SOUS-SECTION 9  

Sommes à déduire des recettes brutes pour
la détermination du revenu brut foncier

1Du total formé par les recettes brutes et les dépenses incombant au propriétaire et mises par les conventions à la charge des locataires, il y a lieu de déduire :

- les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire ;

- la taxe additionnelle au droit de bail ou la contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail ;

- certaines dépenses de caractère exceptionnel payées par le propriétaire en vue de l'acquisition ou de la conservation de son revenu.

  A. DÉPENSES PAYÉES PAR LE PROPRIÉTAIRE POUR LE COMPTE DES LOCATAIRES

1. Nature des dépenses.

2Ces dépenses sont à la fois celles qui s'appliquent à des fournitures ou à des services destinés à l'usage privé des occupants et celles qui, se rattachant à l'usage commun des locataires, constituent la contrepartie de commodités pour ces derniers. D'une manière générale, il s'agit des charges dont le propriétaire est fondé de plein droit à obtenir le remboursement de ses locataires ou occupants, sur justifications, en sus du loyer principal.

a. Immeubles soumis à la réglementation des loyers.

3Les dépenses qui peuvent être mises à la charge des locataires sont limitativement énumérées par la loi. Il s'agit de certaines prestations, des taxes locatives et de diverses fournitures individuelles.

1 ° Prestations.

4Ce sont :

- les frais de pose, de dépose et d'entretien des tapis, les fournitures nécessaires à l'entretien de propreté des parties communes de l'immeuble, ainsi que les frais d'entretien (fournitures et main-d'oeuvre) des espaces verts ;

Remarque  : Frais de débroussaillement : ils constituent des charges locatives au sens des lois sur les rapports locatifs dites Quilliot ( loi n°82-526 du 22 juin 1982) et Méhaignerie (loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). Ces dépenses ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers au sens de l'article 31-I-1° a du CGI (dépenses d'entretien). Elles sont déductibles des recettes brutes si elles sont payées par le propriétaire pour le compte du locataire. Bien entendu, si elles ont fait l'objet d'un remboursement par le locataire, le propriétaire doit inclure ce remboursement dans les recettes brutes de l'année de son encaissement.

- la consommation de l'électricité et du gaz nécessités par l'éclairage des parties communes de l'immeuble et des voies privées le desservant, ainsi que la location des compteurs ;

- les dépenses afférentes au chauffage des parties communes de l'immeuble à l'exception de celles nécessitées par de grosses réparations ;

- les dépenses de force motrice des ascenseurs et monte-charge et leurs frais d'entretien, à l'exception de celles nécessitées par les grosses réparations ;

- les frais de vidange ;

- les frais d'abonnement du poste téléphonique de l'immeuble.

2° Taxes locatives.

5Il s'agit de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage.

À cette liste, il convient d'ajouter le droit de bail ou la contribution annuelle représentative du droit de bail qui est à la charge des locataires, sauf convention contraire entre les parties.

3° Fournitures individuelles.

6Ces fournitures sont les suivantes :

- consommation d'eau chaude et froide des locataires ou occupants de l'immeuble ainsi que des sommes dues au titre de la redevance d'assainissement ;

- location des compteurs ;

- frais de ramonage des cheminées ;

- frais de chauffage ;

- frais de conditionnement d'air ;

- frais d'abonnement des postes supplémentaires et taxes des communications téléphoniques.

b. Immeubles qui échappent à la réglementation des loyers.

7Les dépenses de l'espèce s'entendent, en principe, de celles qui, par l'effet des conventions, sont mises à la charge des locataires.

Toutefois, en ce qui concerne les dépenses de réparations locatives (voir infra 5 D 2224, n°s 10 et suiv. ).

Frais de débroussaillement : cf. n° 4 ci-avant.

2. Conditions de la déduction.

8Les dépenses payées par le propriétaire pour le compte des locataires sont déductibles, en tout état de cause, pour leur montant réel.

Bien entendu, si elles ont fait l'objet d'un remboursement par le locataire, ce remboursement doit être inclus dans les recettes brutes de l'année de son encaissement.

  B. TAXE ADDITIONNELLE AU DROIT DE BAIL OU CONTRIBUTION ADDITIONNELLE À LA CONTRIBUTION ANNUELLE REPRÉSENTATIVE DU DROIT DE BAIL

9Est également admise en déduction pour la détermination du revenu foncier, la taxe additionnelle au droit de bail ou la contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail versée par les propriétaires d'immeubles bâtis (art. 741 bis et 234 nonies nouveau du CGI).

  C. DÉPENSES EXCEPTIONNELLES SUPPORTÉES PAR LES PROPRIÉTAIRES

Ces dépenses sont déduites du revenu brut lorsqu'elles sont engagées en vue de l'acquisition d'un revenu.

1. Indemnité d'éviction.

10L'indemnité d'éviction versée par le propriétaire est admise en déduction des recettes brutes lorsqu'elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu.

