SOUS-SECTION 1 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET ASSIMILÉES

4. Opérations donnant lieu au versement de la redevance pour la création de bureaux ou de locaux de recherche dans la région Ile-de-France.

88Le champ d'application de la redevance créée par la loi n° 60-790 du 2 août 1960 pour limiter l'extension de locaux à usage de bureaux ou à usage industriel dans la région Ile-de-France a été réduit par la loi n° 82-1020 du 3 décembre 1982 à la construction de locaux à usage de bureaux ou de locaux de recherche et de leurs annexes ainsi qu'à la transformation en de tels locaux de locaux précédemment affectés à d'autres usages.

89Cette redevance est considérée, suivant les dispositions de l'article 302 septies B du CGI, comme constituant un élément du prix de revient du terrain sur lequel sont construits les locaux ayant motivé sa perception et s'analyse ainsi comme étant la contrepartie de l'entrée d'une immobilisation non amortissable dans l'actif de la SICOMI qui l'a acquittée.

90Lorsque l'immeuble fait l'objet d'un contrat de crédit-bail, le montant de la redevance est donc, quelle que soit la durée de la location, ajouté à la valeur résiduelle dudit immeuble pour déterminer la fraction des loyers que le locataire est éventuellement tenu de réintégrer dans ses bénéfices imposables en application de l'article 239 sexies du CGI (cf. ci-dessus n° 83 ).

91Toutefois, il a paru possible d'admettre, par mesure de tempérament, que les dispositions de l'article 302 septies B du CGI rappelées ci-dessus ne trouvent pas à s'appliquer lorsque la SICOMI édifie la construction donnant lieu au paiement de la redevance sans être propriétaire du terrain ni appelée à le devenir. En ce cas, la redevance en cause peut être considérée comme un élément du prix de revient de la construction elle-même et donner lieu à amortissement dans les mêmes conditions que les autres éléments de ce prix de revient.

92Cette solution de tempérament s'applique notamment lorsque la construction est édifiée sur un terrain donné en bail à construction. Il n'en serait autrement que si le contrat était assorti d'une clause prévoyant le transfert du droit de propriété du terrain à la SICOMI moyennant le versement d'un supplément de loyer. Dans cette dernière hypothèse, en effet, la redevance versée par le preneur devrait être incorporée au prix de revient que le terrain comporte en définitive pour ce dernier.

  II. Aménagements du régime fiscal des SICOMI

1. Modifications apportées par l'article 96 de la loi de finances pour 1991.

a. Réalisation des bénéfices.

93L'article 96 de la loi de finances pour 1991 organise la suppression progressive du régime d'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux SICOMI.

En effet, le régime fiscal des SICOMI au regard de l'impôt sur les sociétés varie d'une part selon que les bénéfices sont retirés d'opérations de crédit-bail ou de location simple, et d'autre part selon la date de conclusion des contrats.

1° Date de conclusion des contrats.

94D'une manière générale la date de conclusion du contrat est déterminée dans les conditions prévues par la législation civile ou commerciale, sous réserve des précisions suivantes.

Pour les baux de location simple, qu'ils soient civils ou commerciaux, la date de conclusion du contrat s'entend de la date de signature du bail et non de la date de leur prise d'effet.

95En ce qui concerne les contrats de crédit-bail, l'opération est réalisée à la date de la conclusion d'un contrat synallagmatique qui constate l'engagement des deux parties de financer un immeuble en crédit-bail.

• Renouvellement :

96Le renouvellement d'un bail constitue un nouveau bail.

• Avenant :

97La signature d'un avenant à un bail de location simple est considérée comme une nouvelle opération sauf si cet avenant présente un caractère accessoire au contrat initial. Ce caractère est admis si le loyer supplémentaire résultant de la signature de l'avenant représente moins de 10 % du loyer antérieur.

En cas de signature d'un avenant à un contrat de crédit-bail, cet avenant est considéré comme une opération de crédit-bail nouvelle lorsqu'un financement complémentaire est convenu, et à hauteur de celui-ci.

Toutefois lorsque le contrat est destiné à financer la construction d'un immeuble, il est admis qu'un financement complémentaire ne soit pas considéré comme une nouvelle opération de crédit-bail lorsque :

- celui-ci intervient dans les douze mois suivant la réception des travaux ;

- il couvre un dépassement du devis qui a servi de base au contrat ;

- il ne dépasse pas 15 % du financement initialement prévu.

