SOUS-SECTION 4 ACQUISITIONS RÉALISÉES PAR UN DROIT DE PRÉEMPTION

SOUS-SECTION 4

Acquisitions réalisées par un droit de préemption

TEXTE

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(Législation applicable au 31 mars 2001)

Art. 1594-0 G. - Sont exonérées de la taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement :

B. Sous réserve des dispositions du 7° de l'article 257 :

a. Les acquisitions d'immeubles effectuées en vue de l'aménagement de zones à urbaniser par priorité, par les collectivités et par les organismes concessionnaires de cet aménagement ;

b. Les acquisitions d'immeubles situés dans les zones d'aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 212-2 et L. 212-3 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985, par les collectivités et les organismes bénéficiaires du droit de préemption ;

c. Les rétrocessions et restitutions consenties en application des articles L. 212-7 et L. 213-1 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

d. Les acquisitions d'immeubles ou de droits immobiliers portant sur des biens situés dans des zones d'intervention foncière, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-2, L. 211-3 et L. 211-7 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

e. Les rétrocessions consenties en application de l'article L. 211 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

f. Les acquisitions de biens soumis au droit de préemption urbain ou au droit de préemption institué dans les zones d'aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-4 et L. 211-5, L. 212-2, L. 212-3 et L. 213-1 à L. 213-3 du code de l'urbanisme ;

g. Les rétrocessions consenties en application de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme ;

h. Les acquisitions de biens soumis au droit de préemption institué dans les zones de préemption créées en application de l'article L. 142-3 du code de l'urbanisme, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 142-3 et L. 142-4 dudit code par les collectivités ou établissements publics bénéficiant du droit de préemption, directement, par substitution ou par délégation ;

i. Les rétrocessions consenties en application de l'article L. 142-8 du code de l'urbanisme.

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*       *

1Les opérations visées au B de l'article 1594-0 G (ancien art. 696) du CGI sont exonérées de taxe de publicité foncière ¹ .

  A. ZONES À URBANISER PAR PRIORITÉ

  I. Généralités

2Le décret n° 58-1464 du 31 décembre 1958 a prévu la création, dans les centres importants, de zones à urbaniser par priorité, à l'intérieur desquelles les collectivités publiques ou leurs concessionnaires (établissements publics et sociétés d'économie mixte) sont habilités à acquérir les terrains et à les revendre après réalisation des équipements et installations collectifs.

Pendant une période de quatre ans, susceptible d'être prolongée de deux ans, à compter de la publication de l'arrêté du ministre de l'équipement et du logement ou du décret en conseil d'État désignant une zone à urbaniser par priorité, les collectivités publiques ou leurs concessionnaires ont un droit de préemption sur tout terrain, situé dans la zone, qui ferait l'objet d'une aliénation à titre onéreux.

Enfin, il est précisé que depuis le 1er janvier 1976, les ZUP ont été supprimées par la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975. Toutefois, l'article 26-II de cette loi prévoit que cette suppression ne fait pas obstacle à l'achèvement de l'aménagement des zones créées antérieurement.

  II. Champ d'application de l'exonération

3L'application de l'exonération est subordonnée à une double condition :

- création d'une zone à urbaniser par priorité ;

- existence d'une acquisition d'immeubles effectuée, en vue de l'aménagement de cette zone, par une collectivité ou un organisme concessionnaire.

1. Création d'une zone à urbaniser par priorité.

4La désignation de la zone à urbaniser par priorité résulte d'un arrêté du ministre de l'équipement et du logement ou d'un décret en conseil d'État. Un plan sur lequel est délimitée la partie du territoire de la commune comprise dans le périmètre de la zone à urbaniser est annexé au décret ou à l'arrêté. L'acte créant la zone est publié au Journal Officiel (cf. toutefois ci-dessus n° 2 in fine).

2. Existence d'une acquisition d'immeubles effectuée, en vue de l'aménagement de la zone à urbaniser par priorité, par une collectivité ou un organisme concessionnaire.

5Par « acquisition d'immeuble » il faut entendre toute mutation immobilière à titre onéreux, quelle qu'en soit la forme, et sans qu'il y ait à distinguer, notamment, s'il s'agit d'une acquisition amiable ou judiciaire. Lorsqu'elle est judiciaire, l'acquisition échappe bien entendu à la formalité unique : l'exonération porte alors sur les droits de mutation à titre onéreux et la formalité de publication au fichier immobilier ne donne pas lieu à la perception de la taxe de publicité foncière (rappr. ci-avant DB 7 C 132 ).

6Par ailleurs, bénéficient de l'exonération non seulement les acquisitions réalisées par la collectivité elle-même, mais aussi celles effectuées par les établissements publics et les sociétés d'économie mixte auxquels peuvent être confiées les opérations.

