 1979 sont de plusieurs ordres mais peuvent se regrouper en trois catégories principales dont la première concerne plus particulièrement des règles générales (sous-section I) alors que les deux autres sont relatives :

- aux actes modificatifs de l'état descriptif de division (sous-section II) ;

- à diverses dispositions portant sur le rejet de la formalité et la délivrance de renseignements (sous-section III).

Remarque : Aucun commentaire particulier n'est nécessaire pour certaines retouches de pure forme qui ont été apportées au texte de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955. Ainsi la suppression du terme « paragraphe » figurant aux articles 8, 9, 11 et 12 du nouveau décret n'a aucune incidence sur le sens du texte. De la même façon, on se borne à citer l'article 6 qui ne fait que corriger une erreur de rédaction entachant le 2 du B de l'article 71.

Sous-section I. - Les modifications d'ordre général

38.Les modifications d'ordre général résultant du décret du 21 mai 1979 portent sur trois points principaux :

- aménagement de la définition du lot « publicité foncière » ;

- remplacement de l'expression « quote-part dans la propriété du sol » par la formule « quote-part des parties communes » ;

- précisions sur le tableau récapitulatif annexé aux états descriptifs de division.

  I. - AMÉNAGEMENT DE LA DÉFINITION DU LOT « PUBLICITÉ FONCIÈRE »

39.La définition du lot telle qu'elle figurait à l'alinéa 3 de l'article 71-A 1 du décret du 14 octobre 1955, de nature purement descriptive, était très souvent interprétée de manière trop restrictive par la pratique ou la doctrine. En effet, malgré les alinéas 4 et 5 du même article, qui décrivent de façon précise ce qu'il faut entendre par fraction d'immeuble, elle ne concernait, pour beaucoup, que le lot de copropriété.

Or le lot de publicité foncière est au contraire une notion très large qui recouvre plusieurs situations juridiques différentes, dont la copropriété est sans doute la plus importante en pratique, mais ne constitue que l'une des composantes.

40.L'article premier du décret du 21 mai 1979, en modifiant la rédaction de l'alinéa 3 précité, insiste d'abord sur le fait que le lot de publicité foncière est constitué d'une fraction d'immeuble.

L'identification de cette fraction sous forme de lot doit être assurée dès l'instant où la désignation cadastrale ne suffit pas à individualiser des parties d'immeuble « sur lesquelles s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents » qui peuvent être de natures très diverses (droit de propriété divise [volumes], indivision forcée [copropriété], hypothèque cantonnée sur une fraction de l'immeuble, etc.).

41.Il n'est pas nécessaire que ces droits existent déjà lors de la rédaction ou de la publication de l'état descriptif de division. Rien ne s'oppose, en effet, à l'établissement d'un tel état dès lors que le propriétaire de l'immeuble bâti ou non bâti qui en fait l'objet y trouve un intérêt. Ainsi il peut être publié un état descriptif de division et un règlement de copropriété bien avant que l'indivision forcée n'existe ; de la même façon, l'affectation hypothécaire d'un seul appartement, par exemple, dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, peut être l'occasion, pour éviter des actes modificatifs ultérieurs, de dresser un état descriptif complet, par local principal et accessoire.

C'est dans ce sens que le nouveau texte de l'alinéa 3 susvisé envisage expressément l'alternative entre l'existence et la potentialité des droits réels.

42.L'article premier du décret du 21 mai 1979 indique que le lot comprend également un second élément spécifique : la quote-part des parties communes ; il est toutefois précisé qu'il faut pour cela que la quote-part existe et qu'elle soit déterminée.

43.La condition de l'existence de la quote-part de -parties communes participe du souci de distinguer les états descriptifs de division portant sur des immeubles soumis au statut de la copropriété de ceux qui ne portent pas sur de tels biens. Il est évident qu'une telle quote-part ne peut exister lorsque l'état concerne des fractions d'immeuble destinées à faire l'objet d'appropriations privatives, ou simplement d'affectations hypothécaires, le tout sans qu'il soit question d'indivision.