Conformément à la jurisprudence du Conseil d'État, il en est ainsi, notamment, lorsque la somme versée au locataire sortant a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions.

Ainsi, la CAA de PARIS a jugé que l'indemnité d'éviction versée à un exploitant de bains-douches en vue de la libération de locaux à usage commercial pour leur remise en état avant une nouvelle location constitue une dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu au sens de l'article 13-1 du CGI et peut, en conséquence, être déduite des revenus fonciers du propriétaire (arrêt n° 1033 du 31 janvier 1991).

Toutefois, il convient d'écarter la déduction de l'indemnité lorsque son versement résulte d'une gestion anormale (CE, arrêt du 12 avril 1972, req. n° 81456, RJ, II, p. 84).

Lorsque l'indemnité d'éviction est indissociable des dépenses de réparation, elle constitue une charge déductible au titre de ces dépenses (cf. infra 5 D 2224, n° 19 ).

11L'indemnité d'éviction n'est pas admise en déduction lorsqu'elle présente le caractère d'une dépense personnelle ou d'une dépense engagée en vue de la réalisation d'un gain en capital.

Tel est le cas de l'indemnité versée par le propriétaire en vue de reprendre les locaux donnés en location pour :

- son usage personnel ;

- les vendre libres de toute location (CE, arrêt du 25 janvier1967, req. n° 66560, RO p. 21) ;

- en permettre la démolition (CE, arrêt du 21 février 1944, req. n°s 69684 et 71374, RO p. 55) ;

-transformer des locaux commerciaux en logements (CE, arrêt du 12 février 1969, req. n° 72918, 7e et 9e s.-s. réunies, RJCD, 1re partie, p. 44).

Le Conseil d'État a précisé, dans les décisions rappelées ci dessus, que le paiement d'une indemnité d'éviction prévue par les lois sur le renouvellement des baux commerciaux ne constitue pas le remboursement d'un loyer ni d'un pas de porte assimilable à un loyer et que cette dépense n'entre pas davantage dans la catégorie des charges dont le montant peut être déduit du revenu brut de l'immeuble en application de l'article 31 du CGI. Comme d'autre part, cette indemnité trouve sa contrepartie dans la libération de l'immeuble loué et dans l'accroissement qui en résulte du capital immobilier, elle ne peut être regardée comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu au sens des articles 13 et 28 du même code et le propriétaire n'est pas fondé à en déduire le montant de son revenu foncier (CE, arrêt du 4 novembre 1974, req. n° 91434. RJ, II, p. 182).

Dans le cas d'une société civile immobilière, propriétaire d'immeubles anciens, qui avait donné congé à ses anciens locataires pour libérer les locaux et conclure avec un tiers un bail à construction prévoyant le remplacement desdits immeubles par des constructions nouvelles destinées à lui revenir à l'expiration du bail, le Conseil d'État a confirmé cette jurisprudence : il a jugé, en effet, que l'opération en cause ayant créé pour la société bailleresse une situation nouvelle entièrement distincte de la situation antérieure, les indemnités versées aux locataires évincés devaient être regardées non pas comme destinées à permettre à la société la poursuite sous une autre forme de l'exploitation des immeubles mais comme constituant la contrepartie d'un accroissement de son patrimoine immobilier (CE, arrêt du 20 octobre 1978, req. n° 7157, RJ, II, p. 152).

Cette solution trouve également à s'appliquer dans l'hypothèse où l'indemnité d'éviction est versée à l'occasion de l'acquisition de l'immeuble (CE, arrêt du 4 novembre 1983, req n° 33903). Au cas particulier, la Haute Assemblée a considéré que le versement de cette indemnité, qui trouve sa contrepartie dans l'accroissement de l'actif immobilier du propriétaire de l'immeuble en cause, ne peut être regardé comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu et déductible de ce chef.

En revanche, il a été jugé qu'eu égard à la circonstance que les locaux commerciaux, pour la reprise desquels un propriétaire a versé au locataire une indemnité d'éviction, ont, pour partie, fait ultérieurement l'objet d'un bail à usage d'habitation moyennant un loyer supérieur à celui précédemment pratiqué et ont été, pour le surplus, rattachés à des locaux contigus dont le propriétaire a conservé la disposition, l'indemnité dont il s'agit doit être regardée, à concurrence de la proportion de surface donnée en location, comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu (CE, arrêt du 29 mars 1989, n° 81836).

12 Remarque . - les intérêts des emprunts contractés par un propriétaire en vue de verser des indemnités d'éviction déductibles sont également admis en déduction.

2. Loyer de relogement.

13Les loyers provenant de la location d'un logement que le propriétaire doit renoncer à occuper personnellement sont imposables dans les conditions de droit commun. En particulier, le propriétaire ne peut déduire du montant des loyers qu'il encaisse ceux qu'il verse pour se loger.

Ces derniers ayant en effet, le caractère d'une dépense personnelle, ne peuvent être considérés comme une charge de l'immeuble que le redevable donne en location.