B.O.I. N° 179 du 2 NOVEMBRE 2006
Section 1 :
Suppression du dispositif « Robien social »
6.Le 2° du I de l'article 40 de la loi portant engagement national pour le logement supprime le dispositif « Robien-social » (parfois dénommé « Daubresse ») en faveur des logements sociaux donnés en location à des associations d'insertion.
Ce dispositif prenait la forme d'une déduction égale à 26 % des revenus bruts (40 % avant l'intervention de l'article 76 de la loi de finances pour 2006) applicable aux logements pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement « Robien » était exercée. Le propriétaire devait donner en location nue le logement à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale qui le mettait à la disposition de personnes défavorisées. L'occupant du logement devait l'affecter à son habitation principale.
Cet avantage fiscal n'a jamais reçu d'application effective.
Section 2 :
Recentrage du dispositif « Robien »
7.Le 1° du I de l'article 40 de la loi portant engagement national pour le logement aménage la déduction au titre de l'amortissement « Robien » applicable aux logements neufs donnés en location dans le secteur libre. Le nouveau dispositif (« Robien-recentré ») reste codifié au h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI).
Deux modifications sont apportées à ce régime pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 :
- la séquence de la déduction au titre de l'amortissement est modifiée : la déduction est lissée et sa durée ne peut plus être prolongée (A) ;
- le zonage et les plafonds de loyers sont aménagés dans les moyennes agglomérations (B).
Les autres caractéristiques demeurent inchangées (voir, pour plus de précisions, l'instruction administrative du 21 février 2005 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 5 D-3-05 ). De même, la déduction spécifique prévue au k du 1° du I de l'article 31 du CGI (« Robien-ZRR ») demeure applicable (voir BOI 5 D-6-05 ).
8.Ces aménagements s'appliquent, en principe, aux investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 (C). Les investissements réalisés avant cette date demeurent soumis aux règles antérieures (voir toutefois n° 13 . ).
Les modalités d'application du dispositif « Robien » diffèrent donc, en principe, selon que l'investissement a été réalisé avant le 1 er septembre 2006 (dispositif ci-après dénommé « Robien-classique ») ou à compter de cette date (« Robien-recentré »).
A. SÉQUENCE DE LA DÉDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT
9.Le rythme de la déduction au titre de l'amortissement des logements (1) et des travaux effectués sur ces logements (2) est aménagé.
Le point de départ de la période d'amortissement (voir BOI 5 D-3-05, n os142 à 145 ) et la base de la déduction au titre de l'amortissement (voir BOI 5 D-3-05, n os121 à 141 ) restent inchangés.
1. Amortissement des logements
10.Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006 (dispositif « Robien-classique »), la déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement est égale à 8 % du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant cinq ans et à 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes.
A l'issue de cette période de neuf ans, le contribuable peut continuer à bénéficier, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 %, toutes les conditions étant par ailleurs remplies. Le total des déductions peut donc représenter 50 % ; 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement (voir BOI 5 D-3-05, n° 146 ).
11.Pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 (dispositif « Robien-recentré »), le taux est fixé à 6 % du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant sept ans et à 4 % de ce prix pendant deux ans.
Dans le cadre de ce dispositif, le bailleur ne peut pas, à la différence du dispositif « Robien-classique » et du nouveau régime « Borloo-neuf », reconduire son engagement à l'issue de la période de neuf ans, pour une ou deux périodes triennales et continuer à amortir le bien. Le total des déductions représente donc nécessairement 50 % de la valeur du logement.
2. Amortissement des travaux
12. Dépenses d'amélioration. Les dépenses d'amélioration réalisées sur un logement pour lequel l'option pour la déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition ou de revient a été exercée sont, dans tous les cas, obligatoirement prises en compte sous la forme d'une déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Aucun engagement de location particulier ne doit être pris (voir BOI 5 D-3-05, n os156 à 161 ).
Ces dispositions demeurent inchangées et sont donc applicables aussi bien dans le cadre du dispositif « Robien-classique » que dans le cadre du dispositif « Robien-recentré ».
13. Dépenses de reconstruction ou d'agrandissement. Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement peut opter pour l'amortissement de ces dépenses (voir BOI 5 D-3-05, n os150 à 155 ). Le taux de la déduction est le même que celui applicable au prix d'acquisition ou de revient du logement.
L'article 40 de la loi portant engagement national pour le logement prévoit que :
- pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006 (dispositif « Robien-classique »), le taux de déduction au titre de l'amortissement demeure inchangé, soit 8 % du montant des dépenses pour les cinq premières années et 2,5 % pour les quatre années suivantes. La possibilité de proroger par période de trois ans pour une durée maximale de six ans la déduction au titre de l'amortissement des travaux est toutefois supprimée (l'avant-dernière phrase du n° 155 du BOI 5 D-3-05 est donc rapportée). Cette dernière disposition est applicable à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, quelle que soit la date de l'investissement. Elle s'applique donc aux options pour la déduction au titre de l'amortissement des travaux exercées à compter du 1 er janvier 2006, même si ces dernières se rapportent à des logements pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement du prix de revient de ces logements a été exercée antérieurement à cette date ;
- pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 (dispositif « Robien-recentré »), les dépenses de reconstruction ou d'agrandissement bénéficient d'une déduction annuelle égale à 6 % pendant sept ans et à 4 % pendant deux ans. A l'expiration de cette période, aucune prorogation de l'engagement ne peut être effectuée.
