SOUS-SECTION 4 ACQUISITIONS RÉALISÉES PAR UN DROIT DE PRÉEMPTION

  II. Champ d'application de l'exonération

13L'exonération de taxe de publicité foncière s'applique aux mutations suivantes :

- aux acquisitions effectuées par l'État, les collectivités locales, les établissements publics et les sociétés d'économie mixte dans le cadre des procédures décrites ci-dessus ;

- aux rétrocessions et restitutions consenties en application des articles L 212-7 et L 213-1 du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 modifiée (cf. annexe I). Il s'agit d'une part des rétrocessions effectuées au profit des anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel des immeubles acquis par voie d'exercice du droit de préemption et qui, à l'expiration de la période d'exercice de ce droit, n'ont été ni aliénés ou affectés à des fins d'intérêt général ni compris dans une zone à urbaniser par priorité ou dans le périmètre d'une opération de rénovation urbaine et, d'autre part, aux cessions et restitutions de terrains préemptés par l'État dans le périmètre provisoire d'une zone d'aménagement différé et qui sont soit cédés au bénéficiaire définitif du droit de préemption, soit restitués à leurs anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel sur leur demande s'ils ne sont pas inclus dans le périmètre définitif ;

- aux rétrocessions consenties en application de l'article L 213-11 du code de l'urbanisme (cf. annexe II).

  C. ZONES D'INTERVENTION FONCIÈRE

  I. Généralités

14Les zones d'intervention foncière (ZIF) ont été créées par l'article 25 de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 portant réforme de la politique foncière. Une ZIF était instituée de plein droit sur l'étendue des zones urbaines délimitées par le plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé des communes de plus de 10 000 habitants. Toutefois, l'organe délibérant de la commune ou du groupement de communes pouvait supprimer la zone d'intervention foncière ou en réduire la superficie. Dans les autres communes ou groupements de communes, une ZIF pouvait être créée par l'autorité administrative (code de l'urbanisme, ancien art. L 211-1 ; cf. annexe I).

En application des anciens articles L 211-2 et L 211-7 du code de l'urbanisme (cf. annexe I), les communes ou groupements de communes pouvaient acquérir par voie de préemption tout immeuble ou tout ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, situé dans une zone d'intervention foncière, lorsque ces biens étaient aliénés à titre onéreux.

La commune ou le groupement de communes pouvait déléguer le droit de préemption, à l'occasion de l'aliénation d'un immeuble ou pour une partie de la zone d'intervention foncière :

- soit à un office public d'habitation à loyer modéré ou à un office public d'aménagement et de construction ;

- soit à un établissement public prévu à l'article L 321-1 du code de l'urbanisme pour l'aménagement des zones d'habitation ou industrielles ;

- soit à un établissement public ou à une société d'économie mixte dans laquelle la majorité du capital est détenue par l'État, des collectivités locales ou des établissements publics, lorsque cet établissement ou cette société figure sur une liste fixée par décret en conseil d'État (art. L 211-7 ancien du même code).

Toutefois, certains immeubles énumérés aux anciens articles L 211-4 et L 211-5 du code de l'urbanisme n'étaient pas soumis au droit de préemption (cf. annexe I) ; tel était le cas, notamment, des immeubles bâtis pendant une période de dix ans à compter de leur achèvement.

D'autre part, l'ancien article L 211-3 du code de l'urbanisme (cf. annexe I) précisait que le droit de préemption ne pouvait être exercé que pour les objets suivants :

- création d'espaces verts publics ;

- réalisation de logements sociaux ou d'équipements collectifs ;

- restauration de bâtiments ou rénovation de quartiers ;

- constitution de réserves foncières conformément à l'article L 221-1 du code précité.

En outre, si dans un délai de cinq ans à compter du transfert de propriété, l'immeuble qui avait été préempté n'avait pas été utilisé à l'une des fins prévues à l'ancien article L 211-3, l'ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel pouvaient demander qu'il leur soit rétrocédé.

