SECTION 1 DÉFINITION DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE ET DU REVENU NET IMPOSABLE
SECTION 1
Définition de la valeur locative cadastrale et du revenu net Imposable
La fixation de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties comprend :
- la détermination de la valeur locative cadastrale des biens passibles de la taxe 1 ;
- le calcul du revenu net imposable par application à cette valeur locative de l'abattement légal de 50 %.
- l'application d'un coefficient déflateur sur le revenu net qui a été prévu, la première fois, pour l'imposition de l'année 1986.
A. DÉFINITION DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE
I - Principe.
1La valeur locative est la valeur d'usage réelle actuelle des biens dont le contribuable dispose, soit à titre de propriétaire, soit à tire d'occupant.
2 La valeur locative cadastrale s'entend de la valeur locative établie conformément aux règles fixées pour la détermination de l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est donc assignée à tous les biens qui entrent dans le champ d'application de cette taxe, même s'ils en sont exonérés, dès lors qu'ils sont passibles de la taxe d'habitation, de la taxe professionnelle ou de certaines taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, par exemple), dont la base est la même que celle de la taxe foncière, comme on l'a vu plus haut [voir également ci-après, C 2131 n os1 à 3 ] 2 .
La valeur locative est dite cadastrale, parce qu'elle est inscrite sur les documents cadastraux qui servent à l'identification de la matière imposable à la taxe foncière dans chaque commune.
3Les règles d'évaluation retenues pour la dernière révision générale ont été fixées par la loi n° 68-108 du 2 février 1968 (CGI, art. 1494 à 1508 et 1518 et par le décret n° 69-1279 du 28 novembre 1969, ann. III au CGI, art. 324 A à 324 AL).
4La loi n° 74-645 du 18 juillet1974 modifiée par l'article 24 de la loi n° 80-10 du 10 janvier1980 a prévu que la maintenance des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties s'effectuerait désormais suivant un dispositif faisant alterner :
- une mise à jour annuelle comportant la constatation des construction nouvelles, des changements de consistance, d'affectation, de caractéristiques physiques et d'environnement ;
- une actualisation triennale des valeurs locatives issues de la précédente révision générale ;
- une majoration annuelle forfaitaire entre deux actualisations ;
- une révision générale des évaluations tous les six ans (auparavant il était prévu une révision tous les cinq ans).
5Les résultats de la prochaine révision générale devraient être utilisables pour le calcul des impositions au titre de 1990 (CGI, art. 1516, 4 e alinéa et loi n° 86-824 du 11 juillet 1986, art. 29-IV).
Dans l'intervalle de deux révision générales, les valeurs locatives foncières doivent être actualisées (CGI, art. 1518).
L'article 4 de la loi n° 79-15 du 3 janvier 1979 a fixé au 1 er janvier 1980 la date d'incorporation des résultats de la première actualisation des valeurs locatives foncières dans les rôles d'impôts directs locaux 3 .
L'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1982, n° 82-540 du 28 juin1982 a remplacé l'actualisation des valeurs locatives foncières prévue pour 1983 par une revalorisation forfaitaire effectuée au moyen de coefficients nationaux.
Une troisième actualisation aurait dû être incorporée dans les rôles de l'année 1986. Mais l'article 31-I de la loi n° 85-695 du 11 juillet 1985 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier l'a remplacée par une revalorisation forfaitaire.
La quatrième actualisation qui aurait dû être incorporée dans les rôles de l'année 1988 a été également remplacée par une revalorisation forfaitaire.
Dans l'intervalle de deux actualisations prévues par l'article 1518, les valeurs locatives foncières sont majorées par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers (CGI art. 1518 bis ).
Les règles concernant la constatation annuelle des changements, les révisions générales, actualisations et majorations forfaitaires sont exposée ci-après division G.
II - Détermination de la valeur locative cadastrale
6En vertu du principe de l'égalité proportionnelle selon lequel tous les immeubles doivent supporter des charges fiscales équilibrées, les règles de détermination des valeurs locatives visent à dégager non pas la valeur locative réelle et actuelle des biens, mais le loyer normal que le bien était susceptible de produire à la date de référence de la dernière révision, c'est-à-dire au 1er janvier 1970, compte tenu du niveau moyen des loyers en vigueur dans la commune à la même date.