En tout état de cause, la rédaction de l'état descriptif de division doit permettre au conservateur de vérifier la réalité des énonciations qui y figurent. L'introduction de la condition d'existence de la quote-part dans la définition du lot n'autorise pas le rédacteur à affirmer, par une clause quelconque, l'absence de quote-part de parties communes, s'il résulte clairement des autres énonciations de l'état descriptif que l'on se trouve en présence d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et si, en réalité, les quotes-parts existantes sont déterminées. En pareil cas, le conservateur est fondé à exiger le respect des dispositions des articles 7 du décret du 4 janvier 1955 et 71 du décret du 14 octobre 1955 et à appliquer la sanction prévue par ce dernier article, c'est-à-dire le refus du dépôt.

44.Le maintien de la condition de détermination de la quote-part des parties communes a été nécessaire en 1979 comme il avait été jugé indispensable par les rédacteurs des décrets du 7 janvier 1959, confrontés aux dispositions de la loi de 1938 qui n'imposait pas aux copropriétaires une telle détermination.

Si la loi du 10 juillet 1965 a été plus précise sur ce point, il n'en demeure pas moins qu'il n'existe pas d'obligation de déterminer la quote-part de propriété afférente à chacun des lots. L'article 5 de cette loi prévoit en effet, « dans le silence ou la contradiction » des titres, un mode légal de calcul de la quote-part. Ainsi, pas plus que ne pouvait le faire le décret n° 59-90 du 7 janvier 1959, le décret du 21 mai 1979 n'avait la possibilité d'exiger davantage que la loi.

En fait, les états descriptifs de division établis et publiés depuis 1965 comprennent cette quote-part, et le texte ne vise donc en pratique que les anciennes copropriétés pour lesquelles il n'aura pas été publié d'acte constatant l'attribution desdites quotes-parts.

Quoi qu'il en soit, la sanction du refus du dépôt doit être appliquée lorsqu'il résulte de l'état descriptif de division présenté à la formalité que cette quote-part a été déterminée.

  II. - LA QUOTE-PART DE PARTIES COMMUNES

45.Juridiquement, dans la conception du droit de propriété découlant du Code civil, le sol est l'élément fondamental. C'est pourquoi les auteurs des textes de 1959, soucieux par ailleurs d'établir entre les lots et leur base de localisation un lien très étroit, avaient retenu le sol comme le critère le plus sûr et le moins contestable de l'assiette de la quote-part de propriété. Pour qu'il y ait copropriété, il paraissait évident, à l'époque, que celle-ci devait reposer matériellement et juridiquement sur une ou plusieurs parcelles déterminées.

46.Or, depuis vingt ans, le développement de conceptions juridiques destinées à faciliter la construction d'ensembles immobiliers parfois très compliqués a conduit à s'éloigner de cette notion. Le sol, cela va de soi, existe toujours et conserve sa valeur de localisation, mais il ne représente plus, bien souvent, que l'assiette matérielle des constructions, autrement dit le minimum dérivant de la pesanteur des choses, le droit de propriété en étant pratiquement totalement détaché.

Ainsi, l'utilisation de plus en plus courante de la technique des « volumes » a conduit à tenir pour juridiquement secondaire, voire inutile, un droit sur le sol et à imaginer des structures ou plusieurs droits de propriété divis ne portent, chacun, que sur des parties de l'immeuble résultant d'une division dans l'espace aérien et reliées entre elles par un réseau très serré de servitudes. D'une moindre complexité, mais également affranchies de liens contraignants avec le sol, apparaissent les techniques du bail à construction ou du droit de superficie - dont les volumes ne sont qu'un développement, pour certains auteurs - qui permettent de limiter le droit du preneur ou du superficiaire à un droit réel « en hauteur » résultant du démembrement du droit de propriété.

47.Lorsqu'une construction placée sous le régime de la loi de 1965 « repose » juridiquement soit sur un volume, soit sur un bail à construction, soit sur un droit de superficie, par exemple, il ne peut être question de parler de quote-part dans la propriété du sol, les copropriétaires n'ayant, à la limite, qu'une part indivise de la propriété des constructions et des parties communes.

Mais cette part indivise fait bien partie intégrante du lot tel qu'il est défini par l'article l ^er de la loi du 10 juillet 1965 et doit figurer dans sa désignation afin que soit parfaitement cernée la consistance exacte des droits du copropriétaire.