15La loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 modifiée relative à la définition et à la mise en oeuvre des principes d'aménagement a supprimé le régime des zones d'intervention foncière et a créé le droit de préemption urbain (cf. ci-après n° 18 ).

Toutefois, au titre des dispositions transitoires entre le régime des zones d'intervention foncière et celui du droit de préemption urbain, les articles 9 et 10 de la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 prévoient que :

1° dans les communes où une zone d'intervention foncière a été instituée en application de l'article L 211-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975, les territoires inclus dans cette zone sont de plein droit soumis au droit de préemption urbain mentionné aux articles L 211-1 et suivants à compter du 1er juin 1987.

Cependant, en application de l'article 9 bis de la loi précitée ¹ , la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent devait, dans un délai de six mois à compter du 21 juillet 1987, délibérer pour maintenir ce droit.

À défaut de délibération dans les six mois, le droit de préemption urbain n'est plus applicable sur le territoire concerné.

2° dans les périmètres de rénovation urbaine, de restauration immobilière ou de résorption de l'habitat insalubre ou encore dans un secteur sauvegardé qui étaient compris dans une zone d'intervention foncière à la date de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, les biens énumérés à l'article L 211-4 du code de l'urbanisme sont soumis au droit de préemption urbain sans qu'il soit besoin d'une délibération spéciale du conseil municipal ;

3° Le régime juridique défini par les articles L 211-1 et suivants et L 213-1 et suivants du code de l'urbanisme est applicable aux biens acquis par l'exercice du droit de préemption institué dans les zones d'intervention foncière avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, à l'exception des dispositions concernant les délais de paiement.

  II. Champ d'application de l'exonération

16Bénéficient de l'exonération prévue aux d et e du B de l'article 1594-0 G (ancien art. 696) du CGI :

- les acquisitions d'immeubles ou de droits immobiliers portant sur des biens situés dans les ZIF, réalisées par les bénéficiaires du droit de préemption ou l'organisme délégué, à la condition que les biens soient affectés à l'un des objets prévus à l'article L 211-3 du code de l'urbanisme ²  ;

- les acquisitions de droits sociaux donnant vocation à l'attribution de propriété ou en jouissance de mêmes biens immeubles, qu'il s'agisse de droits sociaux dans des sociétés transparentes ou des droits sociaux visés à l'article 728 du CGI ;

- les rétrocessions des mêmes biens consenties dans les conditions prévues à l'article L 211-11 du code de l'urbanisme ² . Si, entre la date d'acquisition des droits sociaux et celle de la rétrocession, la société a été dissoute et partagée, les biens attribués en représentation des droits sociaux bénéficieront du même régime fiscal ;

- dans les mêmes conditions, les rétrocessions consenties en application de l'article L 214-2 du code de l'urbanisme ² . Ce texte prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien doit être réglé par le titulaire du droit de préemption ou son délégué, au plus tard dix mois après sa décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par celui-ci, ou six mois après la décision définitive de la juridiction de l'expropriation.

À défaut de paiement à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le bien est rétrocédé de plein droit au propriétaire qui peut l'aliéner librement.

Ces opérations ne donnent lieu à aucune perception au profit du Trésor.

  III. Portée de l'exonération

17L'exonération s'applique au droit de timbre de dimension, aux droits de mutation à titre onéreux ou à la taxe de publicité foncière, ainsi qu'aux taxes additionnelles à ces droits ou taxe.

Elle est étendue à la taxe sur la valeur ajoutée lorsque les opérations en cause concernent des terrains à bâtir ou des biens assimilés par l'article 1594-0 G-A (ancien art. 691) du CGI.

  D. BIENS SOUMIS AU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

18La loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre des principes d'aménagement a créé un droit de préemption urbain régi par les articles L. 211-1 à L. 211-7, L 213-1 à L. 213-18 du code de l'urbanisme (cf. annexe II).

19Sous réserve des dispositions de l'article 257-7° du CGI, les acquisitions de biens soumis à ce droit de préemption urbain effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-4 et L. 211-5 du code de l'urbanisme (cf. annexe II) et les rétrocessions consenties en application de l'article L. 213-11 du même code, ne donnent lieu à aucune perception au profit du Trésor.