B. PLAFONNEMENT DES LOYERS
14.Dans le cadre du nouveau dispositif « Robien-recentré », le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à celui fixé par l'article 2 terdecies B de l'annexe III au CGI. Il diffère selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble donné en location.
Les autres conditions d'affectation du logement demeurent inchangées (voir BOI 5 D-3-05, n os61 à 100 ). En particulier, aucune condition de ressources du locataire n'est exigée.
1. Nouveau zonage
15.Le zonage applicable aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006 (dispositif « Robien classique ») reste inchangé (zones A, B et C).
16.Un nouveau zonage est applicable aux investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 (dispositif « Robien-recentré »). Ainsi, les zones A, B1, B2 et C ont été définies par l'arrêté des ministres chargés du budget et du logement en date du 10 août 2006.
La zone B applicable pour les dispositifs antérieurs comprend désormais une zone B1 et une zone B2 délimitées conformément à l'annexe à l'arrêté précité.
La liste des communes est reproduite en annexe 11 à la présente instruction administrative.
2. Plafonds de loyer
17.Pour les baux conclus en 2006 dans le cadre du dispositif « Robien-classique », les plafonds de loyer mensuel continuent à être prévus par l'article 2 terdecies A de l'annexe III au CGI.
18.Pour les baux conclus en 2006 dans le cadre du nouveau dispositif « Robien-recentré », les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont prévus par le nouvel article 2 terdecies B de l'annexe III au CGI. Ils sont fixés, par mètre carré, à 19,89 € en zone A, 13,82 € en zone B1, 11,30 € en zone B2 et 8,28 € en zone C.
Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1 er janvier, selon de nouvelles modalités (voir n° 68 . ).
La définition de la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer demeure inchangée (voir BOI 5 D-3-05, n os95 à 100 ). En outre, il est rappelé que lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé qui sous-loue le logement, la condition de loyer doit être satisfaite à la fois entre le propriétaire et l'organisme locataire et entre ce dernier et le sous-locataire (BOI 5 D-3-05, n os90 et 91 ).
C. ENTRÉE EN VIGUEUR
19. Principe. Le recentrage du dispositif « Robien » s'applique :
- aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1 er septembre 2006 ;
- aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1 er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
- aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1 er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logement ;
- aux logements acquis à compter du 1 er septembre 2006 que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs ;
- aux logements inachevés acquis à compter du 1 er septembre 2006.
20. Exception. L'interdiction de proroger, au-delà des neuf premières années, la déduction au titre de l'amortissement des travaux de reconstruction et d'agrandissement s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, c'est-à-dire aux dispositifs « Robien-classique » et « Robien-recentré », quelle que soit la date de l'investissement. Ainsi, elle s'applique aux options pour la déduction au titre de l'amortissement des travaux exercées à compter du 1 er janvier 2006, même si ces dernières se rapportent à des logements pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement du prix de revient de ces logements a été exercée antérieurement à cette date (voir n° 13 . ).
Section 3 :
Création du dispositif « Borloo-neuf »
21.Le 3° du I de l'article 40 de la loi portant engagement national pour le logement crée un nouveau dispositif « Borloo-neuf » (parfois dénommé « Borloo-populaire »). Celui-ci vient compléter le dispositif « Robien-recentré » lorsque le logement neuf est donné en location à titre d'habitation principale dans le secteur intermédiaire. Il est codifié au l du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Pour l'application du dispositif « Borloo-neuf », le contribuable doit avoir opté pour le « Robien-recentré » (A). Les avantages fiscaux supplémentaires prennent la forme d'une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30 % des revenus bruts et d'un complément de déduction au titre de l'amortissement (B). Le bailleur est tenu de respecter certaines conditions supplémentaires (C), sous réserve de remise en cause (D).
Ce nouveau dispositif est applicable, sous certaines conditions, aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2006 (E).
A. OPTION POUR LE DISPOSITIF « ROBIEN RECENTRÉ »
22.Pour l'application du dispositif « Borloo-neuf », le contribuable doit avoir opté pour le « Robien-recentré ».
Les personnes concernées (voir BOI 5 D-3-05, n os7 à 17 ), les immeubles concernés (voir BOI 5 D-3-05, n os18 à 27 ), les investissements éligibles (voir BOI 5 D-3-05, n os28 à 56 ), les conditions d'application (affectation des logements ; calcul de l'amortissement ; amortissement des travaux ; BOI 5 D-3-05, n os59 à 187 ) ainsi que les obligations déclaratives (voir BOI 5 D-3-05, n os188 à 208 ) sont donc identiques à ceux prévus pour ce régime, sous réserve des conditions supplémentaires décrites aux n os 31. et suivants.
Un dispositif spécifique s'applique aux souscripteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (voir n os 57. et s. ).