• Cession :

98En cas de cession totale ou partielle du contrat de crédit-bail ou de cession d'un bail commercial, le cessionnaire du contrat se substitue au locataire initial. Si les clauses du contrat initial ne sont pas modifiées, il est admis que la date de conclusion du contrat s'entend de la signature par le locataire initial.

2° Régime fiscal des opérations de location simple.

• Contrats conclus avant le 1er janvier 1991

99Le bénéfice net retiré par les SICOMI des locations simples de leurs immeubles par contrats conclus avant le 1er janvier 1991 avec des personnes physiques ou morales qui y exercent une activité industrielle ou commerciale est imposé progressivement.

Le bénéfice, déterminé selon les règles applicables en matière d'impôt sur les sociétés, est retenu pour l'assiette de l'impôt à concurrence de :

- 20 p. 100 de son montant pour l'exercice clos en 1991 ;

- 40 p. 100 pour l'exercice clos en 1992 ;

- 60 p. 100 pour l'exercice clos en 1993 ;

- 80 p. 100 pour l'exercice clos en 1994 ;

- 100 p. 100 pour les exercices clos en 1995 et ultérieurement.

Cette nouvelle disposition ne concerne ni les locations consenties à des non-commerçants, ni les plus-values de cession d'immeubles précédemment affectés à la location simple. Les produits de ces opérations demeurent imposables en totalité (cf. ci-avant n° 63 et suivants ).

100Lorsqu'une société clôture son exercice en cours d'année, elle est imposable sur :

- la totalité du bénéfice retiré des contrats conclus à compter du 1er janvier 1991 ;

- en 1991 sur 20 % du bénéfice retiré des contrats conclus avant le 1er janvier 1991 ;

- en 1992 sur 40 % de ce bénéfice et ainsi de suite.

• Contrats conclus à compter du 1er janvier 1991

101Le bénéfice retiré de ces opérations est imposable en totalité dans les conditions de droit commun.

3° Régime fiscal des contrats de crédit-bail.

• Contrats conclus avant le 1er janvier 1991

102Les bénéfices et plus-values provenant de contrats de crédit-bail immobilier conclus avant le 1er janvier 1991 demeurent exonérés d'impôt sur les sociétés et continuent de bénéficier de l'ensemble du régime de faveur dans les conditions prévues par la réglementation des SICOMI : règles d'amortissement dérogatoires, possibilité de constituer une provision spéciale et réintégration réduite chez le preneur pour les baux d'une durée au moins égale à quinze ans.

• Contrats conclus à compter du 1er janvier 1991

103Les opérations de crédit-bail conclues à compter du 1er janvier 1991 sont imposables dans les conditions de droit commun, sauf option pour le régime de faveur.

104Les SICOMI qui souhaitent diversifier leur activité peuvent renoncer à leur statut. Elles sont alors déliées des contraintes relatives à l'exclusivité de l'objet. Ces sociétés conservent le bénéfice de l'imposition progressive des opérations de location simple et du régime spécial pour les opérations de crédit-bail conclues avant le 1er janvier 1991 dès lors qu'elles avaient été agréées en tant que SICOMI. Ces opérations devront continuer à respecter les contraintes liées au régime dérogatoire.

4° Maintien du régime de faveur sur option.

• Régime optionnel

105Sur option de leur part exercée avant le 1er octobre 1991 (aux termes de l'article 208-3° quater du CGI, l'option devait être exercée avant le 1er juillet1991 mais un délai supplémentaire de trois mois a été accordé), les SICOMI peuvent conserver le bénéfice du régime spécial d'exonération, à titre transitoire, pour certaines opérations conclues entre le 1er janvier 1991 et le 1er janvier 1996. Cette exonération s'applique aux produits et plus-values réalisés dans le cadre d'opérations de crédit-bail portant sur des immeubles non équipés affectés à une activité industrielle ou commerciale, à l'exception des locaux à usage de bureau.

L'article 81 de la loi de finances rectificative pour 1992 a modifié cette exception puisqu'il rétablit le régime de faveur des SICOMI pour les contrats de crédit-bail conclus entre le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 1995 et portant sur des locaux à usage de bureaux neufs et vacants au 1er octobre 1992.

Dans le cadre de cette option, les opérations éligibles au régime dérogatoire bénéficient de l'ensemble des règles particulières applicables aux investissements immobiliers financés par les SICOMI. Il en est ainsi notamment pour :

- le régime d'amortissement des biens loués en crédit-bail ;

- la constitution de la provision spéciale destinée à couvrir la différence entre l'amortissement financier et l'amortissement comptable ;

- la réintégration opérée par le locataire.