  E. ZONES DE PRÉEMPTION EN VUE DE LA RÉALISATION D'ESPACES VERTS

20Sous réserve des dispositions du 7° de l'article 257 du CGI, les acquisitions de biens soumis au droit de préemption institué dans les zones de préemption créées en application de l'article L. 142-3 du code de l'urbanisme ³ , effectuées dans les condition prévues aux articles L. 142-3 et L. 142-4 dudit code ³ par les collectivités ou établissements publics bénéficiant du droit de préemption, directement, par substitution ou par délégation ne donnent lieu à aucune perception au profit du Trésor (CGI, art. 1594-0 G-B-h /ancien art. 696-h).

Il en est de même pour les rétrocessions consenties en application de l'article L. 142-8 du code de l'urbanisme ³ (CGI, art. 1594-0 G-B -i/ancien art. 696-i).

ANNEXE 1

 Articles du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure
à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985

L. 211-1. Une zone d'intervention foncière soumise aux dispositions du présent chapitre est instituée de plein droit sur l'étendue des zones urbaines délimitées par le plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé des communes de plus de 10 000 habitants ou des groupements de communes ayant compétence en matière d'urbanisme dont la population globale excède ce chiffre. Toutefois, l'organe délibérant de la commune ou du groupement de communes intéressées pourra supprimer la zone d'intervention foncière ou en réduire la superficie.

Dans les communes ou groupements de communes autres que ceux visés à l'alinéa précédent, la création d'une zone d'intervention foncière à l'intérieur de tout ou partie d'une zone urbaine délimitée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé peut être décidée par l'autorité administrative sur avis favorable ou sur proposition de la commune ou de l'établissement public groupant plusieurs communes et ayant compétence en matière d'urbanisme.

L'existence d'une zone d'intervention foncière fait obstacle à la création sur le même territoire d'une zone d'aménagement différé ou d'un périmètre provisoire visés aux articles L. 212-1 et L. 213-1.

L. 211-2. Peuvent faire l'objet d'un droit de préemption tout immeuble ou tout ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, situé dans une zone d'intervention foncière, lorsqu'ils sont aliénés volontairement à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit.

Le droit de préemption peut également être exercé en cas d'adjudication forcée.

L. 211-3. Ce droit de préemption destiné à permettre la mise en oeuvre d'une politique sociale de l'habitat ne peut être exercé que pour les objets suivants :

Création d'espaces verts publics ;

Réalisation de logements sociaux ou d'équipements collectifs ;

Restauration de bâtiments ou rénovation de quartiers ;

Constitution de réserves foncières conformément à l'article L. 221-1.

L. 211-4. Ne sont pas soumis à ce droit de préemption :

a. Les immeubles bâtis, pendant une période de dix ans à compter de leur achèvement ;

b. Les immeubles construits par les organismes visés à l'article 159 du Code de l'urbanisme et de l'habitation et qui sont leur propriété (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « ainsi que ceux construits par les sociétés coopératives HLM de location-attribution » ;

c. Les immeubles inclus dans une zone d'aménagement différé ou dans un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé créés antérieurement à l'institution de la zone d'intervention foncière ;

(L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « d. Les immeubles qui font l'objet d'un contrat de vente d'immeuble à construire dans les conditions prévues par les articles 1601-1 et suivants du Code civil ;

« e. Les parts ou actions de sociétés d'attribution visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, qui font l'objet d'une cession avant l'achèvement de l'immeuble ou pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ;

« f. Les immeubles cédés au locataire en exécution de la promesse de vente insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier conclu en application de l'article 1er (2e) de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 modifiée par l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967, avec l'une des entreprises visées à l'article 2 de la même loi. » - Les dispositions du d. du e. et du f. ont un caractère interprétatif (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976, art. 55-V).

L. 211-5. Ce droit de préemption n'est pas non plus applicable :

a. (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « À l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai ;

« b. À la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires.

