SOUS-SECTION 1 BIENS SUSCEPTIBLES D'ÊTRE HYPOTHÉQUÉS
SOUS-SECTION 1
Biens susceptibles d'être hypothéqués
1Les biens susceptibles d'être hypothéqués sont ceux prévus par l'article 2118 du Code civil précité (cf. supra C 521 n° 3 ) :
- les biens immobiliers qui sont dans le commerce et leurs accessoires réputés immeubles ;
- l'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée.
Il convient de préciser, d'une part quels sont les droits réels immobiliers susceptibles d'hypothèque, d'autre part sur quels biens doivent porter les droits qui peuvent être hypothéqués.
A. DROITS SUSCEPTIBLES D'HYPOTHÈQUES
2Les droits réels immobiliers susceptibles d'hypothèque comprennent :
- le droit de propriété, qui ne doit pas être confondu avec la chose elle-même ;
- le droit de superficie ou droit de propriété limité à la surface du sol ;
- la nue-propriété qui présente l'avantage de porter sur un droit perpétuel. Lorsque l'usufruit s'éteint, l'hypothèque s'étend alors à la pleine propriété ;
- l'usufruit, mais l'hypothèque portant sur ce dernier prend fin lors de l'extinction de l'usufruit ;
- le droit du preneur titulaire d'un bail à construction ainsi que le droit de propriété des constructions édifiées sur le terrain loué (l'hypothèque s'éteint lorsque les constructions reviennent, à la fin du bail, au propriétaire du terrain, sauf conventions contraires) ;
- le droit du preneur titulaire d'un bail emphytéotique (dont l'expiration entraîne l'extinction de l'hypothèque) ;
- le droit du domanier titulaire d'un bail à domaine congéable ;
- certaines permissions et concessions administratives telles que les droits du concessionnaire d'une mine ou du concessionnaire d'énergie hydraulique (cf. loi du 16 octobre 1919 et décret du 16 août 1956).
En revanche les autres droits réels immobiliers qui ne peuvent être aliénés ne sont pas susceptibles d'hypothèque. Il en est ainsi :
- du droit d'usage et d'habitation,
- du droit de mitoyenneté,
- des servitudes foncières, lorsqu'ils sont considérés isolément (cf. infra n° 6 ).
Toutefois l'hypothèque inscrite sur un fonds porte accessoirement sur les servitudes ou le droit de mitoyenneté attaché à ce fonds.
Enfin il est précisé qu'aux termes de l'article 775 du Code de Procédure civile, il n'est pas possible d'hypothéquer à son tour l'hypothèque.
B. BIENS SUR LESQUELS PEUT PORTER UNE HYPOTHÈQUE.
3Les biens immobiliers sur lesquels doivent porter les droits qui peuvent être hypothéqués sont les suivants :
I. Immeubles par nature
4 a. Ainsi que l'indique l'article 2118 du Code civil, seuls les biens immeubles qui sont dans le commerce peuvent être hypothéqués.
En effet. l'hypothèque devant conduire, à défaut de paiement volontaire du débiteur, à la vente forcée du gage, seuls les immeubles susceptibles d'être aliénés peuvent être grevés d'hypothèque.
Cette condition exclut du domaine de l'hypothèque les immeubles qui composent le domaine public de l'Etat, des départements et des communes (en revanche les immeubles du domaine privé sont dans le commerce et peuvent, de ce fait, être hypothéqués).
De même ne peuvent faire l'objet d'une inscription hypothécaire les biens immobiliers qui, bien qu'appartenant à des particuliers, sont inaliénables ou insaisissables.
Il en est ainsi des immeubles dotaux de la femme mariée [article 1554 ancien du Code civil] 1 et de ceux légués avec une clause d'inaliénabilité (Code civil, art. 2092-2-4°).
De même les immeubles constituées à l'état de bien de famille insaisissable, quoique aliénables, ne peuvent être saisis (loi du 12 juillet 1909).
