Date de début de publication du BOI : 28/11/2007
Identifiant juridique :

B.O.I. N° 122 du 28 NOVEMBRE 2007


CHAPITRE 2 :

MODALITES DE DETERMINATION DE LA TAXE



Section 1 :

Fait générateur de la taxe


58. Première cession . Le fait générateur de la taxe forfaitaire est constitué par la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en zone constructible (sur la date à retenir, voir n° 53 . ). Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à l'imposition à la taxe forfaitaire.

59. Cession à titre onéreux . La taxe s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux (voir n° 30 . ). Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d'application de la taxe.

Lorsque le terrain fait l'objet, après son classement, d'une ou plusieurs mutations à titre gratuit, avant d'être cédé pour la première fois à titre onéreux, la taxe reste due à raison de cette dernière opération. Toutefois, en pratique, ces cessions bénéficient dans la plupart des cas de l'exonération en fonction du prix d'acquisition et du prix de cession, telle que mentionnée au n° 54 . .


Section 2 :

Calcul de la taxe


60. Assiette . La taxe forfaitaire est assise sur un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA du CGI. Cette fraction du prix de cession est réputée représenter l'accroissement de valeur du terrain résultant du classement de celui-ci en zone constructible.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts (CGI, art. 150 VA-I).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA-II).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (CGI, art. 150 VA-III).

Les précisions apportées sur le prix de cession aux numéros 37 à 44 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 sont applicables mutatis mutandis

61. Taux . La taxe est égale à 10 % du montant mentionné au n° 60 . .

Ainsi, par exemple, le contribuable qui cède un terrain, pour la première fois après le classement de celui-ci en zone constructible, pour un montant de 90 000 €, est tenu d'acquitter, lorsque le terrain est situé dans une commune dans laquelle la taxe est exigible, une taxe d'un montant de 6 000 € (soit 10 % x (90 000 € x 2/3)) au profit de cette commune.


Section 3 :

Obligations déclaratives et de paiement de la taxe


62.Le IV de l'article 1529 du CGI prévoit qu'une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I et au II de l'article 150 VG du CGI.

La déclaration doit être signée par le cédant ou par son mandataire. Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l'acte de cession ou être joint à l'appui de la déclaration. Il comporte, outre l'acceptation du mandataire, l'indication des nom, prénoms et adresse du mandant, l'habilitation du mandataire à signer la déclaration et, le cas échéant, à verser l'impôt correspondant à celle-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu'il demeurera personnellement responsable de l'impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d'un contrôle (CGI, ann. II, art. 317 A).

L'imprimé 2048-IMM aménagé, qui retrace les éléments servant à la liquidation, le cas échéant, de la taxe et/ou de la plus-value immobilière (voir n° 7 . ) est disponible, depuis le 1 er janvier 2007, sur le site internet : www.impots.gouv.fr.

63. Redevable de la taxe . La taxe forfaitaire est due et versée par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le terrain (CGI, art. 150 VF).

Lorsque la taxe est due par un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal (CGI, art. 244 bis A-I 3). Pour plus de précisions sur les modalités de désignation d'un représentant fiscal, il convient de se reporter aux n°s 46. et suivants de la fiche n° 14 de l'instruction administrative du 4 août 2005 publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence 8 M-1-05 .

64.La taxe forfaitaire est, en principe, déclarée et payée à la conservation des hypothèques (A). Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte autre que notarié (B).


  A. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE NOTARIÉ


  1. Principe : Déclaration et paiement à la conservation des hypothèques

65.Lorsque la cession du terrain donne lieu à l'application de la taxe forfaitaire, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques du lieu de situation du terrain, accompagnée du paiement de la taxe, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité (voir n° 66 . ). Lorsque cette cession ne donne pas lieu à l'application de la taxe forfaitaire, le cédant est dispensé du dépôt de la déclaration et l'acte doit alors comporter certaines mentions obligatoires permettant de justifier de l'exonération ou de l'absence de taxation de cette opération (voir n°s 67 . et 68 . ).

a) Obligations déclaratives

66. Déclaration . La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues au 1° et au 4° du I de l'article 150 VG du CGI applicable en matière de plus-values immobilières des particuliers.

Lorsque la cession du terrain est constatée par un acte notarié, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques, à l'appui de la réquisition de publier. Pour les cessions de biens situés en Alsace/Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l'enregistrement (CGI, art. 150 VG-I 1°).

Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession (CGI, art. 150 VG-I 4°).

L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement lorsque l'acte ne contient pas l'une des mentions indiquées au n° 68 . .

67. Dispense de déclaration . Le deuxième alinéa du IV de l'article 1529 du CGI prévoit que lorsque la cession est exonérée de taxe forfaitaire en application du troisième ou du quatrième alinéa du II du même article, aucune déclaration ne doit être déposée.