Les dispositions du a et du b ont un caractère interprétatif (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976, art. 55-V).

« Toutefois, le droit de préemption est applicable lorsque les immeubles visés au a et au b du présent article sont situés à l'intérieur d'un secteur sauvegardé ou d'un périmètre » de rénovation urbaine, de restauration immobilière ou de résorption de l'habitat insalubre.

L. 211-6. - Le droit de préemption peut être exercé aussi longtemps que les immeubles demeurent classés en zone urbaine par le plan d'occupation des sols ou que la zone d'intervention foncière n'est pas supprimée.

L'existence ou la création d'une zone d'aménagement concerté ou d'un secteur sauvegardé ne fait pas obstacle à l'application du droit de préemption.

L. 211-7. Le droit de préemption est ouvert de plein droit à la commune, ou, s'il en existe un, à l'établissement public groupant plusieurs communes et ayant compétence en matière d'urbanisme.

La commune ou l'établissement public intéressé peut déléguer ce droit à l'occasion de l'aliénation d'un immeuble ou pour une partie de la zone d'intervention foncière, soit à un office public d'habitations à loyer modéré ou à un office public d'aménagement et de construction, soit à un établissement public visé (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « à l'article L. 321-1 (1er alinéa) », soit à un établissement public ou à une société d'économie mixte dans laquelle la majorité du capital est détenue par l'État, des collectivités locales ou des établissements publics, lorsque cet établissement ou cette société figure sur une liste fixée par décret en Conseil d'État.

L. 211-8. Toute aliénation volontaire, sous quelque forme que ce soit, d'un immeuble ou d'un ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble soumis au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé l'immeuble. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie de l'immeuble objet de la déclaration.

Le délai pour l'exercice du droit de préemption institué à l'article L. 211-2 est de deux mois au plus à compter du dépôt de cette déclaration.

Le droit de préemption s'exerce au prix du marché. Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix de la transaction est exagéré, le prix d'acquisition est, à sa demande, fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique. Toutefois, dans ce cas :

a. La date de référence prévue au II de l'article 21 de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée (C. expropriation, art. L. 13-15) est un an avant la déclaration par laquelle le propriétaire manifeste son intention d'aliéner le bien ;

b. Les améliorations apportées postérieurement à la création de la zone d'intervention foncière ne seront pas présumées revêtir un caractère spéculatif ;

c. Les valeurs indiquées dans les promesses d'achat ou de vente et dans les conventions de toute nature intervenues dans les deux années qui précèdent la déclaration par laquelle le propriétaire manifeste son intention d'aliéner le bien ne seront pas opposables au titulaire du droit de préemption.

En cas d'adjudication forcée, l'acquisition a lieu au prix de la dernière enchère.

En cas de déclaration d'utilité publique, l'exercice du droit de préemption produit les mêmes effets que l'accord amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction de droits réels et personnels.

L. 211-9. À défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption institué par l'article L. 211-2, qui a manifesté l'intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit.

Les droits ainsi reconnus tant au propriétaire intéressé qu'au titulaire du droit de préemption expirent simultanément et au plus tard deux mois après la décision juridictionnelle devenue définitive.

Le titulaire du droit de préemption qui a renoncé à exercer ce droit sur un immeuble dont le prix a été fixé par la juridiction de l'expropriation, ne peut plus l'exercer à l'égard d'un même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le prix déclaré lors d'une nouvelle vente est égal à l'estimation de la juridiction, révisée, s'il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'institut national de la statistique depuis cette décision.

L. 211-10. Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié sa décision d'exercer ce droit, le propriétaire est tenu d'informer, les locataires, les preneurs ou occupants de l'immeuble et de les faire connaître au titulaire du droit de préemption.