7Enfin, l'exonération s'applique à deux catégories de mutations :

- les acquisitions effectuées par les collectivités ou les organismes concessionnaires en vue de l'équipement des terrains en voirie et réseaux divers et de la réalisation des ouvrages généraux nécessaires à la desserte de la zone ;

- les reventes intervenant au profit d'autres collectivités ou organismes concessionnaires en vue de la construction proprement dite.

8Les reventes consenties à des cessionnaires n'ayant pas la qualité de collectivités ou d'organismes concessionnaires ne bénéficient pas de l'exonération. Mais ces reventes peuvent, bien entendu, être exonérées de taxe départementale de publicité foncière en vertu soit de l'article 1045 du CGI lorsque la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique a été utilisée (cf. ci-avant DB 7 C 1462 ), soit de l'article 1594-0 G-A (ancien art. 691) du même code s'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'un bien assimilé à ces terrains soumis à la TVA (cf. ci-avant DB 7 C 141 ).

  B. ZONES D'AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ ET PÉRIMÈTRES PROVISOIRES

9L'immunité fiscale prévue au B l'article 1594-0 G (ancien art. 696) du CGI s'applique :

- aux acquisitions d'immeubles situés dans les zones d'aménagement différé et qui sont effectuées, dans les conditions prévues aux articles L 212-2 et L 212-3 du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985, par les collectivités et les organismes bénéficiaires du droit de préemption ;

- aux acquisitions de biens soumis au droit de préemption institué dans les zones d'aménagement différé et les périmètres provisoires, effectuées dans les conditions prévues aux articles L 212-2 à L 212-3 et L 213-1 à L 213-5 du code de l'urbanisme.

  I. Généralités

La loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 modifiée relative à la définition et à la mise en oeuvre de principes d'aménagement a profondément refondu les dispositions applicables aux zones d'aménagement différé.

La loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 relative à l'orientation pour la ville a, quant à elle, créé la notion de périmètre provisoire.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a, quant à elle, substitué à la notion de plan d'occupation des sols celle de plan local d'urbanisme et remplacé les concessions d'aménagement par des conventions publiques d'aménagement.

1. Dispositions applicables avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 1985 modifiée ² .

10Les zones d'aménagement différé étaient créées par une décision administrative sur proposition ou après consultation des communes ou groupements de communes intéressés (art. L 212-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ; cf. annexe I).

Pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de la décision administrative instituant la zone d'aménagement différé, les collectivités publiques, les établissements publics figurant sur une liste fixée par décret en conseil d'État ainsi que les sociétés d'économie mixte répondant aux conditions définies au 2e alinéa de l'article L 300-4 du code de l'urbanisme et bénéficiant d'une concession d'aménagement, pouvaient exercer un droit de préemption sur tout immeuble situé dans la zone qui faisait l'objet d'une aliénation volontaire à titre onéreux.

Toutefois, dès qu'il était saisi par une Commune ou un groupement de communes d'une proposition de création d'une zone d'aménagement différé ou qu'il demandait l'avis d'une commune ou d'un groupement de communes sur le projet de création d'une telle zone, le préfet pouvait prendre un arrêté délimitant le périmètre provisoire de la zone. À partir de cet arrêté et jusqu'à la publication de la décision administrative créant la zone d'aménagement différé, le préfet pouvait, au nom de l'État, exercer le droit de préemption dans le périmètre provisoire.

Lorsque l'État s'était substitué à une collectivité locale qui n'avait pas exercé le droit de préemption dont elle avait été investie, celle-ci pouvait exiger la rétrocession de l'immeuble à la condition de justifier de projets d'utilisation immédiate du bien dont il s'agissait à des fins d'intérêt général.

Tout propriétaire à la date de publication de l'acte instituant une zone d'aménagement différé ou portant délimitation de son périmètre provisoire pouvait, à l'expiration d'un délai d'un an à dater de l'un ou l'autre de ces actes, demander au titulaire du droit de préemption de procéder à l'acquisition de son bien à un prix fixé, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation.

Enfin, les zones d'aménagement différé et les périmètres provisoires de zones d'aménagement différé créés avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 1985 ² demeurent soumis jusqu'à leur terme aux dispositions des articles L 212-2 et suivants, L 213-1 et suivants et L 214-1 et suivants du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure à cette date (cf. annexe I).

2. Dispositions applicables entre l'entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 1985 modifiée ² et celle de la loi du 13 juillet 1991 n° 91-662 (JO du 19 juillet).

11Depuis la modification introduite par l'article 8 de la loi n° 89-550 du 2 août 1989 (JO du 8 août 1989) les zones d'aménagement différé peuvent être créées en dehors des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé, par décision motivée du représentant de l'État dans le département, sur proposition ou après avis de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ayant les compétences visées au second alinéa L 211-2 (cf. annexe II) ³ .