5 b. Une deuxième condition est exigée pour qu'un immeuble puisse être hypothéqué : il est nécessaire qu'il soit présent , c'est-à-dire qu'il appartiennent déjà à celui qui constitue la garantie. L'article 2130 du Code civil interdit, en effet, l'hypothèque sur les biens à venir. Ce même article apporte cependant une atténuation à la rigueur de cette règle. Il ajoute que « néanmoins si ses biens présents et libres sont insuffisants pour la sûreté de la créance, le débiteur peut, en reconnaissance de cette insuffisance, consentir que chacun des biens qu'il acquerra par la suite y soit spécialement affecté au fur et à mesure des acquisitions » Pour hypothéquer des biens à venir il est donc nécessaire d'être déjà propriétaire d'un immeuble susceptible d'être offert en garantie.
c. Lorsqu'un bien remplit les deux conditions analysées ci-dessus l'hypothèque porte non seulement sur l'immeuble par nature mais également sur les accessoires et les améliorations.
II. Les accessoires
6Par accessoires il faut entendre les servitudes actives, le droit de mitoyenneté et les immeubles par destination.
Ces biens immobiliers accessoires ne peuvent être hypothéqués isolément (cf. supra n° 2 ). En effet, d'une part les droits en cause ne peuvent être détachés de l'immeuble auquel ils se rapportent, d'autre part, les immeubles par destinations demeurent normalement fixés à l'immeuble par nature.
A l'inverse, l'hypothèque principale constituée sur l'immeuble s'étend jusqu'à eux. Il est cependant rappelé que l'outillage et le matériel d'équipement ayant fait l'objet d'un nantissement ne peuvent être grevés d'hypothèque (art. 8 de la loi du 18 janvier 1951 relative au nantissement de l'outillage et du matériel d'équipement).
On notera, par ailleurs, que, lorsqu'un bien mobilier est acquis pour être affecté immédiatement à l'exploitation d'un immeuble, un conflit peut surgir entre le privilège du vendeur du meuble non payé et l'hypothèque qui frappe l'immeuble. Dans ce cas, la jurisprudence accorde la préférence au créancier hypothécaire.
Egalement, dans l'hypothèse où un immeuble par destination est détaché du fonds par la volonté du propriétaire pour être vendu séparément, il redevient juridiquement un meuble et ne fait plus partie du gage hypothécaire ; le créancier conserve néanmoins le droit de préférence sur le prix.
III. Les améliorations
7Aux termes de l'article 2133 du Code civil, l'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué.
Il n'y a pas lieu en l'occurence de distinguer si ces améliorations constituent des immeubles par nature ou seulement des immeubles par destination ni, par ailleurs, si le propriétaire de qui elles émanent est le débiteur principal ou un tiers détenteur.
Parmi les améliorations on peut ranger :
- les améliorations naturelles (extinction d'un usufruit ou d'une servitude) ;
- les améliorations industrielles (constructions et plantations).
C'est ainsi que l'hypothèque prise sur un terrain à bâtir s'étend aux constructions qui y sont édifiées. De même en cas de destruction des bâtiments, l'hypothèque qui les grevait est reportée de plein droit sur les constructions édifiées au même emplacement.
C. IMPOSSIBILITÉ D'HYPOTHÉQUER LES MEUBLES
I. Principe
8L'article 2119 du Code civil pose de manière absolue le principe d'après lequel « les meubles n'ont pas de suite par hypothèque ».
II. Exceptions
9Certains biens mobiliers de valeur importante et faciles à individualiser peuvent toutefois être hypothéqués en vertu de lois autres que celles relatives à la publicité foncière.
Il s'agit :
- des navires et autres bâtiments de mer (loi n° 67-5 du 3 janvier 1967 et décret n° 67-967 du 27 octobre 1967 portant statut des navires et autres bâtiments de mer) ;
- des bateaux de navigation intérieure (décret n° 56-1033 du 13 octobre 1956 : Code du Domaine public fluvial et de la navigation intérieure) ;
- des aéronefs (Code de l'aviation civile).
Les hypothèques constituées sur ces biens mobiliers ne peuvent résulter que de conventions et font l'objet de commentaires particuliers dans la sous-section qui leur est consacrée (cf. infra 5218).
1 L'article 1554 a été abrogé par la loi n° 65 570 du 13 juillet 1965 relative aux régimes matrimoniaux qui a produit effet au 1 er février 1966. Lorsque le mariage a été célébré, ou les conventions matrimoniales ont été passées, avant cette date, la femme mariée continue de bénéficier de l'hypothèque légale prévue à l'ancien article 2135.