Les locataires, les preneurs ou les occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un immeuble acquis par la voie de la préemption ne peuvent s'opposer à l'exécution de travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l'exécution des travaux l'exige, ils sont tenus d'évacuer tout ou partie des locaux. Dans ce cas, le nouveau propriétaire de l'immeuble doit, avant le commencement des travaux, procéder au relogement des locataires, preneurs ou occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation ainsi qu'à la réinstallation des locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal dans les conditions fixées à l'article 38-I du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.

Toutefois, les personnes visées à l'alinéa précédent peuvent demander à bénéficier des dispositions de l'article 13 modifié de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ou de celles de l'article L. 313-9 du présent code.

L. 211-11. Si dans un délai de cinq ans à compter du transfert de propriété, l'immeuble qui a fait l'objet de l'exercice du droit de préemption n'a pas été utilisé à l'une des fins prévues à l'article L. 211-3, l'ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel peuvent demander qu'il leur soit rétrocédé.

Pour être recevable, cette demande doit être présentée dans un délai de trois ans à compter de l'expiration du délai mentionné à l'alinéa précédent.

À défaut d'accord amiable, le prix du bien rétrocédé sera fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, sans pouvoir excéder le montant du prix de préemption, révisé, s'il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'institut national de la statistique entre les deux mutations. Le demandeur pourra renoncer à l'exercice de son droit avant l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la notification de la décision juridictionnelle fixant définitivement le prix.

L. 211-12. Les immeubles acquis par exercice du droit de préemption institué par l'article L. 211-2 du présent code ne peuvent faire l'objet d'aucune cession en pleine propriété, sous réserve de l'application des dispositions de l'article L. 211-11 du même code, en dehors des cessions que les personnes publiques pourraient se consentir entre elles.

Ces immeubles peuvent seulement faire l'objet de concessions temporaires d'usage, sous la forme notamment de baux à construction régis par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 ou de concessions immobilières régies par les articles 48 à 60 de la loi n° 57-1253 du 30 décembre 1967.

Ces concessions ne peuvent, en aucun cas, avoir une durée supérieure à quatre-vingt-dix-neuf ans ni conférer au preneur aucun droit à renouvellement ou aucun croit à se maintenir dans les lieux à l'expiration de la concession.

Des exceptions aux dispositions du présent article peuvent être autorisées par décision de l'autorité administrative, dans des conditions déterminées par décret en Conseil d'État. - V. infra art. R. 211-30.

L. 211-13. Les articles L. 211-1 (alinéas 2 et 3) et L. 211-2 à L. 211-12 sont applicables dans les zones d'habitation délimitées par un plan d'urbanisme directeur ou de détail approuvé.

L. 211-14. Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent chapitre.

Les dispositions des art. L. 211-1 à L. 211-13 n'entrent en vigueur qu'à compter de la publication du décret en Conseil d'État prévu à l'art. L. 211-14 (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975, art. 33).

L. 212-1. Peuvent être créées, par décision administrative, sur proposition ou après consultation des communes ou groupements de communes intéressés, des zones d'aménagement différé en vue notamment de la création ou de la rénovation de secteurs urbains, de la création de zones d'activité ou de la constitution des réserves foncières prévues à l'article L. 221-1.

Un même terrain peut être compris à la fois dans une zone d'aménagement différé et dans une zone d'aménagement concerté définie conformément aux dispositions de l'article L. 311-1.

L. 212-2. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) « Dans les zones d'aménagement différé, un droit de préemption sur les aliénations d'immeubles visées à l'article L. 211-2 (alinéa 1er) est ouvert » soit à une collectivité publique, soit à un établissement public figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État, soit à une société d'économie mixte titulaire d'une concession en application (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « de l'article L. 321-1 (1er alinéa), soit à un office public d'aménagement et de construction, soit à un office public d'habitations à loyer modéré à compétence étendue ».

Le droit de préemption prévu à l'alinéa précédent peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de la décision administrative instituant la zone d'aménagement différé, sous réserve de ce qui est dit à l'article L. 213-1.