7La « valeur locative cadastrale » est en fait une notion variable suivant les diverses catégories de locaux ; le législateur de 1968 a distingué à cet égard :
- le cas des locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaire dont la valeur locative normale est toujours théorique ;
- celui des locaux commerciaux et bien assimilés dont la valeur locative normale peut être réelle (bail) ou théorique (comparaison ou évaluation directe) ;
- enfin, celui des établissements industriels justiciables de la méthode d'évaluation comptable dont la valeur locative est le produit d'un prix de revient par un taux d'intérêt.
8Les valeurs locatives cadastrales qui servent actuellement de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties ont été fixées lors de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties pour les biens existant à l'époque 4 .
9Mais les changements intervenus dans la matière imposable depuis cette révision générale ont donné lieu à de nouvelles évaluations. Celles-ci ont été effectuées d'après les règles appliquées lors de cette dernière et en se plaçant à la même date de référence.
10Ce principe général comporte toutefois une dérogation importante en ce qui concerne les immobilisations industrielles appartenant à des entreprises ne relevant pas du régime du forfait pour l'impôt sur le revenu (cf. ci-après, C 212 ).
En effet, depuis l'intervention de la loi n° 74-645 du 18 juillet 1974, les immobilisations passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties réalisées par les entreprises sont, quelle que soit la date de leur acquisition, évaluées, non pas à la date de référence de la précédente révision mais d'après leur prix de revient réel. (Voir à ce sujet, chap. 5 ci-après). Cette disposition est codifiée sous l'article 1517-II du CGI.
B. REVENU NET IMPOSABLE A LA TAXE FONCIÈRE
11La taxe foncière est établie sur un revenu net fixé à 50% de la valeur locative cadastrale (CGI, art. 1388) 5 .
C. APPLICATION D'UN COEFFICIENT DÉFLATEUR
12 L'article 31 de la loi n° 85-695 du 11 juillet 1985 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier prévoit dans son paragraphe Il que les bases d'imposition des quatre taxes directes locales sont, en 1986, multipliées par un coefficient égal à 0,974. En période de désinflation, la détermination des bases des impôts locaux avec un décalage de deux ans a, en effet, pour inconvénient de faire progresser les bases d'imposition plus vite que les prix. Le coefficient fixé par le législateur permet de ramener l'augmentation nominale des bases des impôts locaux à un niveau proche de celui de l'inflation 6 , d'où l'appellation qui lui est donnée de « coefficient déflateur ».
13 L'article 29-II de la loi de finances rectificative pour 1986, n° 86-824 du 11 juillet 1986 prévoit que le coefficient déflateur est fixé au titre de 1987 à 0,959.
14 Enfin, l'article 76-III de la loi de finances pour 1988, n° 87-1060 du 30 décembre 1987 a fixé le coefficient déflateur à 0,962 au titre de 1988.
15 Le coefficient déflateur s'applique sur le revenu net de toutes les propriétés bâties quelles que soient leur nature ou les modalités d'évaluation de leur valeur locative 7 y compris lorsqu'elles deviennent imposables pour la première fois au titre de 1986.
1 Sous réserve des règles d'évaluation particulières applicables aux locaux soumis à la réglementation de la loi du 1 er septembre 1948.
2 A l'exception, toutefois, des locaux soumis à la loi du 1 er septembre 1948 (cf. C 223 n os 7 et suiv.).
3 Pour la taxe professionnelle l'incorporation de ces résultats a été reportée par l'article 1 er , 3 e alinéa de la loi n° 80-10 du 10 janvier 1980 (cf. 6 E 2221 n° 6).
4 Les diverses phases de la révision générale des évaluations des propriétés bâties ont fait l'objet de diverses instructions - actuellement classées dans la division M de la présente série - auxquelles on pourra se référer en tant que de besoin pour tout ce qui concerne notamment, les modalités pratiques d'exécution.
5 La déduction forfaitaire de 50% étant la seule déduction autorisée par la loi pour tenir compte des frais de gestion, d'entretien d'assurance, d'amortissement et de réparation, un contribuable ne saurait obtenir une réduction du revenu net foncier pour le motif que l'extrême vétusté de son immeuble le contraindrait à y effectuer constamment d'importantes réparations qui en absorberaient le revenu (CE, arrêt du 22 juillet 1948, RO, p. 84).
6 Le coefficient fixé est égal au rapport entre l'augmentation nominale des bases correspondant à l'érosion monétaire pour 1986 (1,052) et l'augmentation nominale résultant du coefficient de majoration des valeurs locatives fixé pour 1986 (1,08).
7 Y compris les évaluations fixées en application de l'article 1518 B du CGI.