• Modalités de l'option

106Les SICOMI qui souhaitent opter pour le maintien du régime de faveur pour certaines opérations doivent en faire la déclaration, en double exemplaire, auprès du Service de la législation fiscale selon le modèle figurant en annexe I. Cette déclaration doit être adressée au plus tard le 1er octobre 1991.

L'option pour le régime de faveur dans le cadre du statut de SICOMI, est irrévocable. Si elle est exercée avant le 1er octobre 1991, elle couvre la période comprise entre le 1er janvier 1991 et la date de l'option.

La société peut toutefois renoncer à tout moment à son statut juridique de SICOMI dans les conditions définies n°s 124 et suivants. Une société ne peut pas demander son nouvel agrément en qualité de SICOMI après la renonciation à son statut.

Lorsqu'une SICOMI est agréée en cette qualité après le 1er octobre 1991, elle est autorisée à exercer l'option prévue à l'article 96 de la loi de finances pour 1991. Dans ce cas, l'option doit être exercée dès la demande d'agrément. Elle prend effet à la date de l'arrêté d'approbation des statuts.

• Exception des immeubles à usage de bureau

107Afin de faciliter la reprise du marché de l'immobilier, la loi de finances rectificative pour 1992 (cf. ci-avant n° 105 ) rétablit le régime de faveur des opérations de crédit-bail conclues avec des SICOMI pour les contrats portant sur des locaux à usage de bureau neufs et vacants au 1er octobre 1992.

Ainsi, le régime de droit commun demeure donc applicable :

- à tous les contrats de crédit-bail conclus entre le 1er janvier 1991 et le 31 décembre 1992 qui portent sur des bureaux ;

- aux contrats de crédit-bail conclus à compter du 1er janvier 1993 lorsqu'ils portent sur des bureaux qui n'étaient pas neufs et vacants au 1er octobre 1992.

Les locaux à usage de bureau s'entendent des locaux utilisés notamment pour l'exercice d'activités de direction, d'administration et de gestion, de secrétariat, d'expertise et de conseil, d'études, d'ingénierie, d'informatique, et de traitement mécanographique.

Bénéficient ainsi du régime de faveur les locaux suivants, s'ils sont affectés à un usage industriel et commercial :

- magasins, boutiques, hôtels et résidences assimilés, cliniques ;

- établissements industriels, ateliers, hangars, garages, locaux de stockage ;

- locaux exclusivement affectés à des opérations de recherche scientifique ou technique qui répondent à la définition de l'article 49 septies F de l'annexe III au code général des impôts, relatif au crédit d'impôt pour dépenses de recherche effectuées par les entreprises industrielles ou commerciales (cf. DB 4 A 311 § 6 et suiv.) ;

- locaux spécialement aménagés pour l'exercice à titre commercial d'une activité de caractère sanitaire, éducatif, sportif ou culturel ;

- locaux spécialement aménagés pour l'accueil du public (exemple : agences bancaires, agences de voyages).

L'exclusion du bénéfice du régime dérogatoire ne concerne pas les locaux de bureau situés dans des locaux de production ou de vente dont ils ne sont que l'accessoire. Pour déterminer si les locaux de bureau présentent ce caractère accessoire, il y a lieu de prendre en compte l'ensemble immobilier sur lequel porte le contrat de crédit-bail. Le caractère accessoire n'est donc pas reconnu si le contrat a pour seul objet le financement de bureaux, alors même que ceux-ci sont accessoires à des locaux affectés à une exploitation industrielle ou commerciale.

108Un local est neuf et vacant lorsque sa construction est achevée, mais qu'il n'a jamais été utilisé sous quelque forme que ce soit. Il est admis que soit assimilé à un immeuble neuf pour l'application de la présente mesure, l'immeuble à usage de bureau ayant fait l'objet d'une reconstruction. Pour les notions d'immeuble achevé ou reconstruit, il convient de se reporter aux commentaires relatifs à l'exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l'article 1383 du CGI (cf. DB 6 C 1321 et 1322 ).

À titre de règle pratique, les locaux à usage de bureau seront considérés comme étant neufs au 1er octobre 1992 s'ils entrent pour la première fois en 1993 dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il en sera de même pour les locaux reconstruits dont les bases de taxe foncière sur les propriétés bâties auront été révisées au 1er janvier 1993. Bien entendu, ils doivent être demeurés vacants entre la date de leur achèvement ou de leur reconstruction et la date de conclusion du contrat.