(L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) « À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

« a. La date de référence pour la prise en considération de l'usage effectif des immeubles et droits immobiliers prévue au II de l'article 21 de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 (C. expropriation, art. L. 13-15) est un an avant la publication de l'acte instituant la zone ;

« b. Les améliorations apportées postérieurement à la création de la zone d'aménagement différé ne seront pas présumées revêtir un caractère spéculatif ;

« c. Les accords amiables visés au III de l'article 21 de l'ordonnance n° 58-997 précitée (C. expropriation, art. L. 13-15) sont ceux intervenus à l'intérieur de la zone d'aménagement différé.

« Les dispositions de l'article L. 211-9 sont applicables dans le périmètre de la zone d'aménagement différé.

« En cas de déclaration d'utilité publique, l'exercice du droit de préemption produit les mêmes effets que l'accord amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels.

« L'État peut toujours se substituer à une collectivité locale, un établissement public ou une société d'économie mixte qui n'exerce pas le droit de préemption dont cette personne morale a été investie en vertu de l'alinéa premier du présent article ou qui n'acquiert pas un bien dont l'acquisition lui est demandée au titre de l'article L. 212-3. Sauf dans le cas où le bien immobilier ainsi acquis a déjà été affecté à des fins d'intérêt général, il sera cédé au titulaire du droit de préemption à la condition que ce dernier justifie de projets d'utilisation immédiate du bien dont il s'agit à des fins d'intérêt général et que sa demande soit formulée dans l'année qui suit la période d'exercice du droit de préemption ».

Les dispositions ci-dessus de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 n'entrent en vigueur qu'à compter de la publication du décret en Conseil d'État prévu à l'art. L. 211-14 (art. 33 de la loi).

L. 212-3. Tout propriétaire, à la date de publication de l'acte instituant une zone d'aménagement différé ou portant délimitation de son périmètre provisoire, ainsi que ses ayants cause universels ou à titre universel, peut à l'expiration d'un délai d'un an à dater de l'un ou de l'autre de ces actes, demander au titulaire du droit de préemption de procéder à l'acquisition de son bien à un prix fixé, à défaut d'accord amiable (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « par la juridiction de l'expropriation ». Le délai d'un an prévu ci-dessus n'est pas opposable en cas d'aliénation pour payer des droits de mutation à titre gratuit ou des soultes de partage.

Dans un délai de six mois à compter de ladite demande le titulaire du droit de préemption doit soit décider d'acquérir le bien au prix demandé ou à celui qui sera fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit faire connaître sa décision de ne pas donner suite à la demande dont il a été saisi.

En cas d'acquisition, il devra régler le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé ou après la décision définitive de la juridiction de l'expropriation.

En cas de refus, à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans les six mois, ou en cas de non paiement à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le bien visé cesse d'être soumis au droit de préemption. Dans ce dernier cas, il est, sur sa demande, rétrocédé au propriétaire (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « ou à ses-ayants cause universels ou à titre universel ».

L. 212-4. Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié sa décision d'exercer ce droit, ainsi que dans le cas où il a sollicité l'acquisition de son bien dans les conditions fixées par l'article L. 212-3 (1er alinéa), le propriétaire est tenu d'informer les locataires ou les preneurs occupant le bien et de les faire connaître au titulaire du droit de préemption. Le propriétaire doit également informer ses locataires ou preneurs de la décision prise par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 212-3 (2e alinéa).

Dès qu'il est informé dans les conditions prévues à l'alinéa précédent, le locataire ou preneur peut faire connaître au propriétaire et au titulaire du droit de préemption son intention de quitter les lieux avant l'expiration du bail, le propriétaire et le titulaire du droit de préemption ne peuvent, quelles que soient les clauses du bail ni s'opposer, ni réclamer au locataire ou preneur une indemnité à ce titre. Le locataire ou preneur peut également demander la fixation du montant des indemnités auxquelles il peut prétendre. En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d'expropriation.

L. 212-5. Lorsque le titulaire du droit de préemption est devenu propriétaire du bien, soit par exercice du droit de préemption, soit dans le cas prévu par l'article L. 212-3, le locataire ou le preneur peut à tout moment lui déclarer son intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Le titulaire du droit de préemption ne peut, quelles que soient les clauses du bail, ni s'y opposer, ni réclamer au locataire ou preneur une indemnité à ce titre.

