SOUS-SECTION 3 CONDITIONS RELATIVES AUX BAUX

SOUS-SECTION 3

Conditions relatives aux baux

1Les baux doivent répondre à deux conditions :

  A. PORTER SUR DES IMMEUBLES À USAGE AGRICOLE

(voir ci-dessus DB 3 I 1512, n°s 2 et 3 )

2Ainsi sont concernés :

- les baux ruraux (baux à ferme, baux à domaine congédiable) soumis au statut du fermage selon les dispositions du Livre IV du code rural (art. 411-1) y compris les mises à disposition à titre onéreux d'immeubles à usage agricole en vue de les exploiter ;

- les baux placés en dehors du statut du fermage (art. L. 411-2 du code rural) notamment dans le cas des conventions conclues en application des dispositions législatives particulières, comme les conventions pluriannuelles de pâturage conclues dans les zones de montagne en application de la loi n° 72-12 du 3 janvier 1972, modifiée par la loi du 9 janvier 1985 ;

- les baux portant sur des petites parcelles (code rural, art. L. 411-3) c'est-à-dire ceux qui portent sur des terres ayant une superficie inférieure au minimum fixé par arrêté préfectoral et par nature de cultures, sous réserve de leur constatation par un acte ;

- les baux ne relevant pas du statut des baux ruraux mais portant sur des immeubles utilisés par un agriculteur pour les besoins de son exploitation (hangars, serres, bâtiments d'élevage intensif, bureaux, etc.).

En revanche, l'option ne peut être valablement exercée pour les baux à vie ou à durée illimitée qui, en application des dispositions de l'article 744 du CGI, sont assimilés à des ventes.

  B. ÊTRE ENREGISTRÉS

3L'option ne peut être valablement exercée que si le propriétaire est en mesure d'établir que le bail en vigueur au moment de l'option est enregistré.

Cette justification peut être apportée en joignant à la déclaration d'option une copie de la ou des pages du bail qui portent le timbre de l'enregistrement et mentionnent les parties et les immeubles concernés.

  I. Baux à durée limitée d'immeubles ruraux

4Les anciens 8° et 9° du 2 de l'article 635 du code général des impôts prévoyaient la présentation obligatoire à la formalité de l'enregistrement des actes constatant les baux à durée limitée d'immeubles ruraux dont le loyer est supérieur à 12 000 F.

En abrogeant ces dispositions, le E de l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998 dispense les actes constatant de tels baux de la formalité de l'enregistrement obligatoire, quelle qu'en soit la forme (sous seings privés ou notariés).

Lorsque leur loyer annuel était supérieur à 12.000 F, les baux écrits d'immeubles ruraux devaient être enregistrés dans le mois de leur date. Le droit de bail était fractionné en autant de périodes, généralement triennales, que le bail en comportait : le droit de bail afférent à la première période était acquitté lors de l'enregistrement de l'acte ; celui afférent aux périodes suivantes était payé dans le mois du commencement de chaque nouvelle période.

Le deuxième alinéa du F de l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998 emporte les conséquences suivantes :

- les baux à durée limitée d'immeubles ruraux conclus par acte signé à compter du 1er janvier 1999 ne donnent pas lieu à la perception du droit de bail et sont dispensés de la formalité de l'enregistrement obligatoire ;

- les baux à durée limitée d'immeubles ruraux conclus par acte signé avant le 1er janvier 1999 doivent être présentés à la formalité de l'enregistrement dans le mois de la date de l'acte, conformément aux dispositions de l'ancien 9° du 2 de l'article 635 du code général des impôts, même lorsque cette présentation est accomplie postérieurement au 1er janvier 1999 ;

  II. Baux à durée illimitée d'immeubles ruraux

5Les mutations de jouissance à vie ou à durée illimitée d'immeubles ruraux demeurent assujetties à l'enregistrement (cf. DB 7 E-222 et 322 ).

Les dispositions visées aux I et II sont exposées au BOI 7 E-1-00 .