SECTION 3 RÉDUCTION DU TAUX D'IMPOSITION DES PLUS-VALUES NETTES À LONG TERME RÉSULTANT DE LA CESSION DE CERTAINS TERRAINS EFFECTUÉE ENTRE LE 1ER JANVIER 1988 ET LE 31 DÉCEMBRE 1991
SECTION 3
Réduction du taux d'imposition des plus-values nettes à long terme
résultant de la cession de certains terrains effectuée
entre le 1er janvier 1988 et le 31 décembre 1991
Les plus-values nettes à long terme provenant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles assimilés au sens du I de l'article 691 du code général des impôts (transféré au A de l'article 1594-0 G du CGI par la loi de finances pour 1999), réalisées au cours des exercices clos du 1er juillet 1974 jusqu'au 31 décembre 1990 (entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) ou jusqu'au 30 septembre 1991 (entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés) étaient imposables au taux de 26 % (entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) ou de 25 % (entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés).
Afin de développer l'offre foncière en vue de favoriser la construction d'immeubles neufs à usage d'habitation, les articles 238 octies A et 239 bis B-III du code général des impôts prévoient que les entreprises industrielles ou commerciales et les sociétés inactives peuvent bénéficier, sur agrément du Ministre chargé du Budget, d'une réduction à 16 % ou 15 % (19 % depuis le 20 octobre 1989) 1 du taux d'imposition des plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession de certains terrains à bâtir effectuée entre le 1er janvier 1988 et le 31 décembre 1989.
L'article 37-I de la loi de finances pour 1990 a prorogé l'application de ce dispositif jusqu'au 31 décembre 1991.
A. CHAMP D'APPLICATION
1Les entreprises imposables à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu et qui exercent une activité de nature industrielle ou commerciale, ainsi que les sociétés inactives qui font l'objet d'une liquidation agréée dans les conditions prévues à l'article 239 bis-B du code général des Impôts, peuvent bénéficier, sur agrément du ministre de l'économie et des finances, d'une réduction à 16 % ou 15 % (19 % depuis le 20 octobre 1989) 1 du taux d'imposition des plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession de certains terrains à bâtir effectuée entre le 1er janvier 1988 et le 31 décembre 1989.
Par ailleurs, l'article 37-I de la loi de finances pour 1990 a prorogé l'application de ce dispositif jusqu'au 31 décembre 1991.
I. Entreprises concernées
1. Entreprises exerçant une activité industrielle ou commerciale.
2L'article 238 octies A du CGI réserve le bénéfice de la réduction du taux d'imposition aux plus-values réalisées par les entreprises qui exercent une activité industrielle ou commerciale.
3Les entreprises dont l'activité relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles ne peuvent donc pas bénéficier de la réduction du taux d'imposition, même si elles sont passibles de l'impôt sur les sociétés en raison de leur forme (société anonyme ou à responsabilité limitée exerçant une activité libérale, par exemple). Il en est de même des sociétés à objet civil (société anonyme ou à responsabilité limitée de gestion immobilière, par exemple).
2. Sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés pouvant bénéficier du régime de liquidation agréée prévu à l'article 239 bis-B du code général des impôts.
4La réduction du taux d'imposition des plus-values à long terme réalisées lors de la cession de terrains à bâtir s'applique également aux sociétés susceptibles d'être liquidées dans les conditions définies aux paragraphes I, II et III de l'article 239 bis-B du code déjà cité.
5Le régime spécial d'imposition prévu à cet article a été institué en vue de faciliter la liquidation des sociétés dont la disparition peut contribuer à l'assainissement de la production et des marchés. Il se traduit par une double atténuation :
- les plus-values nettes réalisées lors des opérations de liquidation sont imposées en totalité selon les règles propres aux plus-values à long terme, quelle que soit la date d'acquisition des biens ;
- le montant net -après paiement de l'impôt sur les sociétés- des plus-values de liquidation, ainsi que tout ou partie des réserves figurant au bilan à la date de la dissolution, peuvent être répartis entre les associés, en sus du remboursement de leurs apports, moyennant le paiement d'une taxe forfaitaire de 15 %. Cette taxe est libératoire de l'impôt sur le revenu dû par les associés personnes physiques ; elle constitue un acompte à valoir sur l'impôt sur les sociétés dû par les associés eux-mêmes redevables de cet impôt (cf. DB 13 D-224 ).