48.La modification apportée, en conséquence, à l'article 71, dans le cadre de la délégation donnée par l'article 51 du décret du 4 janvier 1955, a pour objet et pour résultat d'éliminer les difficultés d'interprétation qui avaient pu naître dans le passé lorsque l'immeuble était, en quelque sorte, « détaché » juridiquement du sol sur lequel s'appuient les constructions. Mais ce n'est pas pour autant que la désignation de l'assiette globale des édifices par les références cadastrales ainsi, éventuellement, que par l'indication de la voirie, en application des dispositions de l'article 7 du même décret du 4 janvier 1955, cesse d'être un élément primordial de l'identification précise de l'entier immeuble.

49.Assez souvent, plusieurs quotes-parts de propriété sont attachées à chacun des lots. Il en est ainsi, tout particulièrement, lorsqu'un ensemble est formé de plusieurs bâtiments, que des syndicats secondaires aient ou non été constitués, ou encore, lorsque certains éléments d'équipements, par exemple des ascenseurs, sont affectés à l'usage commun d'un nombre limité de copropriétaires.

Dans ces cas, la quote-part de parties communes à prendre en considération, qui doit figurer au tableau récapitulatif de l'état descriptif de division, est, bien entendu, la quote-part la plus générale, c'est-à-dire celle qui correspond à la définition des droits du copropriétaire dans l'indivision la plus étendue.

Par ailleurs, il est évident que cette quote-part, la plus générale, englobera les droits dans le sol, toutes les fois, du moins, où celui-ci est effectivement l'assiette des droits des copropriétaires ; le sol n'est en effet, en l'occurrence, qu'un des éléments constitutif des parties communes les plus larges.

  III. - MESURES RELATIVES AU TABLEAU RÉCAPITULATIF DE L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION (art : 71-A 2)

50.Pour tenir compte de certaines contingences pratiques et simplifier le tableau récapitulatif obligatoirement annexé à l'état descriptif de division, l'article 2 du décret du 21 mai 1979 modifie le premier alinéa de l'article 71-A 2, en y précisant que les colonnes de ce tableau n'ont à être ménagées et servies que « dans la mesure de l'existence des éléments correspondants ».

En effet, dans des circonstances particulières, certains des six éléments énumérés audit alinéa n'existent pas. Il en est ainsi, par exemple, dans les copropriétés dites horizontales pour lesquelles les colonnes 2 à 4 n'ont pas à être utilisées puisqu'il s'agit exclusivement de décrire des lots formés de maisons individuelles bâties sur un sol indivis.

S'il est vrai que le tableau récapitulatif reprend, dans l'ordre, les indications figurant au tableau II de la fiche d'immeuble (dont la contexture a été prévue pour répondre aux cas les plus fréquents), il est clair qu'en l'absence effective de tels éléments, le fait de ne pas créer de colonnes spéciales, pour n'y porter que la mention « néant », ne présente aucun inconvénient pour le conservateur des hypothèques au moment de l'exploitation du tableau.

Pourtant, en pratique, des difficultés étaient nées à ce sujet, certains bureaux exigeant la création matérielle de toutes les colonnes même en cas d'inutilité évidente.

La nouvelle rédaction adoptée élimine tout problème à ce sujet et simplifie corrélativement la présentation des documents.

51.Disparaît également du nouveau texte le terme « exclusivement », qui avait principalement pour but d'éviter une surcharge inutile du tableau récapitulatif.

Mais le développement de certaines formes juridiques nouvelles adaptées aux besoins des grands ensembles conduit parfois, dans un souci de clarté et de meilleure désignation des lots, à faire état d'éléments de localisation que l'on ne pouvait imaginer en 1959.

Le texte amendé permet de retenir désormais ces éléments spécifiques dans le tableau récapitulatif, étant entendu toutefois que cette possibilité ne doit pas déboucher sur une complexité des tableaux qui nuirait à leur bonne exploitation et rester, en toute hypothèse, compatible avec la contexture du tableau II des fiches d'immeuble.

52.En tout état de cause, lorsqu'il s'agit d'état descriptif se rapportant à des divisions d'immeuble que l'on peut qualifier d'ordinaires (copropriété verticale ou horizontale, inscription ou publication de droits concurrents sur des fractions d'immeuble bâties ou non bâties), les éléments figurant au tableau récapitulatif ne doivent pas être autres que ceux énumérés à l'article 71-A 2, l ^er alinéa.