SOUS-SECTION 7 OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR LES SOCIÉTÉS D'AMÉNAGEMENT FONCIER ET D'ÉTABLISSEMENT RURAL (SAFER) [CGI, ART. 1028 À 1028 TER]
II. Objet de la mutation
1. Acquisitions réalisées par les SAFER.
14 Toutes les acquisitions effectuées par les SAFER bénéficiaient de l'exonération.
Compte tenu de la référence aux dispositions de l'article 15 de la loi du 5 août 1960 modifiée par l'article 26 de la loi n° 90-85 du 23 janvier 1990, l'exonération était applicable :
15- aux opérations immobilières portant sur des terres des exploitations agricoles (c'est-à-dire des immeubles ruraux.tels que définis ci-dessus DB 7 C 1451, n os8 à 11 ), des terres incultes destinées à être rétrocédées après aménagement éventuel ;
16- depuis l'intervention de la loi du 23 janvier 1990 déjà citée, aux acquisitions portant sur des exploitations forestières.
17Indépendamment des terrains et des bâtiments, le régime de faveur était applicable aux immeubles par destination passibles de la taxe de publicité foncière (cf. ci-dessus DB 7 C 1213, nos 4 à 8 ). Si la mutation portait sur une exploitation agricole, l'exonération pouvait ainsi profiter aux terrains non bâtis affectés à la culture (terres, forêts, vignes, jardins, vergers, pépinières, bois, oseraies, etc.), aux bâtiments d'exploitation, aux immeubles servant à l'habitation de l'exploitant, de sa famille et de son personnel, ainsi qu'au cheptel et au matériel garnissant la propriété (sous réserve que ces deux derniers éléments aient, au jour de l'acquisition, la nature juridique d'immeubles par destination).
18Les opérations portant sur des immeubles urbains étaient exclues du bénéfice du régime de faveur alors même qu'il s'agissait de l'acquisition d'un immeuble indispensable à la société pour l'installation de son siège et de ses bureaux.
2. Cessions réalisées par les SAFER.
a. Immeubles acquis avant le 26 janvier 1990 1 .
19Les cessions des immeubles acquis avant le 26 janvier 1990, date de publication de la loi du 23 janvier 1990, continuaient d'être régies par le régime fiscal prévu à l'article 1028-I du CGI.
Elles bénéficiaient donc du régime de faveur prévu à l'article 1028-I du CGI et prévoyant l'application de la taxe de publicité foncière aux taux de 0,60 %, sans conditions particulières.
b. Immeubles acquis à compter du 26 janvier 1990 1 .
20Les cessions d'immeubles acquis à compter du 26 janvier 1990 devaient satisfaire aux conditions prévues par l'article 1028 ter du CGI visant, d'une part, des immeubles à destination agricole, d'autre part, des parcelles boisées.
1° Immeubles à destination agricole.
21Le bénéfice du régime de faveur applicable aux cessions de ces biens prévu à l'article 1028 ter , 1er alinéa, du CGI était soumis à deux conditions :
- la cession devait avoir pour objet le maintien, la création ou l'agrandissement d'exploitations agricoles ;
- l'acquéreur devait prendre l'engagement pour lui et ses ayants cause de conserver la destination des immeubles acquis c'est-à-dire leur affectation à usage agricole pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété (cf. ci-dessous n os25 et suiv. ).
Lorsque la cession portait sur des terres incultes, le régime de faveur s'appliquait à la mutation lorsque les biens en cause étaient destinés à faire partie d'une exploitation agricole. Cette précision devait être mentionnée dans l'acte de cession.
22 Remarque : les rétrocessions par les SAFER à des fins non agricoles de bâtiments agricoles désaffectés ou d'immeubles d'habitation préalablement détachés de l'exploitation agricole pour faciliter la revente à des agriculteurs ne bénéficiaient pas du dispositif de faveur.
De même, les cessions consenties par les SAFER dans le cadre d'opérations d'aménagement foncier rural ou de développement rural ne pouvaient bénéficier du régime de faveur si elles ne répondaient pas aux conditions susvisées.
2° Parcelles boisées.