La déclaration visée à l'alinéa ci-dessus est notifiée au titulaire du droit de préemption par acte extra-judiciaire. Sauf acceptation d'un délai plus long par ledit titulaire, cette déclaration prend effet au plus tard dix-huit mois après la date à laquelle elle a été notifiée.

Le titulaire du droit de préemption est tenu de verser au locataire ou preneur sortant des lieux les indemnités auxquelles celui-ci peut prétendre, notamment celles qui peuvent lui être dues à raison des améliorations qu'il a apportées au fonds loué.

L. 212-6. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) Lorsqu'un terrain compris dans la zone d'aménagement différé fait ultérieurement l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue au II de l'article 21 de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée (C. expropriation, art. L. 13-15) est non un an avant l'ouverture de l'enquête préalable, mais un an avant la publication de la décision administrative instituant la zone d'aménagement différé, sous réserve de ce qui est dit à l'article L. 213-1.

L. 212-7. Lorsque la période d'exercice du droit de préemption définie à l'article L. 212-2 est expirée, le titulaire du droit de préemption qui a acquis un bien immobilier par la voie de la préemption est tenu, sur demande des intéressés, de le rétrocéder à son ancien propriétaire ou aux ayants cause universels ou à titre universel de ce dernier si ledit bien n'a été, antérieurement à la demande, soit aliéné ou affecté à des fins d'intérêt général, soit compris dans une zone à urbaniser en priorité ou dans le périmètre d'une opération de rénovation urbaine.

À défaut d'accord amiable, le prix sera fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation sans pouvoir excéder le montant du prix de préemption, révisé, s'il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'institut national de la statistique entre les deux mutations. Le demandeur pourra renoncer à l'exercice de son droit avant l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la notification de la décision juridictionnelle fixant définitivement le prix.

(L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « L'ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel ne peut exercer le droit de rétrocession que dans un délai de trois ans à compter de l'expiration de la période d'exercice du droit de préemption ».

L. 212-8. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) L'arrêté ou le décret instituant une zone d'aménagement différé fait l'objet d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État. - V. la note sous l'art. L. 212-2 supra.

L. 212-9. Ainsi qu'il est dit à l'article 3 de la loi n° 65-561 du 10 juillet 1965, les valeurs indiquées dans les promesses d'achat ou de vente et dans les conventions de toute nature intervenues dans les deux années qui précédent la publication du décret ou de l'arrêté créant une zone d'aménagement différé ne sont pas opposables à l'administration pour l'application de l'article 21 de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 (C. expropriation, art. L. 13-14 à L. 13-19).

L. 212-10. La période pendant laquelle le droit de préemption peut être exercé dans les zones d'aménagement différé créées avant le 17 juillet 1971 est portée à quatorze ans toutes les fois que l'exercice de ce droit est encore ouvert à son titulaire. Des arrêtés du préfet peuvent toutefois, pour certaines zones, limiter ou exclure l'application des dispositions du présent alinéa.

Jusqu'au 31 décembre 1972, un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme peut rétablir au profit du titulaire initial et pour une durée de six ans le droit de préemption dans les zones d'aménagement différé où ce droit est venu à expiration avant le 17 juillet 1971. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) « La date de référence mentionnée au a du troisième alinéa de l'article L. 212-2 reste celle fixée pour la zone initiale ». - V. la note sous l'art. L. 212-2 supra.

L. 212-11. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) Un décret en Conseil d'État détermine en tant que de besoin les conditions d'application du présent chapitre.

L. 213-1. Dès qu'il est saisi par une commune ou un groupement de communes d'une proposition de création d'une zone d'aménagement différé ou qu'il demande l'avis d'une commune ou d'un groupement de communes sur le projet de création d'une telle zone, le préfet peut prendre un arrêté délimitant le périmètre provisoire de la zone.