6L'application de ce dispositif est subordonnée à un agrément délivré par le ministre de l'économie et des finances après avis du comité des investissements à caractère économique et social préalablement à la dissolution ; il est susceptible de s'appliquer aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui ont exercé une activité industrielle et commerciale pendant au moins cinq ans et qui sont économiquement contraintes de cesser toute exploitation.
II. Nature et caractéristiques des terrains cédés
1. Nature des terrains.
7La réduction du taux d'imposition est limitée aux cessions des terrains d'assiette de bâtiments destinés à être démolis et des terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions. Il s'agit des sols des bâtiments dont la démolition est envisagée ainsi que leurs dépendances indispensables et immédiates au sens de l'article 1381 du code général des impôts ; sont ainsi notamment visés les cours, passages, jardins et autres emplacements de faible étendue servant d'accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers (cf. DB 6 C ).
2. Caractéristiques des terrains.
8Seuls les terrains faisant partie de l'actif immobilisé de l'entreprise et susceptibles de bénéficier du régime des plus-values à long terme sont concernés. En outre, les terrains en cause doivent avoir été détenus pendant au moins cinq ans directement par l'entreprise et ne plus être affectés à l'exploitation depuis au moins deux ans. Cette condition s'applique également aux immeubles édifiés sur ces terrains et destinés à être démolis.
III. Plus-values réalisées entre le 1er janvier 1988 et le 31 décembre 1991
9Pour bénéficier de la réduction de taux d'imposition, les plus-values nettes à long terme relatives aux cessions de terrains définis ci-dessus doivent être réalisées entre le 1er janvier 1988 et le 31 décembre 1991 quelle que soit la date de clôture de l'exercice auquel elles seront rattachées.
B. CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE
I. Procédure d'agrément
10La réduction du taux d'imposition des plus-values à long terme sur la cession des terrains à bâtir concernés est accordée sur agrément préalable du ministre de l'économie et des finances après avis du comité des investissements à caractère économique et social.
1. Sociétés placées sous le régime de l'article 239 bis-B du code général des impôts.
11L'agrément doit être obtenu préalablement à la dissolution de la société. Ses modalités de mise en oeuvre sont exposées à la DB 13 D 2240 à laquelle il conviendra de se reporter.
12Il est rappelé que la décision d'agrément définit les modalités de réalisation de la liquidation qui doit être achevée, sauf prorogation, au 31 décembre de l'année suivant celle de la décision. L'octroi de l'agrément est, en outre, subordonné au remploi du produit de la liquidation pour chacun des associés domiciliés en France dont la part d'actif net excède 200 000 F. La décision d'agrément fixe, à cet égard, les formes et délais de remploi, ainsi que la durée de conservation des biens acquis, sous peine de déchéance du régime de faveur.
2. Entreprises industrielles et commerciales placées sous le régime de l'article 238 octies A du CGI.
13La demande d'agrément doit être déposée avant la réalisation de l'opération de cession projetée. Elle est adressée en double exemplaire à la Direction générale des Impôts, Service du Contentieux, bureau IV C, 139, rue de Bercy Tour Gamma 75574 Paris Cedex 12.
14La demande est accompagnée de tous les renseignements utiles à son examen ; il en est ainsi notamment de ceux relatifs à l'identité et à l'adresse des cocontractants, à la nature et aux conditions d'activité du cédant. Les documents attestant de l'origine de la propriété, ainsi que de la durée de détention du terrain cédé, sont joints à l'envoi. La preuve de la non-affectation à l'exploitation de terrains cédés depuis au moins deux ans doit résulter d'éléments circonstanciés dont l'entreprise peut démontrer l'existence par tous moyens.
15Par ailleurs, devront être annexés à la demande :
- l'engagement de construire, signé par l'acquéreur, tel qu'il est prévu par le texte ;
- une copie du projet d'acte d'achat du terrain comportant l'engagement de construire.