En cas d'avis défavorable de la commune ou de l'établissement public compétent, la zone d'aménagement différé ne peut être créée que par décret en conseil d'État.

Enfin, le dernier alinéa de l'article L 212-1 du code de l'urbanisme (dans sa rédaction postérieure à l'intervention de la loi n° 89-550 du 2 août 1989) prévoit que les parties du territoire national dans lesquelles des zones d'aménagement différé peuvent être créées dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public et approuvé sont précisées par décret en Conseil d'État, après avis de chaque région concernée.

Dans les zones d'aménagement différé, un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de l'acte qui a créé la zone, est ouvert soit à une collectivité publique, à un établissement public y ayant vocation, soit à une société d'économie mixte répondant aux conditions définies au 2e alinéa de l'article L 300-4 et bénéficiant d'une concession d'aménagement.

L'acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption (code de l'urbanisme, art. L 212-2 ; cf. annexe II).

Tout propriétaire, à la date de publication de l'acte instituant une zone d'aménagement différé, d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé comme en matière d'expropriation (code de l'urbanisme, art. L 212-3 ; cf. annexe II).

3. Dispositions applicables à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 (JO du 19 juillet) modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (JO du 14 décembre).

12Des zones d'aménagement différé peuvent être créées par décision motivée du représentant de l'État dans le département, sur proposition ou après avis de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ayant les compétences visées au second alinéa de l'article L 211-2.

Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou, après l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, un plan local d'urbanisme approuvé et comprises dans un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé ou dans une zone d'aménagement différé ne sont plus soumises au droit de préemption urbain institué sur ces territoires (code de l'urbanisme, art. L 212-1 ; cf. annexe II).

Dans les zones d'aménagement différé, un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de l'acte qui a créé la zone sous réserve de ce qui est dit à l'article L 212-2-1, est ouvert soit à une collectivité publique, à un établissement public y ayant vocation, soit à une société d'économie mixte répondant aux conditions définies au 2e alinéa de l'article L 300-4 et bénéficiant d'une concession ou d'une convention publique ⁴ d'aménagement.

L'acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption (code de l'urbanisme, art. L 212-2 ; cf. annexe II).

Lorsqu'il est saisi d'une proposition de création de zone d'aménagement différé par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou qu'il lui demande son avis sur un tel projet, le représentant de l'État dans le département peut prendre un arrêté délimitant le périmètre provisoire de la zone.

À compter de la publication de cet arrêté et jusqu'à la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, un droit de préemption est ouvert à l'État dans le périmètre provisoire. Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou, après l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, un plan local d'urbanisme approuvé ne sont plus soumises au droit de préemption urbain institué sur ces territoires.

L'arrêté délimitant le périmètre provisoire peut désigner un autre titulaire du droit de préemption.

Si l'acte créant la zone d'aménagement différé n'est pas publié à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la publication de l'arrêté délimitant le périmètre provisoire, cet arrêté devient caduc.

Par dérogation à l'article L 212-2, la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de zone d'aménagement différé se substitue à celle de l'acte créant la zone d'aménagement différé pour le calcul du délai de quatorze ans pendant lequel le droit de préemption peut être exercé (code de l'urbanisme, art. L 212-2-1 ; cf. annexe II).

Lors de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, les biens immobiliers acquis par décision de préemption qui n'auront pas été utilisés à l'une des fins définies à l'article L 210-1 seront, s'ils sont compris dans le périmètre définitif, cédés au titulaire du droit de préemption et, s'ils ne sont pas compris dans ce périmètre, rétrocédés à leurs anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel dans le délai d'un an à compter de la publication de l'acte créant la zone. Dans ce dernier cas, les dispositions des troisième, quatrième, cinquième et sixième alinéas de l'article L 213-11 sont applicables.

Les dispositions relatives à la rétrocession des biens prévues à l'alinéa précèdent sont également applicables lorsque l'arrêté délimitant le périmètre provisoire devient caduc dans les conditions prévues à l'article L 212-2-1 (code de l'urbanisme, art. L 212-2-2 ; cf. annexe II).

Tout propriétaire, à la date de publication de l'acte instituant une zone d'aménagement différé ou délimitant son périmètre provisoire, d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé comme en matière d'expropriation (code de l'urbanisme, art. L 212-3 ; cf. annexe II).

1   Cette exonération s'étend au droit de timbre de dimension (CGI, art. 902-1-2°).

2   Fixée au 1er juin 1987 par l'article 5 du décret n° 87-284 du 22 avril 1987.

3   Entre le 1er juin 1987, date d'entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 1985 et la publication de la loi n° 89-550 du 2 août 1989, les ZAD ne pouvaient être créées que dans les territoires non couverts par un POS opposable aux tiers.

4   La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a remplacé les concessions d'aménagement par des conventions publiques d'aménagement.