Il s'agit :

- des cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° de l'article 150 U du CGI (CGI, art. 1529-II, 3 ème alinéa) ;

- des cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans (CGI, art. 1529-II, 4 ème alinéa).

68. Mentions dans l'acte . Aux termes du deuxième alinéa du IV de l'article 1529 du CGI, l'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement doit préciser, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de l'exonération de la taxe forfaitaire ou de l'absence de taxation.

Pour l'application de ces dispositions, l'article 317 B de l'annexe II au CGI prévoit les mentions qui, dans une telle situation, doivent obligatoirement figurer dans l'acte.

Ainsi, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu situé sur le territoire d'une commune ou d'un EPCI dans lequel la taxe est exigible, et qui n'est pas accompagné de la déclaration mentionnée au n° 66 . , à la mention dans l'acte :

- soit que le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues au I de l'article 150 U du CGI ou au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du même code ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée d'impôt sur le revenu en application du II de l'article 150 U du CGI en précisant les références aux dispositions de l'article précité en vertu desquelles elle est exonérée ;

- soit que le terrain n'est pas situé dans une des zones mentionnée au premier alinéa du I de l'article 1529 du CGI ;

- soit que le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1529 du CGI. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction. Ce justificatif n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans. Le justificatif correspondant n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a fait l'objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte.

Lorsque l'acte ne contient pas l'une des mentions prévues par l'article 317 B de l'annexe II précité, l'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement (CGI, art. 150 VG-I 1°) (voir toutefois n° 70 . ).

b) Obligations de paiement

69.La taxe forfaitaire doit être versée lors du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. Le dépôt ou la formalité est refusé :

- à défaut de paiement préalable (sauf pour les exceptions prévues voir n° 71 . ) ;

- ou s'il existe une discordance entre le montant de la taxe figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l'enregistrement.

Sauf dispositions contraires, il est fait application des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues aux articles 1701 à 1704, aux 1° à 4° de l'article 1705 et aux articles 1706 et 1711 du CGI (CGI, art. 150 VH-II).

Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l'application de l'intérêt de retard à compter du premier jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée, soit dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte (art. 647-III du CGI).

Cela étant, les cessions de terrains constatées par acte notarié qui auraient dû donner lieu à l'application de la taxe forfaitaire et pour lesquelles les actes ont été déposés sans paiement à la conservation des hypothèques entre le 1 er janvier 2007 et la date de publication du décret n° 2007-1394 du 27 septembre 2007 (JO n° 226 du 29 septembre 2007, voir annexe 2) peuvent faire l'objet d'une régularisation sans pénalités jusqu'au 31 décembre 2007. Passé ce délai, la taxe forfaitaire est exigible dans les conditions mentionnées ci-avant.

Pour l'application de cette mesure de tempérament, la déclaration doit être déposée par le notaire rédacteur de l'acte en un seul exemplaire au service des impôts des entreprises (SIE) dont relève le domicile du vendeur. Elle mentionne les références de publication de l'acte au fichier immobilier (date, volume, numéro) et elle est accompagnée du paiement de la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

Par ailleurs, il est admis que les actes déposés pour publication au fichier immobilier avant la date de publication du décret n° 2007-1394 précité, dispensés de dépôt de déclaration mais ne comportant pas l'une des mentions prévues par l'article 317 B de l'annexe II au CGI, sont dispensés du dépôt d'un acte rectificatif. Cette dispense de dépôt d'un acte rectificatif n'exempte cependant pas le cédant de justifier, à la demande de l'administration, de la nature et du fondement de cette dispense de dépôt de déclaration (voir n° 68 . ).

  2. Exceptions

a) Obligations déclaratives

70.Lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte :

- lorsque la taxe forfaitaire ne peut être intégralement acquittée en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- lorsque la cession est constatée au profit de l'Etat, des établissements publics nationaux, des groupements d'intérêt public, ou d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public local désigné à l'article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales.

Dans ces situations, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG-II 3°), sous réserve que l'acte notarié précise que la taxe forfaitaire ne peut être intégralement acquittée ou que la cession est constatée au profit d'une collectivité mentionnée au 1° du II de l'article 150 VG du CGI, et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l'acte dépose la déclaration.

Pour plus de précisions, voir les numéros 13 à 17 de la fiche n° 8 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04 , ainsi que le tableau en annexe à la fiche n° 11 et la fiche n° 14 de l'instruction administrative du 4 août 2005 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-05 .

b) Obligations de paiement

71.La taxe forfaitaire doit être payée au service des impôts où la déclaration a été déposée par :

- le vendeur lorsque la taxe forfaitaire n'a pu être acquittée à la conservation des hypothèques en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- le notaire lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique (CGI, art. 150 VH-III 2°).

72.Il est fait application, le cas échéant, des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues au titre IV du livre des procédures fiscales pour les impôts recouvrés par les comptables de la direction générale des impôts (CGI, art. 150 VH-I, 2 ème alinéa).