SOUS-SECTION 2 CONDITIONS RELATIVES AUX IMMEUBLES
SOUS-SECTION 2
Conditions relatives aux immeubles
1L'option ne porte que sur les terres et les bâtiments d'exploitation à usage agricole.
Elle ne s'applique donc :
- ni aux locaux à usage d'habitation (occupés par le preneur ou par des tiers) ;
- ni aux parcelles et bâtiments qui sont affectés à un usage non agricole au moment où le bail est consenti pour la première fois au fermier (ex. : immeubles à usage industriel ou commercial, terrains ne dépendant pas d'une exploitation agricole, etc.).
A. DÉFINITION DES TERRES ET BÂTIMENTS D'EXPLOITATION À USAGE AGRICOLE
2Il s'agit de tous les immeubles bâtis et non bâtis qui sont utilisés pour les besoins d'une activité agricole quels que soient leur situation et les équipements et aménagements dont ils sont dotés.
3En règle générale, la location de ces immeubles est soumise au statut du fermage défini par les articles L. 411-1 et suivants du Livre IV du code rural.
Lorsqu'il en est ainsi l'option s'étend :
- aux matériels et agencements ainsi qu'au cheptel compris dans le bail ;
- aux bâtiments d'exploitation ou terrains qui sont affectés à un usage agricole au moment où le bail est conclu et auxquels le fermier donne ensuite une destination commerciale [ex. : terrains de camping, terrains utilisés pour le gardiennage de caravanes, locaux utilisés pour la restauration à la ferme ou aménagés en gîtes ruraux, etc.] 1 .
B. DÉFINITION DES LOCAUX D'HABITATION
4Les dispositions nouvelles ne permettent pas au bailleur d'opter pour les immeubles à usage d'habitation et leurs dépendances bâties (garages) ou non bâties (jardins) dont il concède la jouissance au fermier pour ses besoins ou ceux de son personnel.
5Pour l'application de cette règle ne sont pas considérés comme des locaux d'habitation :
- ceux qui sont affectés à l'hébergement des membres du personnel qui sont chargés de fonctions permanentes de surveillance et de sécurité ;
- les locaux d'habitation collectifs (dortoirs) mis à la disposition du personnel dans l'exploitation (cf. DB 3 D 1531, n°s 10 et suiv. ) ;
- les bâtiments agricoles qui après transformation sont affectés par le preneur à la location meublée (gîtes ruraux, etc.).
6Le bailleur ne peut donc pas comprendre dans sa base d'imposition à la TVA les loyers qui se rapportent aux locaux d'habitation compris dans le bail à ferme (ni exercer de droits à déduction pour les dépenses afférentes à ces locaux).
C. DÉTERMINATION DU MONTANT DES LOYERS SE RAPPORTANT AUX LOCAUX D'HABITATION
7Le montant des loyers qui n'est pas soumis à la TVA, à la suite de l'option et qui demeure soumis à la contribution annuelle représentative du droit de bail, doit être calculé selon les règles fixées par les articles 234 bis et suivants du CGI pour la liquidation de la contribution.
La contribution annuelle représentative du droit de bail s'applique à compter du 1 er octobre 1998. Pour l'année 2000, les loyers perçus en 1999 qui par local n'excèdent pas 36 000 F en sont exonérés. Elle est totalement supprimée pour les revenus perçus à compter du 1 er janvier 2001 (article 12 de la loi de finances n° 99-1172 pour 2000).
Le montant des loyers se rapportant aux locaux d'habitation est donc égal :
- au prix exprimé dans le contrat de bail, augmenté éventuellement des charges imposées au preneur ;
- ou à la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.
Lorsque le montant des loyers se rapportant aux locaux d'habitation n'est pas mentionné dans le bail, le propriétaire doit déterminer ce montant sous sa propre responsabilité.
1 Ce changement d'affectation nécessite l'accord du bailleur.