23En application du 2ème alinéa de l'article 1028 ter du CGI dans sa rédaction antérieure à l'intervention de la loi de finances pour 2000, l'exonération s'appliquait aux cessions de parcelles boisées, sous réserve :
- que l'ensemble de ces parcelles n'excède pas dix hectares ;
- ou, dans le cas contraire, que la parcelle boisée cédée ne soit pas susceptible d'aménagement ou d'exploitation régulière. À cet égard, l'acte de cession devait être appuyé d'un certificat délivré par le directeur départemental de l'agriculture et de la forêt attestant que les parcelles boisées n'étaient pas susceptibles d'aménagement ou d'exploitation régulière au sens de l'article L 222-1 du code forestier.
3. Acquisitions effectuées par une personne substituée dans les droits à l'achat conférés à une SAFER.
24L'article 1028 ter du CGI, modifié par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 1998, exonérait également de toute perception au profit du trésor les acquisitions réalisées depuis le 1 er janvier 1999 par une personne substituée dans les droits à l'achat conférés à une SAFER pour l'achat d'un immeuble, lorsque le délai entre la conclusion de la promesse de vente à la SAFER et la cession dudit immeuble n'excédait pas six mois.
III. Engagement à souscrire par l'acquéreur lors de certaines cessions effectuées par les SAFER
Conformément à l'article 1028 ter 1er alinéa du CGI dans sa rédaction antérieure à l'intervention de la loi de finances pour 2000, pour les cessions d'immeubles à destination agricole acquis par les SAFER après le 26 janvier 1990 2 , le régime de faveur était subordonné au respect d'un engagement souscrit par l'acquéreur.
1. Portée de l'engagement.
25Pour bénéficier du régime de faveur, l'acquéreur des biens immobiliers cédés par une SAFER, autres que les parcelles boisées, devait prendre l'engagement pour lui et ses ayants cause de conserver la destination agricole des immeubles acquis pendant un délai de dix ans à compter de la date du transfert de propriété.
L'engagement devait être inclus dans l'acte d'acquisition.
2. Point de départ de l'engagement.
26 L'engagement de maintenir l'affectation agricole des biens acquis prenait effet à compter de la date du transfert de propriété qui était normalement celle de l'acquisition.
Il en était ainsi même lorsque l'entrée en jouissance de l'acquéreur était fixée à une date différente de celle du transfert de propriété.
3. Non-respect de l'engagement : déchéance du régime de faveur.
a. Principe.
27 La déchéance du régime de faveur était encourue lorsque l'immeuble était affecté à un usage autre qu'agricole dans le délai de dix ans à compter de la date de son acquisition auprès d'une SAFER.
Dès lors, la mutation à titre onéreux ou à titre gratuit d'un bien n'entraînait pas la déchéance du régime de faveur si le bénéficiaire de la mutation conservait l'affectation à usage agricole du bien jusqu'à l'expiration du délai de dix ans à compter de la date de l'acquisition initiale.
De même, les modifications survenues dans la nature de l'occupation du bien ne pouvaient être considérées comme une cause de déchéance dès l'instant où l'affectation agricole du bien était maintenue.
Ainsi, la conclusion de baux dans les conditions prévues au livre IV du code rural n'était pas susceptible d'entraîner la déchéance du régime de faveur (Déclaration du Ministre de l'agriculture et de la forêt - JO déb. AN 2 juillet 1989, p. 2772).
En revanche, le changement de destination du bien à un usage autre qu'agricole pendant le délai de dix ans entraînait la remise en cause du régime de faveur.
b. Effet de la déchéance.
1 ° Droits complémentaires et pénalités exigibles.
28Lorsque l'engagement relatif à la destination agricole des biens immobiliers n'était pas respecté, l'acquéreur ou ses ayants cause étaient tenus d'acquitter à première réquisition :
- le droit de timbre de dimension afférent à l'acte d'acquisition ;
- la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement dont l'acte avait été dispensé et le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs ;
- la taxe additionnelle communale ;
- le droit supplémentaire de 1 % prévu à l'article 1840 G octies du CGI et l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.
29À titre de règle pratique, il était admis que la rupture partielle de l'engagement ne faisait pas encourir la déchéance totale du régime de faveur.
Par suite, lorsque l'engagement n'avait été rompu que pour une partie des biens en cause, la déchéance du régime de faveur n'atteignait que la partie du prix afférente aux immeubles affectés par le changement de destination à un usage autre qu'agricole.
