B.O.I. N° 34 du 21 FEVRIER 2005

  2. Montant des dépenses prises en compte

138.Le montant des travaux de transformation ainsi définis s'entend notamment des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la transformation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.

  V. Logements ne répondant pas aux critères de décence que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter

139.La déduction est calculée sur :

- le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droit de timbreet droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement) ;

- le montant du prix des travaux de réhabilitation mentionnés au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI.

140.Le montant des travaux de réhabilitation s'entend notamment des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la réhabilitation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.

Les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l'établissement des états et attestations prévus à l'article 2 quindecies C de l'annexe III au CGI sont pris en compte.

141.La base de la déduction au titre de l'amortissement s'apprécie, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, à la date d'achèvement des travaux de réhabilitation. Il s'ensuit que les travaux réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux de réhabilitation du logement ne sont pas compris dans la base amortissable mais ouvrent droit à la déduction au titre de l'amortissement spécifique aux dépenses de reconstruction et d'agrandissement ou d'amélioration (voir n°s 150. et s. et 156. et s. ).

  B. POINT DE DEPART DE LA PERIODE D'AMORTISSEMENT

  I. Immeubles acquis neufs et locaux assimilés aux logements neufs

142.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'acquisition du logement.

  II. Immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire

143.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement du logement. Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction exposées dans la DB 6 C 1322 n° s 3 à 6 , édition du 15 décembre 1988.

Selon une jurisprudence constante du Conseil d'Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).

Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

  III. Locaux transformés en logements

144.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation. En ce qui concerne la notion d'achèvement à prendre en compte, voir ci-dessus n° 143 .

  IV. Logements ne répondant pas aux critères de décence réhabilités

145.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de réhabilitation. En ce qui concerne la notion d'achèvement à prendre en compte, voir ci-dessus n° 143 .

  C. TAUX DE LA DEDUCTION

146.La déduction au titre de l'amortissement est pratiquée pendant neuf ans. Elle est égale à 8 % de la base définie aux n°s 121. à 141 . les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.

A l'issue de cette période de neuf ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire ou en cas de changement de titulaire du bail, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 %, dès lors que la condition de loyer reste remplie.

Le total des déductions représente donc 50%, 57,5% ou 65% de la valeur du logement selon que le contribuable n'a pas prolongé son engagement, l'a prolongé pour une seule période triennale ou l'a prolongé pour deux périodes triennales.

  D. CALCUL DE L'ANNUITE DEDUCTIBLE

147.L'article 2 vicies de l'annexe III au CGI prévoit les modalités de calcul de l'annuité déductible. Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, la première et la dernière annuité d'amortissement sont réduites prorata temporis. Il en est de même la sixième année compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux de la déduction, et le cas échéant, l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant. Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes.

Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement précisées aux n°s 121. à 141 . est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.

Lorsque la déduction au titre de l'amortissement, prorogée ou non, prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.

Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus. Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant (n°s 117 . et 118 . ).

148.Exemple : un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre 2003. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 600 000 €. Les déductions opérées sont les suivantes :

- 2003 (première année) : 600 000 X 8 % X 4/12 = 16 000 €

- 2004 à 2007 : 600 000 X 8 % = 48 000 €

- 2008 (sixième année) : [600 000 X 8 % X 8/12] + [600 000 X 2,5 % X 4/12 ] = 37 000 €

- 2009 à 2011 : 600 000 X 2,5 % = 15 000 €

- 2012 (dixième année) : 600 000 X 2,5 % X 8/12 = 10 000 €

Total des déductions effectuées : 16 000 € + (4 x 48 000 €) + 37 000 € + (3 x 15 000 €) + 10 000 € = 300 000 €, soit 50 % du prix d'acquisition du bien.

Dans le cas où, à l'issue de cette période de neuf ans, le contribuable continue à bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement pour une période de trois ans, les déductions opérées sont les suivantes :

- de 2003 à 2011 : idem que ci-dessus

- 2012 à 2014 : 600 000 x 2,5 % = 15 000 €

- 2015 : 600 000 x 2,5 % x 8/12 = 10 000 €

Total des déduction effectuées : 16 000 € + (4 x 48 000 €)+ 37 000 € + (6 x 15 000 €) + 10 000 € = 345 000 €, soit 57,5 % du prix d'acquisition du bien.