II. Engagement de construire pris par l'acquéreur
16Lorsque les terrains concernés sont cédés par des entreprises autres que celles relevant de la procédure de l'article 239 bis-B du code général des impôts, la réduction de taux est subordonnée à l'engagement pris par l'acquéreur dans l'acte d'achat d'effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux nécessaires à l'édification d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles affectés à l'habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie.
1. Caractéristiques de l'engagement.
. Notion d'habitation (cf. DB 8 A 1122).
17Les immeubles affectés à l'habitation s'entendent des locaux destinés à l'habitation proprement dite -sous réserve qu'ils ne fassent pas l'objet d'une exploitation commerciale ou professionnelle- ainsi que des locaux à usage mixte d'habitation et professionnel. Les locaux à usage mixte d'habitation et commercial ou industriel sont exclus.
Calcul de la superficie affectée à l'habitation.
18Pour déterminer si l'immeuble construit est, ou non, affecté à l'habitation pour les trois-quarts au moins de sa superficie totale, il y a lieu de prendre en considération le rapport existant entre :
- d'une part, la superficie développée des locaux considérés comme affectés à l'habitation et de leurs dépendances ;
- d'autre part, la superficie développée de l'ensemble des constructions.
Délai de réalisation des constructions.
19Le délai de quatre ans court à compter de la date de l'acte, sans possibilité de prorogation.
20À l'expiration de ce délai, l'acquéreur est tenu de justifier de l'exécution des travaux prévus et de la destination des locaux construits en établissant l'affectation à l'habitation des trois-quarts au moins de la superficie totale des immeubles ou du groupe d'immeubles.
21À cet effet l'acquéreur devra fournir à la Direction Générale des Impôts - Bureau IV C 139, rue de Bercy Tour Gamma 75574 Paris Cedex 12, à l'expiration du délai imparti pour construire, un certificat du Maire de la commune de la situation des biens attestant que les immeubles créés sont en situation d'être habités ou utilisés dans toutes leurs parties. Ce certificat devra mentionner, en outre, la date de délivrance du permis de construire, d'achèvement des travaux et de délivrance du certificat de conformité.
L'acquéreur aura toutefois la faculté de faire connaître à ce service, avant l'expiration du délai imparti pour construire, tous éléments permettant d'établir la matérialité de la construction ainsi que l'occupation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles en cause.
2. Défaut d'exécution des engagements pris.
22À défaut de respecter l'engagement de construction dans les conditions prévues, un complément de droit égal à l'avantage fiscal dont a bénéficié le vendeur est dû par l'acquéreur au titre de l'exercice au cours duquel le délai de quatre ans est expiré. Ce complément de droit est déterminé par différence entre le taux de 26 % ou 25 % 2 normalement applicable à la plus-value réalisée et le taux réduit de 16 %, 15 % ou 19 % 23 effectivement appliqué. Il est assorti de l'intérêt de retard de 0,75 % prévu à l'article 1727 du CGI.
L'intérêt de retard est décompté à partir de la date à laquelle l'impôt aurait dû être acquitté en l'absence d'agrément.
1 Le taux d'imposition des plus-values à long terme réalisées a compter du 20 octobre 1989 par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés a été porté de 15 % à 19 % (article 19 de la loi de finances pour 1990) ; puis ce taux a été unifié à 18% pour les plus-values à long terme réalisées au cours d'exercices clos à compter du 1er octobre 1991, et à 19% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 1994 ;Par ailleurs, le taux d'imposition des plus-values nettes à long terme réalisées par des entreprises soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux a été unifié à 16% pour les plus-values réalisées au cours d'exercices clos à compter du 1er janvier 1991 (cf. DB 4 B 2242 , et 2243 ).
2 26% ou 16 % à l'impôt sur le revenu ; 25 % ou 15 % (ou 19%, cf. ci-dessous) à l'impôt sur les sociétés.
3 Le taux d'imposition des plus-values à long terme réalisées à compter du 20 octobre 1989 par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés a été porté de 15 % à 19 % ; puis ce taux a été unifié à 18% pour les plus-values à long terme réalisées au cours d'exercices clos à compter du 1er octobre 1991, et à 19% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 1994 (cf. B 2243 ).