Dans cette dernière situation, l'acquéreur était donc tenu d'acquitter le droit de timbre de dimension dont avait été dispensé l'acte d'acquisition, ainsi que le complément de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement, le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs y afférents, la taxe additionnelle communale, l'intérêt de retard et le droit supplémentaire de 1 % à hauteur de la fraction du prix d'acquisition afférente à ceux des immeubles affectés à un usage autre qu'agricole.
2° Redevables des droits.
30Les compléments de droits et pénalités devaient être supportés par l'acquéreur ou ses ayants cause.
Dès lors, en cas de mutation du bien pendant le délai de dix ans, les ayants cause de l'acquéreur qui avait pris les engagements étaient personnellement redevables des compléments de droits et pénalités en cas de déchéance du régime de faveur.
3° Recouvrement des droits et pénalités rappelés
31Les droits rappelés et l'intérêt de retard légalement exigibles devaient être acquittés à la première réquisition de l'administration. Celle-ci devait être précédée, dans tous les cas, de la mise en oeuvre de la procédure de redressement contradictoire à l'encontre du propriétaire qui n'avait pas respecté l'engagement de conserver la destination du bien à usage agricole pendant un délai de dix ans à compter de l'acquisition auprès d'une SAFER.
IV. Agrément ministériel
32L'application du tarif réduit était réservée aux sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural régulièrement agréées par le ministre de l'agriculture et le ministre du budget, conformément aux dispositions de l'article 15, 2éme alinéa, de la loi du 5 août 1960 modifiée.
La liste des sociétés agréées figure en annexe à la présente sous-section.
C. DISPOSITIONS APPLICABLES JUSQU'AU 31 DECEMBRE 1998
33Jusqu'au 31 décembre 1998, d'après le I de l'article 1028 du CGI dans sa rédaction antérieure à l'intervention de l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 1998, les opérations immobilières effectuées par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) agréées par les ministres de l'agriculture et du budget étaient exonérées de droit de timbre et assujetties à la seule taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % 3 . Ce taux ne pouvait pas être modifié par les conseils généraux (CGI, art. 1594 D).
Les taxes additionnelles communale et régionale n'étaient pas exigibles. En revanche, le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs était dû (cf. ci-dessus DB 7 C 11, n os14 et 15 ).
34La portée de ce régime avait toutefois été restreinte par l'article 29 de la loi n° 90-85 du 23 janvier 1990 complémentaire à la loi n° 88-1202 du 30 décembre 1988 relative à l'adaptation de l'exploitation agricole à son environnement économique et social (CGI, art 1028-II ).
Le dispositif ainsi mis en place, codifié aux articles 1028 bis et 1028 ter du CGI :
- maintenait le régime de faveur pour toutes les acquisitions réalisées par les SAFER et pour les cessions des biens acquis avant le 26 janvier 1990 par ces organismes ;
- limitait le régime de faveur aux seules cessions agricoles ou assimilées réalisées par les SAFER sur des immeubles acquis par elles à compter du 26 janvier 1990.
35L'application du régime de faveur était subordonnée à quatre conditions tenant à :
1° la nature juridique de la mutation ;
2° l'objet de la mutation ;
3° l'engagement à souscrire par l'acquéreur pour certaines cessions effectuées par les SAFER ;
4° l'agrément de la société.
I. Nature juridique de la mutation
36Cf. ci-dessus, n os11 à 13 .
37 Cas particulier : la cession par une SAFER de parts d'intérêts d'un groupement forestier était susceptible de bénéficier du tarif réduit prévu aux articles 1028 à 1028 ter du CGI, si les droits sociaux cédés représentaient un apport d'immeubles à destination agricole ou assimilée réalisé depuis moins de trois ans.
En effet en application de l'article 727-I-1° du CGI, de telles cessions étaient considérées, au point de vue fiscal, comme ayant pour objet les biens en nature représentés par les titres cédés. Elles étaient enregistrées à la recette des impôts et assujetties au droit proportionnel de 0,60 % (CGI, art. 682 et 729 ; rappr. DB 7 D 551 et 552 ).
1 Date de publication de la loi du 23 janvier 1990.
2 Les cessions portant sur des immeubles acquis par les SAFER antérieurement au 26 janvier 1990 sont régies par les dispositions de l'article 1028-I du CGI.
3 Lorsqu'elles entrent dans le champ d'application de l'article 257-7° du CGI, les opérations réalisées par les SAFER sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions de droit commun.