Ce périmètre ne peut dépasser les limites des territoires des communes ou groupements de communes demandeurs ou consultés. (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « II peut inclure en tout ou partie une ou plusieurs zones d'aménagement concerté. »

Lorsque le préfet prend un tel arrêté, la date de la publication de cet arrêté est substituée à celle de la décision administrative créant la zone (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) « pour l'application du a du troisième alinéa de l'article L. 212-2 », du deuxième alinéa de l'article L. 212-2 et de l'article L. 212-6.

À partir de cet arrêté et jusqu'à la publication de la décision administrative créant la zone d'aménagement différé, le préfet peut, au nom de l'État, exercer dans le périmètre provisoire le droit de préemption prévu par le présent titre.

Lors de la publication de la décision administrative créant la zone d'aménagement différé, les biens immobiliers ainsi acquis par l'État qui n'auront pas déjà été affectés à des fins d'intérêt général, seront, s'ils sont compris dans le périmètre définitif, cédés au titulaire du droit de préemption et, s'ils ne sont pas compris dans ce périmètre, rétrocédés à leurs anciens propriétaires (L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel, sur la demande de ces derniers, formulée au plus tard dans un délai de trois ans à compter de la publication de la décision créant la zone ».

L'imposition de la plus-value au titre de l'article 3 de la loi n° 63-1241 du 19 décembre 1963 repris aux articles 150 ter et suivants du Code général des impôts ne sera mise éventuellement en recouvrement qu'après publication de la décision administrative créant la zone d'aménagement différé et après paiement des indemnités.

L. 213-2. Si la décision administrative créant la zone d'aménagement différé n'est pas intervenue à l'expiration d'un délai de trois ans, à compter de la publication de l'arrêté préfectoral délimitant le périmètre provisoire, cet arrêté devient caduc.

(L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « Les biens immobiliers acquis par l'État en application des dispositions du quatrième alinéa de l'article 213-1 qui ne sont pas affectés à des fins d'intérêt général sont alors rétrocédés à leurs anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sur demande de leur part formulée au plus tard dans un délai de trois ans à compter de la date à laquelle l'arrêté préfectoral délimitant le périmètre provisoire est devenu caduc. »

Les dispositions du dernier alinéa de l'article L 213-1 sont applicables, la date d'expiration du délai indiqué au premier alinéa ci-dessus étant substituée à celle de publication de la décision administrative créant la zone d'aménagement différé.

L. 213-3. Un décret en Conseil d'État détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application des articles L. 213-1 et L. 213-2.

L. 213-4. Les arrêtés préfectoraux délimitant les périmètres provisoires de zones d'aménagement différé intervenus avant le 17 juillet 1971 ont les effets prévus au troisième alinéa de l'article L 213-1.

Nonobstant les dispositions de l'article L. 213-2, ils deviendront caducs trois ans après le 17 juillet 1971, si les décisions administratives créant les zones ne sont pas alors intervenues.

L. 214-1. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) Pour l'application des chapitres 1er, II et III du présent titre, sont considérés comme des établissements publics groupant plusieurs communes et ayant compétence en matière d'urbanisme, les établissements publics qui, en vertu de la loi ou de leurs statuts, sont compétents pour l'élaboration des documents d'urbanisme et la réalisation de zones d'aménagement concerté.

L. 214-2. (L. n° 75-1328 du 31 décembre 1975) En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du droit de préemption ou son délégué, au plus tard dix mois après sa décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par celui-ci, ou six mois après la décision définitive de la juridiction de l'expropriation.

(L. n° 76-1285 du 31 décembre 1976) « En l'absence de paiement, ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande du propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption ; la demande doit être faite à peine de forclusion dans les trois mois de l'expiration du délai imparti pour le paiement ou la consignation. Le propriétaire peut alors aliéner librement le bien ainsi rétrocédé. »

1   L'article 9 bis a été ajouté à la loi du 18 juillet 1985 par l'article unique de la loi n° 87-557 du 17 juillet 1987 (JO du 21.07.1987).

2   Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985.

3   Cf. annexe II.